浅析房地产投资的风险及对策

一、房地产投资的概念及特征

房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发、经营、中介服务、物业管理等经济活动中，以期望在将来获取最大限度利润的一种经济活动。

1.房地产投资对象具有环境约束性。房地产投资的对象大都为露天作业，这一特征给房地产对象的建设带了自然的困难，会导致整个投资的过程中会受到很大的自然环境的约束，再加上房地产投资对象的建设有大量的高空作业，会给投资建设带来较多的不安全因素。同时房地产投资还必须服从土地规划、城市规划、生态环境规划的要求。

2.房地产投资具有固定性和不可移动性。土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。这一特征会导致同样等级的房地产开发项目在同一城市的不同地段给房地产的价值带来巨大的不同，甚至有可能同一城市的同一地段由于对房地产开发项目的定位不同也会给投资者造成严重的后果。

3.房地产投资具有高投入、回收期长。众所周知，在房地产的投资中需要大量的资金的投入而且其建设开发周期也是比较漫长的。

4.房地产投资的风险性较高。由于房地产投资占用的资金较多回收期又较长，因此房地产资产的流动性不强，这样一旦投资失误，资金链出现断裂，势必给房地产投资企业带来巨大的灾难。

二、房地产投资风险的定义及类别

1.房地产投资风险的定义。投资风险指的是：从投资决策行为开始到投资行为结束的这段时期内，由于受到不确定因素的影响，投资收益实际额低于预期收益额的现象。

风险也可以理解为是某种事件发生损失的概率及其后果的数学函数，即

风险R=f (p，c )

R 代表了风险

P 代表了不利事件发生损失的概率

C 代表了这个事件发生的结果

2.房地产投资风险的类别

房地产投资风险的类型，主要包括以下几种：外部风险：主要包含政策性风险、利率风险、市场风险、自然风险等。内部风险：主要包含经营风险、内外部财务风险等

三、目前房地产投资存在的风险

目前政府出台的调控性政策有日益放松的趋势，所以业内人士仍然相信从长期来看，中国房地产业存在着持续发展的巨大潜力。

1.透明度不足引发的风险。房地产买卖/租赁交易的数据不够准确透明;市场供需的历史/当前统计资料不足;以及缺乏统一的标准化的数据和可靠的绩效评估基准。

2.法制体系不健全引发的风险。行政干预不断升级，而相关的立法举步不前。如《城市房地产管理法》、《土地管理法》等经过二十年以上的施行，有许多规定与市场严重脱节，尤其是对严重的市场投机几乎没有任何法律条款可约束，

3.交易过程复杂带来的风险。目前，国内没有统一明确的税务和产权登记流程。因此，不确定性的交易使得成本增加，甚至某些交易是要有建立关系才能完成的。

4.买卖双方使用的评估标准不同引发的风险。很多房地产出售方是本土开发对收益性物业以每平方米单价为估价基准，而不是以租金收益为估价基础。这就导致了出售方不现实的高预期，与租金价值低且相对风险高的情况不匹配。

5.有限的流动性引发的风险。尽管中国房地产市场十分活跃，发展迅速，但是也存在着一些限制其流动性的因素。例如，目前尚不允许本地养老金和保险公司投资于房地产，同时对某些外国投资者的进入，包括机构投资者及非机构投资者也做了限制。

四、房地产投资风险防范建议

1.提高房地产投资的透明度。采取商品房销售：必须明码标价禁止随意加价，重点清理住房建设收费项目，加强价格监测和信息披露等有关措施以防止市场出现的各种价格欺诈以及开发商和消费者之间的信息不对称的问题。

2.建立健全法制体系。解决这些问题的唯一办法是通过立法，建立房地产法律制度体系，依法调节市场，依法管理市场，对事不对人。为此，必须通过立法程序，制定《住宅法》(函盖住房保障)，修订《城市房地产管理法》、《规划法》、《土地管理法》、《环境保护法》、《征地拆迁办法》以及与房地产相关的土地、财政、税收、金融、价格、等方面的法律制度。

3.统一规范化交易流程。制定国内统一明确的税务和产权登记流程，减少不确定性交易增加而导致的成本的增加，杜绝暗箱操作。

4.统一买卖双方的评估标准。加强对房地产买卖双方的评估管理，对双方的评估标准进行统一，减少出售方不现实的高预期，加强与租金价值低且相对风险高的匹配度。

5. 增加其的流动性。进一步推动房地产资金的流动性，可以有限制的允许本地的养老金及保险公司进入房地产市场，逐步放松对外国资金的进入，从而使房地产市场更加活跃，资金的流动性更强。

五、总结

现阶段，我国经济处于转轨时期，进行房地产投资，风险更是在所难免，如何尽可能降低投资风险以期获得投收益最大化，是每个房地产开发商的迫切要求与最终愿望。投资者在进行房地产投资时，也应清楚地意识到，无论投资者采取何种风险控制与规避措施，只能有效避免或控制部分风险，而无法完全避免所有的风险。投资者应该正确对待风险，承认风险的存在，并针对风险采取科学性的预防与管理控制措施，如此才能降低投资风险带来的危害，才能获得令投资者满意的收益。