试析房地产开发企业审计误区及应对措施

试析房地产开发企业审计误区及应对措施

由于http://WWw.LWlM.cOm我国房地产企业一般都具备较强的规划性，同时还伴随着高数额的投资，并具备较为复杂的开发经营业务，因此，相关的会计审计核算范围较大，核算环节也较为繁杂，从而导致了房地产开发企业的审计工作难度加大，因此应对房地产开发企业审计工作中常见的问题进行详细分析，同时针对常见的审计问题应采取相应的应对措施，以保证房地产开发企业的审计工作能够正常运行。

一、房地产开发企业审计工作过程中存在的误区

1.对企业当期利润实行人为调节

(1)对于满足结转条件的预收房款实施长期挂账，同时对主营业务收入成本、利润的确认工作错误的延迟。新企业会计制度中明确规定，在对销售商品资金收入进行确认的同时，还应充分满足：企业单位必须完成将商品所有权和风险转让给购买方；企业不能继续保留商品的所有权和管理权，同时还要停止对已售商品的控制措施；与出售商品有关的资金利润必须有效地流入到企业中；实现相关成本与利润的审计工作。综合上述有关规定，房地产开发企业所收取的预售房款，应在成品房已经完成竣工验收工作并与房屋购买者之间办理相应的商品交付和使用手续之后，及时结转主营业务收入、成本、税金和利润，正确反映企业的经营状况。然而目前很多房地产开发企业为了满足自身需要，将商品房屋的竣工结算工作进行人为调节，致使商品房屋的竣工结算手续不能得到及时的办理，从而实现对企业当期利润的操纵。

(2)对实际收入私自隐瞒，同时在没有经过公开的情况下，进行小金库的设置。现在很多房地产开发企业在设有自行开发的相应业务之外，还私自设立很多类似于合资经营开发业务与委托代理建设业务，以及商品房屋的代收和出租等业务。目前这些业务还不在国家一些法律法规的制约范围之内，因此造成了这些额外业务较大的可操作空间，这边是房地产开发企业小金库资金的重要来源之一，例如在进行投资比例分配的合资商品房屋建设开发中，相应的房地产开发企业一般情况下都不会对分配的产品进行入账工作，而对其进行账外销售，将所得的利润排除在房地产开发企业的正式资金收入之外，同时在委托建筑房屋业务中，也将所得的代建工程资金排除在入账范围之外，形成资金体外循环系统，这也是小金库的主要来源之一，然而上述这两点都极易造成房地产开发企业的审计工作难以正常进行的主要因素。

2.出现严重的偷税漏税现象。房地产开发行业是我国目前收入较高、利润巨大的重要产业，因此，应向国家财政部门缴纳的税金数额也十分巨大，其上缴的税金种类较为繁多，因此税金的计算工作也较为复杂，这就给一些房地产开发企业的偷税漏税提供了一些可乘之机。当今房地产行业偷税漏税的途径也较为繁多，使公司的实际成本数额缺少真实性，还有的企业私自的将《房屋租赁合同》篡改为《仓库储存合同》，从而对房租的实际收入数额进行了隐瞒，同时还将待售房屋的出租收入排除在正常保障的范围之外，这些方法都是当今我国房地产开发企业经常使用的几种逃税漏税方法，除此之外一些企业还通过其他的方式来进行漏税和欠税活动。

3.虚设资产和投资成本。在我国的土地交易公开竞价没有实施之前，很多房地产开发企业都在这一阶段利用政策上的不足，以各种名义来占得土地，将实际的支付金额记到土地使用权上，之后通过各种途径来对土地的用途进行改变，随后便找到评估部门来对他们所占有的土地按照商业规划用途的方式进行价值

评估，并根据评估机构所给的数据来创设无形的投资资产和成本。

二、针对房地产开发企业审计常见的问题应采取的应对措施

针对上述房地产企业审计过程中常出现的问题，应采取有效的应对措施，保证企业审计工作正常进行以及国家财政税务资金的增长。

1.房地产开发企业应事先对税收进行相应的筹划，以保证合理的避税，同时企业领导还要在主观认识上充分明确合理的避税并不是逃税和漏税。房地产开发企业可以通过设立独立的核算部门来进行节税，这可以使房地产开发企业能够在房地产销售上取得较高的利润，又可以使企业的税务负担有所降低。

2.加强企业内部的管理与控制。房地产开发企业要在内部加大力度，对资产实施严格的控制和管理，建立并完善资产管理责任制度，同时要将该制度落实到实际工作中，明确各管理基层的基本任务，并对各基层管理负责人员实施相应的责任制度，使各级层相关人员明确自身的责任和义务，要对企业所购置的相应设备实行统一编号管理制度，以便于日后的审查，另外还要保证内部工作流程的完善程度，在企业内部要形成一种较为严格的审计环境，对于出现遗漏的人员和机构应按照有关规定给予处罚，对于工作业绩好的人员或机构应给予相应的嘉奖，从而调动了审计人员的工作积极性。

3.采取措施使会计审计核算工作得到进一步完善，对核算工作体系进行有效的建立，这样不但使企业的项目预算水平得到有效提高，同时还为风险防范能力的提高提供有力的条件。会计审计核算工作需要进一步的完善，会计审计核算工作要满足会计法中的有关规定，对于房地产开开发行业的基本特点，应采取实地核算和有效的外调方法，从而能够保证所获取的企业纳税资料的准确性。

三、结束语

由于房地产行业http://WWw.LWlM.cOm对我国财政税收收入有着至关重要的作用，只有使房地产开发行业实现快速发展才能保证我国财政税收的稳定增长，因此，应加大力度治理房地产税收方面出现逃税漏税现象，在房地产开发企业的审计工作过程中应对短期借款方面进行认真的审查，要求无形资产和开发成本等方面保留最原始的报表，作为审计的主要凭证，同时还应加大力度对审计工作的各个环节进行排查，以保证房地产开发企业的审计工作能够以最大限度的发挥其本身的作用。