浅析二手房交易个人所得税的弊端及完善

一、二手房交易个税简介

在新国五条出台之前，二手房交易个人所得税的征收方式有二：一是从房产转让收入中减除房屋原值及转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用，按照差额的20%税率缴纳个税。这是财产转让所得个税的一般税率。二是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可按住房转让收入1%-3%的幅度内计征。其中个人转让自用5年以上、且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。但对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。在实践中，按“住房转让收入1%-3%”计征是惯常做法。

新国五条细则中的“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”并非新规定，实际上只是严格征管。

随着新国五条在各地纷纷“落地”，关于是否明确征收20%二手房交易个税的悬念也逐一被揭晓。其中，北京、上海、重庆、天津等地明确了征收，广州、合肥、济南、南京及大部分

二、三线城市对此未提及，仅是对房屋交易价等相关内容作了限制。

二、二手房交易个税的弊端分析

虽然新国五条在调控二手房交易市场方面被寄予厚望，但在实际执行中却出现“落地难”甚至“落空”的现象。具体分析，笔者认为主要因其有以下弊端：

（一）误伤刚需

所谓刚需住房可分为两种：一是紧迫性需求，即解决人居住的最基本需求，无房者能拥有一套住房属于刚性需求。二是弹性需求，具有一定的弹性空间，尤其随着物质基础的改善和人们对居住品质的要求逐渐提高。比如子女长大，原有住房无法满足多代人居住，换套大房，改善居住环境，这也属于刚性需求。此类型为二套房居多，且房屋面积偏大。

1.“换”房亦需征税

二手房交易的火热，一方面因投资炒作，另一方面更是刚需所致。人口的增长流动和人们对生活品质的更高要求，造成了房屋刚性需求的不断上升。刚需不应也无法抑制，满足人民对住房的刚性需求是改善民生的要点。

2.税费转嫁至买方

虽然新国五条明确“对‘出售’自有住房按规定应征收的个人所得税”，但在实际操作中，卖方一般拿净成交价，这笔税费通常被转嫁至买方身上。例如在北京出现第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例，一如此前市场的猜测，28万元个税实际由买方承担。这样的情况也出现在了天津等地。

实践中，有些买房者因无力承担转嫁到自己头上的税费而对二手房望而却步，从这一点看规定对抑制二手房市场过热确实也起到了一定效果。然而，一项税收规定应该具有针对性和准确性，该笔税费由买方承担不符合个人所得税的性质，也达不到从卖方角度去调控二手房交易市场投资方向、调节收入差距的效果。

更重要的是，一般来说二手房购买者大多是刚性需求者，而部分卖房者则是投资投机者。如果20%个税由买方承担，实则误伤了刚需。尽管征收20%个税有利于遏制二手房价格疯涨，但让买方承担个税并不是初衷。事实上在新国五条刚出台时，舆论就担心此项税费会被转嫁给买房人。对此，住建部曾表示“将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将出台保护购房者利益的措施”，可相关措施我们至今仍未看到。“卖房征收20%个税”实际成了“买房缴纳20%个税”，这样的税收政策变了味，非但没有让获利者缴税，反而增加了买房者负担，这很值得我们进一步考量。

（二）引发恐慌性反应

新国五条一出，引发了相关恐慌，主要市场反应为二手房交易量在短期内的暴涨。由于新国五条颁布后距其在各地落实还有一定时间，持有多套住房的卖家纷纷趁此时间差恐慌性抛售住房。在北京新国五条出台后的一个月二手房交易量增长了300%，郑州一天内出现500人排队办理二手房过户的场面，上海、广州等地的房屋产权交易中心也门庭若市，全国各地的二手房交易量都有不同程度的涨幅。

为躲避20%二手房交易个税，不少人更是想出了“假离婚”的避税方法：一个家庭要卖二套房，可先离婚，把五年以上自住房先归到无房一方名下再出售，以此获得免税。

新国五条“落地”后，一些地方确实出现了离婚率上升的情况。如兰州离婚人数超平时三到四成，离完婚立刻开单身证明；广州部分区域的离婚率两周内上升一倍多；北京仅3月6号这天离婚数就高达一千例，比平时多了一倍；上海闵行区每天离婚从几对涨至30多对；南京第一天离婚人数就达294对，是平时的两倍，而当天南京市民政部门共开出1600张单身证明，用途一栏清一色是“购房”。 尽管离婚率的上升是否与避税有直接关系尚未确证，但从“离婚后立即开单身证明”、“单身证明的用途为购房”、“离婚双方平静甚至开心”等现象亦可推知其中关联。

当新国五条强调的20%二手房交易个税引发了社会的恐慌性反应，出现了违背伦理道德、打法律“擦边球”的现象时，我们应该反思规定是否恰当，能否达到预期目的，达到目的是否会付出过大的代价。

三、二手房交易个税的完善建议

（一）区别对待

20%二手房交易个税旨在抑制二手房投机炒卖，为过热的二手房市场降温。而实践中由于其“一刀切”的做法，使得许多“刚需性换房者”也承担了高额税费。笔者认为，二手房交易个税对待不同的情况应有所区别。针对基于改善住房条件的先买后卖式换房，应先查明旧房是否为五年以上家庭唯一生活用房，还应规定一定期限，购买新房与卖出旧房的时间差必须在该期限内，在此期间将旧房卖出，则符合换房的情形，不属于二手房投机炒卖，可免税或减税。

对于其他刚需住房的情形，可采用先足额征税，再给予补贴或退税的方式。首先要考量房屋出卖者在出卖该套房屋之前的住房情况，必须在两套以内。其次，一套住房卖出后，若是刚需，则会在短期内购房，如此可先在其卖房时足额征收个税，若在规定期限内购房，可给予部分退税的优惠。而对于没有卖出房屋就买房的情形，可由购买房屋时的税收制度去管控。

（二）过渡性机制

笔者认为，国家对市场的调控需要循序渐进，我们不反对通过加重二手房交易个税来达到抑制二手房市场过热的目的，但需要一套带有配套措施的完善的过渡性机制。例如，可先降低征收的具体数额来减少其与惯用计征方式之间过大的税额差距，使市场在新旧税收政策之间得到缓冲。而对于卖方把此税费转嫁给买方的情形，既已明确属于违规，国家就应出台相关措施，保护购房者的利益。如采用举报机制，经查证后不但要卖方补交税费，还要处于一定的罚款等。

四、结语

新国五条中关于征收20%二手房交易个人所得税的规定在实践中显现出的弊端，需要根据市场反应做进一步研究，制定出切实可行的过渡性机制，通过完善相关细则做到区别对待，从而更有利于促进二手房交易市场乃至全社会的有序发展。