后次贷危机下对我国住房抵押贷款证券化发展的思考

摘要:20世纪60年代末期以来,以住房抵押贷款为源头的资产证券化以其精妙的构思、独特的功能而成为国际金融创新浪潮中一颗璀璨的明珠。本文在简要阐述住房抵押贷款证券化的概念上,分析了其在我国实施的必要性与发展现状,同时结合发达国家住房抵押贷款证券化的发展经验,积极探索我国住房抵押贷款证券化的发展路径,并提出政策建议。
关键词:资产证券化;住房抵押贷款证券化;资产池

一、住房抵押贷款证券化的基本理论
(一)住房抵押贷款证券化的定义
住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Securitization,简称MBS)是房地产证券化的一种特殊形式。它是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
住房抵押贷款证券化从抵押到证券化,除了具有房地产抵押贷款和一般资产证券化的特点外,还是市场机制与政府调节机制相结合的一种成本较低的融资方式。它作为房地产证券化的一种特殊形式,不是通过对房地产所有权本身的细分来进行的证券化,而是对其抵押贷款的证券化。
(二)住宅抵押贷款证券化的操作流程
第一步:组建资产池。银行在中介机构参与下将应收的住宅抵押贷款将其按照一定的数量、期限、利率、类型和信用等级等因素进行标准化形成资产池。
第二步:证券化的基本运作流程。发起人(银行)将资产池打包出售或委托给一家特殊目的的机构(SPV),然后SPV以这些资产为支撑发行资产支持证券,同时聘请信用增级机构和评级机构对证券进行增级、评级定价,聘请承销机构制订销售方案和最终将证券出售给投资者,聘请登记托管机构并实现在二级市场上市流通。
二、我国开展住房抵押贷款证券化的必要性
住房抵押贷款证券化作为一种金融创新的手段,它的引入和推进,不仅是商业银行发展的要求,也是金融资本市场发展的要求,更是我国市场经济发展的要求。
(一)住房抵押贷款证券化是维护银行稳健发展的内在要求。住房抵押贷款由于金额大、期限长,银行面临着巨大的信用和利率风险。银行可以将住房抵押贷款资产出售给特殊目的的机构,通过证券化的运作把原来由银行独家承担的借贷风险分散给多家投资者承担,分散银行经营风险、使银行可以根据自身需要决定持有抵押贷款、数量和规模,进而提高银行的运营效率,实现其经营的安全性、流动性和盈利性的统一,维护金融市场的稳定。
(二)住房抵押贷款证券化是我国住房融资模式的客观要求 。国际上较成功的住房融资模式主要有三大类:第一种是以美国为代表的抵押贷款模式;第二种是以德国为代表的合同储蓄模式;第三种是以新加坡为代表的强制储蓄模式。结合我国城市化水平的不断上升,住房需求不断攀升,今后我国住房资金需求的相当巨大。因此,只有抵押贷款模式模式才能满足我国今后对住房资金的需求,其它两种模式只能起到辅助和补充作用。若缺乏一完善的金融市场支持,没有抵押贷款的证券化,则没有任何模式可为我国住房建设和消费提供如此大规模的长期资金。
(三)住房抵押贷款证券化是促进我国资本市场发展的本质要求。目前我国的投资品种还比较少,大量的资金要寻找投资渠道。大力发展住房抵押贷款证券化有利于培育有关证券机构和市场中介机构,丰富居民投资渠道,活跃金融市场,推动金融创新;有利于形成全国统一的金融市场,使资金实现更广阔范围的优化配置;同时,可使直接融资与间接融资形成互动,加快我国现代金融市场体系的建设。
三、我国住房抵押贷款证券化发展所面临的障碍
由于我国市场经济正处于发展阶段,资本市场也未成熟,在引进国外房地产证券化的经验时,还存在一些亟待解决的问题,主要有以下几方面:
(一)房贷规模较小,商业银行对住房抵押贷款证券化的需求不迫切。根据中国人民银行发布的《2009年中国区域金融运行报告》显示,截止到2009年末,全国中外资金融机构人民币个人住房贷款余额达4.4万亿元,占GDP的比重约为13%。但是,同期西方发达国家相比住房抵押贷款余额占GDP的比重接近50%,由此可见我国住房抵押贷款的规模存量还非常之小。另外,我国商业银行目前不缺乏持有抵押贷款所需的资金。
(二)信用缺失广泛存在,信用评级制度欠完善。我国当前还未建立起适应现代社会和市场经济体制的社会体系。在政府信用规则没能有效建立的情况下,国家没有余力强化抵押贷款证券的信用,商业信用也就要受到影响。资产支持证券的评级是投资者进行投资选择的重要依据,而我国信用评级机构及相应的信用评级规则体系尚未建立。另外,我国对债务人的法律约束太弱,抵押保险制度尚未建立,抵押物难以处理。
(三)我国金融基础设施体系不完善。由于我国金融市场缺乏深度和广度、银行经营创新能力和监管水平有限,住房抵押贷款一级市场还很不成熟。且在我国,由于类似于国外典型的机构投资者能够参与各种证券投资的机构投资者数量十分有限,在市场没有形成专业化的住房抵押贷款保险机构与担保机构,企业与个人的金融意识都不强的前提下,市场缺乏对于住房抵押贷款证券的稳定需求。
(四)住房抵押贷款证券化缺乏法律制度等基础保障。涉及到我国住房金融问题的法规有很多,但根据我国现行的法律规定,抵押贷款证券化将遇到现行法律法规的制约。而针对中介机构相关法律法规又有缺失。同时,我国现有的金融法规大多是根据分业经营原则制定的,银行、证券、保险、信托被严格分开,存在多头监管的情况,管理模式导致对各参与主体的地位、权力与义务等问题尚不明确,法律保障基础不充分。
四、推进我国住房抵押贷款证券化发展的策略
在实施住房抵押贷款证券化的过程中,应结合我国金融市场、资本市场的特殊性、社会整体发展水平的现实环境,广泛借鉴国外的成功经验,努力探索和积极尝试适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式。
(一)推进房贷市场的发展,提高房贷总体规模。实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的有价证券交易市场,而住房抵押贷款有价证券交易市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成,商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入,以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。同时,资产证券化是一个世界性的潮流,商业银行应该转变观念,科学认识资产证券化并逐步提高积极性,逐步扩大抵押贷款证券化一级市场规模,培育房贷市场的发展。

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