农村房屋买卖合同效力问题分析

在我国改革开放政策的实行下，市场经济的快速发展，使得农村产业结构生产模式发生变化，城乡人口也发生了较大幅度的流动。因而农村房屋买卖行为也逐渐增加。由于农村城市化，农村土地升值、房屋拆迁等问题导致农村房屋在买卖中出现利益纠纷。而我国现行法律法规对农村房屋买卖合同并未做出明确规定，甚至法律条文之间存在矛盾，从而使司法机关在审理此类案件中引起诸多争议。其中争议的主要内容集中在了农村房屋买卖合同的效力问题上，本文将通过对相关法律法规的研究和分析，归纳总结出我国农村房屋买卖合同中存在的主要问题，并提出相应的解决措施。

一、农村房屋交易的主要方式

房屋买卖合同是房屋买卖双方间签订的一种具有法律效益的协议，其主作用是保护买卖双方的合法权益，并保证交易的公平合理性。然而，由于我国农村房屋买卖的形式较为复杂特殊，且我国现行法律中并未对此做出明确规定，使得我国农村房屋买卖长期存在纠纷问题，其中主要的纠纷形式有以下三种：

（一）本村村民间的买卖

我国相关法律中规定，本村村民享有在该村购买宅基地的权力，因此本村村民间的房屋买卖是受到法律保护的正当行为。但为了保证买卖双方的合法权益，避免交易过程中的利益纠纷，买卖方应签订一定的法律合同，对交易过程中的各项内容进行明确的规定和执行。

（二）本村村民与外村村民间的买卖

根据我国法律法规规定，将宅基地在不同村镇间进行转让属于违法行为，因此本村与外村间的房屋买卖不具有法律效力，应当严格禁止。但我国的法律对这方面的规定也存在着一定漏洞，例如条文中只规定了禁止宅基地的买卖，并没有禁止房屋的买卖。这给部分纠纷案件的判定和调解带来了一定困难。

（三）农村村民与城镇居民间的买卖

我国虽并未有法律规定禁止农村居民将房屋转让给城市居民，但在许多国家公文中都明确指出了不允许城市居民向农村村民购买房舍。这一规定在经济发展的角度来看弊大于利，因此在未来可能会做出一定调整。但在当前，城市居民应当遵守国家规章制度，不在农村购买宅基地。

二、农村房屋交易的现状

（一）农村房屋买卖合同的形式

一般农村房屋买卖合同中，至少有一方当事人是本村村民，另一方可能是本村村民，也可能是外村外民或城镇居民。而出卖房屋的农民中有的已有宅基地，这些宅基地符合或不符合国家规定的宅基地标准的情况都有。另外有些出卖房屋的农民已在集体落户，且并未分到宅基地。

（二）农村房屋买卖的现实

农民出售房屋主要有以下几种原因。第一，筹钱。房屋对于农民来说其实是很重要的，一般不到迫不得已的情况下他们是不会出售房屋的。当他们遇到疾病需要就医或者生意失利而又没有别的方法可以筹到钱，出售房屋或许是可以帮助他们解决当前问题的最好方法。第二，一户多宅。有的农民因继承多处房屋，或者强占宅基地违章建房等，却未充分利用，出售房屋也就必然了。第三，农民进城务工，或者国家征地修路等原因迁进城里，于是也就将农村的房屋出售。第四，一些城市居民喜欢在农村购进房产，或用于休闲娱乐或等房屋升值，这种情况也屡见不鲜。

总而言之，在这个市场经济大环境下，有需求必有供给，农村房屋买卖行为也日渐增加。由于没有完善的法律条文规定农村房屋买卖交易行为，使其产生众多利益纠纷。既不能有效地保护国家的土地资源，又不能保障农民安定的生活。

三、现行法律规定的不完善

（一）现行法律对财产所有权的规定

根据法律规定，国家保护公民的财产所有权，其中房屋属于公民的私有财产。公民对私人财产具有处分的权利。因此，受法律保护，公民对房屋既有享受的权利，也可以对其进行处分，包括出卖的方式。另外，对于农民处分房屋行为，法律并未出台禁止条文。

（二）现行法律对宅基地使用权的规定

农村房屋所占的宅基地是属于集体所有的，而不是个人的，农民之所以可以获得宅基地的使用权，是因为其作为集体组织一员。宅基地使用权指农民可在集体所有的宅基地上建房使用、居住的权利。另外，相关法律规定，除法律规定外，宅基地不可抵押、其使用权不可转让或用于非农业建设。从而可以得知，宅基地不可以自由流转，依照房地一致的原则，农村房屋也不可自由买卖。

从现行法律规定来看，法律条文之间存在着种种矛盾和冲突。这是导致农村房屋买卖产生纠纷的根本原因。

四、争议观点

就农村房屋买卖纠纷案件的审理，不同地区法院作出不同审判结果也常常发生。甚至同一地区上下级关于此类案件的规定也不尽相同。由于关于农村房屋买卖的法律规定的漏洞和冲突，使得此类案件主要产生以下两种结果：

其一：法院认为农村房屋买卖合同无效。主要是因为此行为违反了法律法规的强制性原则。房屋所使用的宅基地属于集体所有土地，集体所有土地，除法律规定外不得抵押、转让或用于非农业建设。而且，农村房屋不可以向城市居民出售。假如法院认可农村房屋买卖合同，那么人们会认为农村房屋与城市商品房一样，是可以转让的。这样必然会使得一些农民失去宅基地使用权，而让另外一些非集体成员获得宅基地使用权。另外，势必会让一些人看到这其中的利益，从而非法强占宅基地，进行交易。进而使得国家土地遭到非法利用。目前，在许多农村，超标准的占用宅基地的现象已经很普遍。对于我们这样一个人口众多，土地资源稀少的国家是不利的。因此，法院认为农村房屋买卖合同无效。 其二：法院认为农村房屋买卖合同有效。根据合同法规定，只要符合合同有效要件的合同就是有效的。只要合同当事人双方按照自己真实的意愿订立合法的合同，对双方即是有法律效力的。相关法律规定，农民出售现有房屋后，不可以再申请宅基地，除此之外，对于将现有住宅改为经营场地的，除不批准新的宅基地以外，从经营当日起，收取土地使用费用。由此可以看出，法律并未禁止农村房屋买卖，隐含着出售农村房屋是合法的。因此，只要农村买卖合同符合合同有效要件的要求，那么法院就认为农村房屋买卖合同是有效的。

五、解决方案

笔者认为，农村房屋买卖行为是有效的。

农村房屋是农民的合法的私有财产，公民对自己的合法私有财产有享受、处分等权利，处分权利包括进行转让、赠予和出售。国家依法保护公民的合法财产，因此，农村房屋买卖行为是受法律保护的。如果农村房屋买卖合同符合合同有效要件的要求，那么该合同就是有效的。

假如房屋可以买卖了，那么接下来面对的就是宅基地问题。

笔者认为，假如在宅基地上设立租赁权，或许就可以解决当前问题了。租赁是一种债权与债务的关系，由当事人订立租赁合同而产生的。《合同法》中关于租赁合同规定，出租人将租赁物租给承租人使用，在租赁期间收取费用。但租赁期限不可超过20年，但是到期后可以续租。

另外，对于出售方来说，假如他所有的宅基地面积符合国家规定标准，那么他可以得到购买方所交的宅基地租金；假如超过国家规定标准，那么他应向土地所有的集体缴纳多余宅基地的租金；假如低于国家规定标准，那么他有权利向土地所有的集体申请补偿不足的宅基地。这样，可以杜绝强占宅基地行为。

六、小结

农村在宅基地上设立租赁合同，农村房屋买卖其实只是买卖的宅基地上的房屋，而宅基地是租给对方。这样，承租人需向出租人支付租金。因为，宅基地是农民作为集体组织一员合法且无偿取得的，是农民生存的基本保障，因此应受到法律的保护，享受合法权利。这样既可以保护国家土地资源，也可以保障公民的利益。房屋买卖合同效力的认定直接关系到农村居民的经济利益，因此必须得到政府部门的高度重视和妥善解决，只有这样才能充分保障农村居民的合法权益，从而维护社会的稳定。