对商业地产报建及管理的探讨

摘要：作为商业地产前期开发的报批报建从业人员，从事着企业重要的报批报建工作，此岗位需要有专业的地产行业知识、丰富的人脉关系及很强的沟通协调能力。为了提升企业报建工作的水平与成效，有必要谈谈商业地产前期开发、策划过程中的报批报建管理工作。

关键词：商业地产；报建；管理

1.背景资料

房地产报批报建管理（FCMD），是依据企业、公司的基建工程规划和部门工作安排，根据国家和当地主管政府的法律法规及要求，负责基建项目从申报立项、申请用地到办理房地产证过程中所有报批报建方面工作的具体实施，灵活理解和运用国家及地方的相关规定和相关规范，争取优惠政策、降低项目建设成本；通过与政府审批部门的沟通协调，建立良好的政府关系，满足工程进度和质量的要求。

作为商业地产前期开发的报批报建从业人员，从事着企业重要的报批报建工作，此岗位需要有专业的地产行业知识、丰富的人脉关系及很强的沟通协调能力。为帮助开发行业报建管理人员熟悉、掌握规划、建设、国土等相关部门报建流程，组织报建资料，遵守报建时限，知晓收费标准等；同时获得最新的法律、法规、部门规章、规范性文件精神，从而提升企业报建工作的水平与成效，有必要谈谈商业地产前期开发、策划过程中的报批报建管理工作。

2.商业地产的报批报建的特点

对于红星美凯龙国际家居商业地产来说，被外界认同的是“只租不售”。这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。其他还有“出售”“售卖结合”等模式。

无论哪一种模式的商业地产，无论规模大小，凡作为商业地产前期开发的报批报建从业人员，都从事着企业重要的报批报建工作，此岗位需要有专业的地产行业知识、丰富的人脉关系及很强的沟通协调能力。为帮助开发行业报建管理人员熟悉、掌握规划、建设、国土等相关部门报建流程，组织报建资料，遵守报建时限，知晓收费标准等；同时获得最新的法律、法规、部门规章、规范性文件精神，从而提升企业报建工作的水平与成效，有必要谈谈商业地产前期开发、策划过程中的报批报建管理工作。

3.商业地产报建管理中的方式方法与建议

3.1科学开展时间管理

早日立项、早日获批、早日开建是每个开发单位最想得到的结果，由于房地产开发报批报建的流程、程序复杂多样、部门之间的办事时间也不尽相同，因此报建过程中时间是最为关键的，时间管理在报批报建过程中占有很重要的地位。作为报批工作的执行者，必须按照工程计划或进度安排好报批工作各环节的各项工作，什么时间开始进行哪项工作，哪个阶段几项工作同时进行，一定要有自己的主见，对计划进行有效的整合，凡事不能等，否则就会影响项目进程。

3.2工作协调与工作状态的调整

统筹管理和团队协作能力，是报批人员的管理能力的体现于发挥。报批工作涉及的部门之广、之大，这个岗位在内涉及到公司各个部门、在政府也差不多上上下下都要接触，所以我们就要知道怎么才能在最短的时间内通过何种方式传达到关键人员手中，甚至事后还要进行电话确认，只有事前统筹好，事后有跟踪，报批报建工作才会井井有条，乱而有序！

在开发商拿到土地开始，报批工作就要开始进入了，并一直贯穿工程始终。这一过程中，商业地产报建管理中难免会遇到这样那样的问题与困难，在协调各种关系、准备资料与克服不足上，相关人员难免会承受着一定的压力。在企业层面来说，如果报建管理人员工作不到位，就会影响到项目进度与效率，那就会随时等候领导的训斥、批评；在工作层面，如果某材料没有准备齐或准备得很不专业，还会遭到政府领导或者工作人员的质问、否定与责备。所以这就需要报批人员有着强大的自我精神安慰能力，一旦工作中出现问题，自我心理调节很重要，还需要你有着强大的问题解决能力，一切问题还都要靠你自己来解决并完善！

3.3具备和培养详细的资料管理能力

报批报建大量的工作是和文件资料打交道的。比如各个办事节点所需要提供的资料清单，要学会保管并整理成册，时时拿出来研读，报批的成果你还要注意保存和留备，因为报批工作大量时间在路上或在政府部门，如果想要把各工作弄得很顺没顾虑，那就要对所有文件进行有效整理。同时，也应该对资料进行分类管理、形成档案资料。必要的时候对这些信息进行开发再利用、或者进行信息的分析判断，以供决策使用。

3.4塑造强大的沟通力和公关力

商业地产前期开发是企业开发业务的开路先锋，报批报建则是项目开发部的重点工作，报批报建工作的内容大多负责与国土、规划、建设、消防等政府部门开展工作，报建审批进度快慢，直接影响到整个项目的进程。这个过程中离不开沟通力和公关力。报批报建的公关力其实应为“攻关力”。其实这个能力是所有报批人员所必须具备的第一要素，这也是很多人认为的“只要政府关系好，报批工作就好做了”的能力，如何建立与政府部门的关系，需要我们去踏踏实实地去和政府人员沟通、去互动，如果你沟通或公关力不行，你再怎么样，还就是不行。能说会道自然是沟通力的一个要件，但是我想诚信、负责、热情、尊重是很关键的东西。

作为前期开发部的报建工作者一直没有一个正式的职业称呼，大多被单位称为“报建专员”、“报建工程师”、“报建经理”等。很多人眼中，报批报建除了搞关系，多喝酒，其实就是一跑腿的活，没有任何技术含量，非也！在实际和政府的沟通和手续办理中，经常会遇到他们的口头征询，比如哪个地方是绿化，某个地方高度是多少？道路宽度有没有达到交通规范，等等。其实，项目报建也是有专业要求和需要学习能力的。报建管理人员，应该全面熟知方案设计文本、国家建筑设计规范和政府文件，不断提高自己的专业素养，虽然不需要像专业设计师那么精通专业，但作为报批报建工作主要责任人来说，如果对这一专业所知不多、经验缺乏，那就很可能就会因此影响工作，甚至导致失败或者损失。今后关于商业地产的报批报建工作，还需要我们不断积累经验和继续探索下去。