外商投资房地产法律规制的反思与重构

随着我国对房地产行业的逐步放开，特别是2002年取消了对外资的法律限制，使得在房地产行业成为了外资融入的重要行业，由于房地产行业是各国政府的敏感产业，为了确保资金的不对外流失，各个国家对外资都有严格的控制。近年来，我国房地产行业一直居高不下，因此，这成为了外资关注的对象，大量的外资通过各种渠道涌入到了我国的房地产行业，对此，我国应该严格控制，及时反思外资对我国房地产行业的影响，及早的采取相应的措施。

一、外商投资房地产行业法律规制现状

（一）立法现状

为了引导我国房地产行业的正确发展，规范国内房地产市场对外资准入和管理，我国自1996起，颁布了一系列关系外资管理条理和文件。

（二）法律规制对外资进行了限制

在2007年，国务院颁布了外商投资产业指导目录，新目录对外商投资房地产业进行了限制。例如，限制外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或者经纪公司，并且限制了外商在普通住宅的开发建设方面的投资。

（三）外商投资房地产的方式

1.商业存在原则

新设立的商业存在原则规定，如果外商在投资购买的是非自用地，必须遵循商业存在原则，首先应在中国申请并设立外商投资企业，并且须经有关政府部门批准登记后即可从事业务。

2.项目公司原则

外商在中国从事的房地产经营活动，必须申请建立房地产公司，并且取得土地使用权等一些相关的证件，方可从事业务。

二、对外商投资房地产行业法律规制的反思

外商投资我国房地产行业对我国房地产市场产生了很大的影响，这些影响有积极的也消极的。

（一）积极的影响

1.刺激了国内房地产行业的竞争力

外商投资中国房地产，为中国房地产注入了新的血液和力量，使得我国房地产企业纷纷起来学习，学习外商房地产企业的技术，使用先进的技术设备，并且在内部不断的进行改革和创新企业经营体制。进一步刺激了我国房地产行业的活力，从而推动了中国房地产市场融入国际市场的进程。

2.缓解了国内房地产企业的金融压力

一直以来我国房地产行业大都是通过银行借贷的方式，为企业注入资金，近年来为了稳定房价过快上涨，国家出台了一系列调控措施，很多企业处于资金不足的状态。而外资企业的投入，有效的缓解了国内房地产企业的金融压力。促进了社会经济发展和城市现代化建设。

（二）消极作用

1.增加了国内房间上涨，出现了国内房地产泡沫化倾向

如果外资是通过非居民机构和个人在境内设立外资房地产中介机构或从境外直接汇款购房渠道融入到国内房地产的话，那么境外机构和个人购房比例将不断增加，这会在房地产市场上产生“标杆效应”，很多境内民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，推动国内房地产价格的持续上涨。而一旦境外购房者的预期发生变化，比如将已购房产集中抛向市场，必然会对房地产市场供求产生影响，引起房价大落。另一方面，境外机构的投资往往集中中高档的商业楼盘和住宅，经济适用房比例较少，进一步加剧了中低档住宅市场的供求失衡的状况。

2.制约货币政策的有效性

近年来，随着房间的不断攀升，使得各大银行推出了加息或者停房贷等一系列调控措施。收紧了对外的金融借贷，使得我国很多普通阶级的人买不起住房，结果制约了我国宏观调控政策的有效性。

三、对外商投资房地产行业法律规制进行重构

由于外资多国内房地产的冲击，扰乱了国内房地产行业的健康发展，因此政府应该重视外资对国内房地产发展的影响。通过对外商投资房地产行业法律规定进行重构，形成有效的监督力。

（一）修改涉及外资的法律法规

规范的市场发展，离不开法律等相关规定的制约和导引，我国目前颁发的有关外资的规定内容不够详细，对此，有关部门应予以重视，尽快出台并落实详细的行之有效的规范外资的有关规定。

（二）调整税收政策

税收政策是房地产市场运用最具有效力的手段，在调整税收政策时，要充分利用税收经济手段调控国内房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。如对于购买第二套住房的购买者，应取消其一切优惠政策，以鼓励购房住房的真实性，并且控制购买者进行炒房，以免影响房价的上涨。同时，各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，在认定购房适用政策时要严格把关，并积极配合税务部门加强相关税收的征管。

（三）调整招商引资政策

各地政府为了提高房地产市场竞争力，完成经济指标，大力引进外资，却对外资没有足够的规范，导致了外资影响到了企业的利润。因此，政府应适当的引进外资，要逐步引进境外的高科技技术，提高我国的科技力量，来为我国创造财富。

总之，据经验看来，外资的引进对我国的经济发展有着重要的意义，但是大量的外资涌入到中国房地产市场，又将对国内的房地产形势造成不良的影响因素，因此，我们应在利用外资发展本国房地产时，积极转变经济增长方式，改革创新，创造更具吸引力的产业，让外资真正成为中国经济发展的推进剂。

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