论承租人优先购买权性质

一、优先购买权属于形成权

所谓形成权，是指法律规定的权利人能够仅凭本人单方行为来实现法律关系产生、变更或者消灭的权利。而承租人在行使优先购买权时，就能够在一定程度上避免出租人将自己的租赁物出卖给他人，从而使其和承租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。故承租人的优先购买权是一种形成权。台湾地区理论通说论为：权利人得一方之意思，形成以与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约，而无须义务人（出卖人）的承诺，但该项形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖标的物于第三人时，权利人才能行使。优先购买权是权利人自己单方面的权利，无须征得义务人的同意，这是因为租赁事实本身可以引起民事权利的发生、变更或者消灭。所以一旦承租人行使优先购买权，便会和出租人之间形成房屋买卖合同关系。

二、优先购买权属于法定权

优先购买权根据其自身的产生原因能够分为约定优先权和法定优先权。约定优先权是指当事人之间可以凭借合同的相关内容来约定优先权。而法定优先权是指我国现行法律上明文规定的优先购买权。例如我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院出台的《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权。”以及最高人民法院最新出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》，从这些法律、司法解释可以看出，承租人的优先购买权是一种法定优先购买权。这就意味着优先购买权不会因为双方当事人意思自治协议而产生、取消或者变更，承租人只会根据相关法律规定当然的享有优先购买权。

三、优先购买权属于期待权

优先购买权制度的出台并不是意味着随时保护承租人的利益，承租人也不可能在任何时候都享有权利的保护。承租人想要行使该权利必须符合法律的规定。这是因为在出租人出卖租赁物之前，它是附属于房屋租赁合同的，属于期待权而非既得权。因此承租人要想行使优先购买权，必须在出租人将租赁物卖给第三人时这种必备的法律要件下，从而使这项权利有可能转变为现实。

四、优先购买权属于债权

关于承租人优先购买权究竟属于物权还是债权学术界并没有一致的观点。认为优先购买权属于债权的学者以台湾地区居多，他们认为承租人优先购买权附属于房屋买卖关系，因此本质上仍然属于债权。当然也有别的学者认为承租人优先购买权具有对抗第三人的物权效力，并且该制度的核心是优先于第三人，而第三人是不特定的多数人，显然不是债权所具有的特征，而是一种对世权，故应该在物权法里规定。笔者认为，承租人优先购买权虽然具有物权的效力，但是并非严格意义上的物权。一方面优先购买权人对标的物的支配力较弱，承租人尽管能够直接占据并支配房屋，但这却是基于租赁权的缘故，并不能够意味着优先购买权具备支配效力。虽然承租人可以优先于第三人而与出租人订立房屋买卖合同，但这仅仅是优先购买权自身效力的原因，不能够与“物权优先于债权”这一制度混为一谈。并且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》规定，承租人以出租人侵犯其优先购买权请求法院认定出租人与第三人的房屋买卖合同而无效的，法院不予支持。一般情况下物权受到侵害时，权利人能够通过行使物上请求权来维护自己利益。物上请求权一般包括物权返还请求权、妨害除去请求权和妨害预防请求权等。因此，将物权的排他效力、优先效力、追及效力以及物权的请求效力等理论用来阐述承租人优先购买权的性质和效力，明显不符合物权的性质。因此优先购买权并非真正的物权。另一方面，优先购买权并不是一种确定的权利，有学者将其称为机会权利。承租人优先购买权制度并不意味着承租人在任何条件下都可以行使这个权利，该制度只是给承租人优先购买的可能，因为权利的行使必须满足一定的条件，比如受“同等条件”的限制，否则不能行使该权利。最后还要看到承租人优先购买权属于从权利，它附属于主权利。因此笔者认为，承租人优先购买权作为一种从权利，它附属于房屋租赁关系，租赁关系是承租人优先购买权产生和行使的基础。因此，优先购买权实质上不是物权，只是一种具备物权效力的权利。

五、结语

承租人优先购买权制度的设立对我国经济社会发展具有十分重大的意义。有利于促进社会经济的发展；有实现出租人、承租人与第三人利益的平衡，满足大家生活与生产需要；也利于维护社会安定。尤其是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》出台后，对以往优先购买权制度适用混乱，缺乏准确的规则做了一个统一规定，使现行法律制度更加完备，符合经济社会发展的需求。然而法律具有滞后性，虽说目前法律符合现行社会发展需求，但是社会在不断变化发展，因此，我国法律也应该不断与时俱进以便更好为人民服务。