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房屋买卖中部分优先权之是非

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翻新时间:2013-12-19

房屋买卖中部分优先权之是非

房屋买卖中部分优先权之是非 房屋买卖中部分优先权之是非 房屋买卖中部分优先权之是非

甲有十间房屋,乙租赁其中两间,后甲将房屋全部出售给了丙,乙遂以优先购买权主张买卖合同无效,对该案如何处理,实践中出现了分歧。

一种观点认为乙对其租赁的两间房屋享有优先购买权,故买卖合同部分无效;一种观点认为乙虽然只租赁了其中的两间房屋,但在另八间房屋未有他人租赁的情况下,乙应对整个十间房屋享有优先租赁权,故买卖合同全部无效;还有一种观点认为乙仅租赁了两间房屋,基于房屋是十间整体出卖,乙的两间房屋的优先购买权不能对抗整体之买卖,而自然灭失,故买卖合同有效。

以上三种不同的观点其实正是代表了三种不同的理念:1、独立说,租赁人对租赁物拥有优先购买权是基于法律的规定,既然是法律规定的权利,除权利人主动放弃,谁也无权剥夺,但这种权利也只及于相对应的租赁物本身,并不具有扩张之效能而及于物之整体。这种理念虽然保护了法定的优先权,但无疑会有损于整体价值的实现。

2、扩张说,该说以独立说为基础,认为租赁人对租赁物基于法律的规定而拥有优先购买权,虽然就法律规定而言,这种优先权仅应指相对应的租赁物本身,但我们不应当机械地看问题,不能把问题孤立化,要用联系的眼光去看待,部分从属于整体,受整体的制约,这只是问题的一个方面,另一方面当部分与整体具有统一性,不可分割,一旦分割则会影响其整体价值时,部分就得以扩张而成为整体。本案中的两间房屋具有相对的独立性,但当十间房屋作为一个整体出卖时,这种独立性无疑会对整体之价值构成了威胁,而使整体价值受到削弱,甚至根本得不到实现,既然要保护这种独立性,就必须通过扩张,使部分扩张为整体,从而得以保全,所以扩张是必要的。这种理念既保护了法定的优先权,又保护了整体之价值,但有张狂之嫌,对于整体权利的实现也同样构成了某种潜在的威胁。

3、吸收说,认为部分不能对抗整体,当部分与整体相冲突时,整体吸收部分是合理的,所以也就是必然的。这种理念的价值就在于保护了整体的价值,但这种整体价值的保护是以部分价值的丧失为代价的,必然要牺牲部分的价值才能够得以实现。

以上三种理念各有其合理性,也有着各自的局限性,综合考虑,笔者更倾向于均衡说,认为更能平衡两者之间的关系,更具合理性。所谓均衡说就是以上三种观念的结合,以扩张说为基本,兼顾独立说和吸收说,根据具体情况权衡利弊而采纳之,其基本价值取向就是物尽其用。首先它肯定租赁者对其相对应的租赁物拥有优先购买权,但又不把这种权利绝对化、孤立化,它随着部分与整体的关系而作相应的调整。当部分能够相对独立而不影响整体之功效的情况下,这种优先权也就处于独立地位,既不能被吸收,也无权恣意扩张。当部分如果相对独立就必然对整体之功效产生较大影响的情况下,这种优先权就不能独立存在,就会被吸收或作扩张。至于究竟是选择吸收还是扩张,从保护法定优先权的角度出发,这个选择权应该掌握在拥有部分优先权的租赁者手里。

优先权本身是一种期待权,在此情况下,部分优先权要想得以实现,就必须进行扩张,而对整体来行使优先权,否则只能作出牺牲。因为法律保护某种权利时它也必须掌握一个相对的平衡,对任何一种民事权利的保护都是相对的。如果一种权利的实现必须以另一种权利作出较大牺牲为代价,那么这种保护的合理性就必然会受到质疑。部分优先权也是这样,当它难以独立存在的时候,它有权利选择扩张,而且必须进行扩张,它如果不进行扩张就只能选择死亡,即被吸收而丧失优先权。当然优先权是相对于无优先权而言的,至于几个部分优先权之间的关系,笔者认为它们应当是平等的,他们拥有平等的扩张权利,强者胜出。

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