浅析物权法中不动产善意取得制度

一、我国不动产适用善意取得的范围

（一）土地

在我国，土地归国家和集体所有，个人不能享有土地的所有权，土地所有权也就不能适用不动产善意取得制度。我国《土地管理法》第2条规定：“土地使用权可以依法转让。”《担保法》规定：“土地使用权可以依法设立抵押权，并进行抵押登记。”因此，土地使用权可以适用不动产善意取得制度。

（二）房屋

我国《城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权可以转让、设立抵押权。”因此，房屋所有权可以适用不动产的善意取得制度。

（三）草原、林木

我国《森林法》规定：“林木可以进行转让，并依法进行登记。”《担保法》规定：“林木属于不动产范畴，也已依法设立抵押权。”因此，林木可以适用不动产善意取得制度。我国《草原法》规定：“草原属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让草原。”因此，草原的所有权不能适用不动产善意取得制度。同时，《草原法》第十五条规定：“草原承包经营权受法律保护，可以按照自愿、有偿的原则依法转让。”即草原承包经营权可以依法进行买卖、流转，草原承包经营权可以适用不动产善意取得制度。

二、我国物权法中不动产善意取得制度的不足

（一）动产善意取得与不动产善意取得一体化规定

我国《物权法》第106条善意取得制度同时将动产善意取得和不动产善意取得规定在同一条法条之中，导致二者具有相同的构成要件，笔者认为这是不妥当的。因为，在民法中，动产和不动产是两个不同的概念，二者是有很多的不同之处的。第一，二者具有不同的标的物。动产善意取得的标的物为动产，不动产善意取得的标的物为不动产。第二，二者的取得方式不同。动产的取得方式为交付，通过交付来取得动产；不动产的取得方式为登记，通过完成不动产登记来取得不动产的所有权。第三，动产和不动产善用善意取得适用的前提条件不同。因此，动产善意取得与不动产善意取得一体化规定会导致动产与不动产的善意取得制度不够完善，会对动产与不动产的善意取得在司法实务中的适用产生困扰，笔者认为有必要将动产善意取得和不动产善意取得分开来规定，毕竟二者的构成要件存在区别。

（二）没有统一的登记机关和权属证书

目前，我国没有统一的不动产登记机关，各种不动产登记分散在各个不同的管理部门，甚至同一个不动产的权利登记在不同登记机关进行。如土地管理部门负责土地登记，房产管理部门负责房屋产权登记，树木所有权登记在林业管理部门负责林木所有权登记等。根据《担保法》规定，不同的登记对象，在不同的登记机关进行登记。如：抵押无地上定着物的土地使用权的，在发放土地使用权证书的土地管理部门进行登记；抵押城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物的，在人民政府规定的部门进行登记；抵押林木的，在县级以上林木主管部门进行登记。

同时，由于多个不动产登记机关的存在，导致了多种权属证书的出现。如：在实务中，存在着房屋权属证书和土地权属证书两套体系。虽然我国《物权法》第10条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，并且国家实行统一的登记制度，包括统一的登记范围、登记机构和登记办法。但是，对于何种机关可以作为统一的登记机构，制作统一的权属证书，《物权法》并未作出具体规定，而是希望通过法律、行政法规来解决这个问题。

三、对我国物权法中不动产善意取得制度的完善建议

（一）制定统一的不动产登记法规

我国目前不动产登记制度最大的问题在于“不统一”。虽然我国《物权法》第10条规定了国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。但是，《物权法》对统一登记的范围、登记机构和和登记办法没有做出具体的规定，仅仅说了是由法律、行政法规规定。但是，我国涉及到不动产登记的法律、行政法规有数部之多，由此而产生的多种不动产登记机构，各个登记机构所涉及的登记范围不同，登记程序也不同，这是导致我国不动产登记出现各种问题的最主要原因。因此，笔者认为我国应当出台一部统一的不动产登记的法律，在这部法律中，应当对不动产登记的基本制度和规则做出明确规定。

（二）设立统一的不动产登记机关和权属证书

为了完善不动产登记制度，还要做到的一点就是增加不动产登记机构的登记信息的透明程度，当前有许多不动产登记机构并未做到向公众公开登记信息，这明显阻碍了善意取得的适用。不动产善意取得制度之所以能够适用，就是因为善意第三人能够查询到不动产登记薄所记载的内容，基于对不动产登记薄的信任，才会发生不动产物权变动行为。由此可见，不动产登记薄登记信息透明化的重要性。不动产登记机构应当本着服务为民的态度，通过各种方式来增加登记信息的透明化程度，提高办事效率。

（三）明确不动产登记的审查方式

目前，我国在物权法立法上采取了债权形式主义物权变动模式，将登记作为了不动产物权变动的生效要件。因此，我国对于不动产登记一直实行的是实质审查方式，尽最大的可能来保证登记信息的真实性，来维护不动产登记的公信力，但是，对于登记机构的审查范围，也应当有个明确的规定。笔者认为，登记机关在进行实质审查时，首先要审查的就是本登记机关对该登记申请是否享有管辖权，如果有享有管辖权，接下来登记机关就应当审查申请人是否具有完全行为民事能力，提交的登记申请书是否符合格式，准备的登记材料是否完备，申请登记的内容是否与登记材料所列相同，双方所签订的买卖合同是否违反法律的规定。登记机关进行实质审查可以有效的减少登记错误情况的发生，能够更好的维护真实权利人的权益。 （四）明确登记机关的赔偿责任

我国《物权法》第21条规定了因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。但是，《物权法》对于登记机关如何承担责任却没有做出规定。笔者认为，登记机关的赔偿责任应当根据不同的情况来进行处理。第一，如果是登记机关自身因懈怠、疏忽等原因，造成了登记错误的出现，给当事人造成损失的，登记机关应当负赔偿责任。第二，如果是登记机关的工作人员和申请人恶意串通，将不属于申请人的不动产登记在申请人名下，对真实权利人造成损失的，应当由登记机关和申请人共同承担责任。第三，如果是由于当事人的恶意或者重大过失等原因造成登记机关登记错误的，应当由当事人承担赔偿责任。同时，由登记机关设立赔偿基金进行赔偿，也可以促使登记机关在不动产登记过程中更加仔细、慎重的进行登记审查，最大程度的避免登记错误的出现。

（五）将动产与不动产的善意取得制度分开规定

我国《物权法》将动产与不动产的善意取得一体化规定，其弊端前文已经进行了述说，在此就不再表述。笔者认为，我国目前确有必要将动产与不动产的善意取得分开来规定，毕竞二者之间存在多种区别。将动产与不动产的善意取得制度分开来规定，不仅可以有效的促进不动产善意取得制度在实践中的适用，也可以更好的维护不动产交易市场的安全与稳定。同时，在新的法条中可以将不动产善意取得的构成要件进行更加详细的规定，如：明确善意的判断时点为登记办理完毕时，设立合理价格的判断标准等。这些都有利于善意取得制度的完善和适用。