承租人的优先承租权问题研究

一、问题的提出

在实践中，承租人和出租人一般都会在租赁合同中约定，合同到期后，如果出租人的房屋继续对外出租，在同等条件下，承租人可以优先承租该房屋。然而，租赁关系在现实中是相当复杂的，而且出租人很容易就可以规避这条约定的限制，例如出租人可以以自用或第三人出更高价格的理由来拒绝原承租人继续承租该房屋的要求，他也可以迟迟不告知原承租人房屋续租的具体条件，等到合同到期后，基于原合同约定的优先承租权也就失去效力，承租人的权利无法得以保护。针对此，承租人优先承租出租人房屋的权利怎样才能得到有效保护？对承租人优先承租权的侵犯具体包括哪些方式等，笔者在以下内容中拟就以上问题做一探讨。[1]

二、优先承租权的概念和法律性质

（一）含义

优先承租权，是指在租赁关系中，原房屋租赁合同到期时，原承租人要求续租的，在同等条件下，原承租人有优先于第三人承租的权利。

（二）法律性质[2]

1.优先承租权是一种债权。原出租人和原承租人之间签有租赁合同，该合同效力无任何瑕疵，且双方在合同中约定有优先承租的权利，是承租人享有优先承租权的前提条件，所以这个权利具有债权属性。众所周知，合同具有相对性，只约束双方当事人，对第三人没有约束力，所以，若善意第三人与原出租人签订租赁合同，则该合同并不会因为优先承租权的存在而无效。

2.优先承租权具有期限性。合法有效的房屋租赁关系是优先承租权存在的基础，在合同到期后，如果出租人有意向继续出租房屋，原承租人在一定期限内作出继续承租的意思表示，当然还要表明愿意承担同等条件，此时原承租人才享有优先承租权。而这个期限并不是永久存在的，如果超过这一期限，原承租人将不能再主张优先承租权。

3.优先承租权并不是一项法定的权利，而是一种约定的权利。根据合同法的意思自治原则，若承租人与出租人在租赁合同中约定了优先承租权，则承租人当然享有优先承租权。对于双方没有在合同中约定优先承租权，承租人是否享有优先承租权，笔者认为，法定的权利需来源于法律的明文规定，才具有普遍约束力，不宜随意类推适用。在目前法律尚未作出明确规定的情况下，若双方当事人未在合同中明确约定该权利，则承租人的优先承租权也就无从谈起。

三、我国对优先承租权的相关规定

到目前为止，我国的法律、行政法规中，对于优先承租权的相关规定还是一片空白，可以说我国在法律层面还没建立起来优先承租权制度。对于优先承租权的相关规定主要散见在一些地方性法规中，①如：《深圳经济特区房屋租赁条例》第42条规定：“租赁期限届满，…在同等条件下，承租人有优先承租权。”同样规定承租人享有优先承租权的还有《上海市房屋租赁条例》第44条，《浙江省房屋租赁管理条例》第38条，《广东省城镇房屋租赁条例》第21条，虽然这些地方性法规已经对优先承租权进行相关规定，但在实务中可操作性并不强，由于缺少更高位阶法律的支持，导致司法审判依据不统一，甚至发生同案不同判的情形，这就给司法保护带来很大难度，导致承租人的权利难以充分实现。

四、国外对房屋租赁优先承租权的立法现状

不仅英国、法国，世界上还有很多国家已经对承租人的优先承租权做了相关规定，有些国家还将其作为法定的权利予以保护。为了满足社会发展的需求，使我国租赁市场得以健康、稳定的发展，我国应该借鉴国外的立法经验，并结合自身特点，制定出符合国情的租赁制度。 五、建立和完善我国房屋租赁优先承租权的法律思考

（一）明确优先承租权行使的前提条件

1.双方的租赁合同必须合法有效。因为房租承租人之所以享有优先承租权，其前提就是基于合法有效的租赁合同。如果房屋租赁合同存在着重大缺陷或者违反法律规定等事由，该合同就会被撤销或者被确认无效，此时，承租人就不能再基于这样的合同而享有合同中所规定的权益，作为优先承租权行使的基础自然不复存在。

2.出租人决定继续出租所涉房屋。出租人对房屋享有所有权，其当然可以自由处置该房屋，他可以收回自用也可以转让，此时就无所谓优先承租权；只有出租人决定继续出租，才可以讨论优先承租权。但是，现实中出租人可能为了规避这一限制，先以自用的理由收回房屋，而后再出租给他人。为了杜绝这一现象，笔者认为，可以设定一个时间限制，比如三个月，在三个月内出租人再行出租的，原承租人仍然享有优先承租权。

（二）明确同等条件的标准

笔者认为，“同等条件”是指以下几个方面：第一，必须具备同等的价格。如果低于第三人的价格，仍然保护承租人的优先承租权，则势必会损害出租人的权益；第二，支付方式相同，如分期付款和全款支付对于出租人的影响是完全不同的，若原承租人不能提供同等优势的支付方式，出租人应当有权利出租给第三人；第三，其他交易条件等同。若出租人与第三人租赁合同中约定有从给付义务，原承租人同样应当履行该从给付义务。

（三）侵害优先承租权的法律救济

当事人在合同中约定有优先承租权的，若出租人有以下情形之一即视为违约，需赔偿因违约给承租人带来的实际损失。第一，在不通知承租人的情况下承租给第三人；第二，拒不告知承租人续租条件，待原租赁合同期满后出租给他人；第三，出租人以自用房屋为由收回房屋，在三个月内又将房屋出租给他人。

六、结语

我国经济社会的快速发展以及人多地少的特殊国情决定了房屋租赁的发展趋势。随着租赁纠纷的增多，相关的房屋租赁立法亦需不断完善。本文通过对优先承租权基础理论的论述，分析这一权利实现过程中出现的问题，并针对性的提出立法建议。相信通过立法完善，我国的房屋租赁事业会更加蓬勃发展。