物业管理企业的风险因素分析

1物业管理中的风险因素界定

在找出风险源之后，笔者将物业（资产）管理中主要的风险因素划分为人、经济、物品三大部分。除此之外，笔者还从企业生存整体环境这个总体的大方向上对物业（资产）管理中存在的风险因素进行了浅显易懂的分析与阐述，并就一些具体的问题提出了专业的看法、见解和政策建议。

1.1人的因素

1.1.1企业内部工作人员所带来的风险

正是因为行业的发展滞后于经济的飞速发展，导致当前我国物业管理企业普遍存在着员工素质参差不齐的现象。人才是企业最为重要的资源，尤其作为劳动密集型行业的物业管理企业，人才是企业最核心的价值所在同时也是企业最核心的竞争力。企业中员工的个人行为不仅仅代表他自己的个人素养，更是代表着企业的外部形象和品牌地位。因此，员工对业主和客户的态度、言行举止以及对他们投诉的反应，都会在一定层面上给企业的经营带来风险，另一点就是企业员工的流失率，控制的不好会给企业带来很大的损失，尤其是掌握着企业商业机密的中高层领导的跳槽，有时候给企业带来的很有可能就是灭顶之灾。

我国现行的政策体制决定了房地产的开发脱离日后的物业管理，导致重建设、重销售、轻管理的问题难以在短时间内得到根本的解决。许多项目在规划、设计以及施工阶段没有前期物业的介入，遗留下来很多的问题，常在业主入住之后才会逐渐的暴露出来，直接的后果就是引发了业主们对物业管理企业的不满。而开放商在这个时候早已经拍拍屁股走人了，留下的烂摊子还得由与之毫不相干的物业管理公司收拾。

这些遗留问题压根就不应该由物业管理公司负责，但是业主们却并不这样认为，他们往往会这样觉得，既然物业服务企业收了管理费，就应该负责处理所有的事宜，包括因为市场供需改变导致的房价下跌等环境风险所导致的资产损失。

与此同时，有很大一部分开发商为了促进销售，追求短期效益，在物业管理方面例如物业管理费等方面对业主做出不切实际的承诺和让步，正是这种鼠目寸光的行为，给后续的物业管理带来了很多本可以避免的困难和风险。

1.1.3业主带来的风险

业主带来的风险主要是因为业主缺乏理性，导致物业管理企业不得不花费大量的精力用在向业主解释一些原本和自己不相干的问题。就好比在万达菱角湖广场住宅物业参观见习的时候，住宅部经理很生动形象的给笔者讲述了一张纸屑是怎么在业主眼里变成“满地都是垃圾”的故事。

正是因为业主们的理念没有与时俱进，使得物业管理企业本就入不敷出的资源更是捉襟见肘，也使得企业没有多余的精力花在更应该投入的地方，例如提高服务质量，增加服务内容。这往往就又给了业主们更多的理由来找物业管理企业的“茬”，从而陷入了一个“业主找茬、企业弥补、花费精力、减少投入、再出纰漏”的死循环。

许多小型的物业管理企业就这样深深地陷入了这死循环中，难以在扩大经营项目、增持资本、开拓财源等方面增加投入，最终陷于困境中不能自拔。

另一方面是业主们并没有认识到物业管理的价值所在，一般情况下连对于物业费是否要交都持怀疑态度，拖欠物业管理费更是成为他们与“低劣”的物业管理“斗争”的“合理手段”，这无疑是雪上加霜，可见，业主所带来的风险不可谓不烈、不猛！

1.1.4行政主管部门带来的风险

物业管理行业之所以会存在目前这样多的问题，政府相关的行政主管部门负有不可推卸的责任。法律法规的不健全、人员培训机构设置的不完善、市场准入门槛过低，使得这个行业的从业人员收入总体偏低，人员素质总体偏差，企业资质良莠不齐，“劣币驱逐良币”，使很大一部分原本信誉良好的中小企业在无序的市场经济恶性竞争下倒闭。

同时，各地的行政主管部门在市场经济的环境下为物业管理费戴上了一个“紧箍咒”――设置了物业管理费收费的上线，也就是这一条，让很多有能力提供高品质服务的企业失去了创收的动力，为相当一部分奉行“打一枪换一地”的壳子公司大开方便之门，挤小了正规企业的生存空间。

物业管理公司在经营管理服务中必须保持一定的货币资产，但由于非货币资产收益率高于货币资产，货币资产过大往往导致资金闲置，造成公司收益不足，发展缓慢。

当企业的应收款项与营业额或流动资产相比，超过了营业规模或流动资产的一定比例，就会造成企业的资金周转不畅、调度不灵。营业款周转率低或回收天数长，表明回收情况不佳，应收款项过大。应收账款占流动资产比重更能说明应收款项是否过大。应收账款损失率高说明回收情况不好。

这个时候，为了减小应收账款数额，就必须采取紧缩信用等政策，或者通过现金折扣等方式，刺激应收账款及早回收。同时要加强日常管理，制定措施，及时回收应收款项。以期企业的资产能够良性运转，否则会使企业的坏账损失率增高，这类风险如果控制不当，会极度恶化企业的生存环境。

业主给企业带来的风险主要在于物业管理费的收缴，往往业主们有一点点不满意的地方，就以不交物业管理费相要挟。正是业主们这样的行为，造成了中小型物业管理企业饱经风霜，生存环境极其恶劣，随时随地都有可能因为财务收入连最基本的支出都维持不了而破产。

1.3物品因素

1.3.1物资保管

对于中小企业来说，物业资产管理并不适合作为企业的日常操作准则，在这方面，更多的像是物资物料的保管守则。以下摘录两条物业管理企业关于资产管理制度的提要：

第十七条：各部门领用的物品由所在部门指定专人负责保管，行政部仓管员每月检查一次物品的完好情况。

第三十五条：仓管员、部门负责人、资产管理员离职，要对相应人员管辖的资产进行盘点。

从中笔者可以发现，物业管理企业对于资产管理这一概念大部还是停留在“物料保管”这一层面，除了第三十九条“降级使用”有点新意，很符合建设节约型社会的号召外。其余都只是在讲如何保证物资不外流，收支要相抵。可见，物资保管这项，对内所面临的风险主要来自于企业内部的制度保障和物料保管人员的职业素养。

物料保管的外部风险主要是由于自然因素，例如狂风暴雨侵毁，或者是其他不可抗力的原因导致物料损毁的。对于这些，笔者平时能做的也就是加强实时监控，在山雨欲来风满楼之前将物资安置妥当，使得损失降至最低。

2“系统风险”的差异性

显然，除去以上三大因素之外，还有一点亦是至关重要的，那就是整个物业（资产）管理的大环境所带来的风险，此类风险笔者可以引用经济学中“系统风险”这个概念，也就是说这种风险是不可分散风险，是不能够通过人为手段消减的。无论是大型公司还是中小型企业都是无法避免的。

但是在研究“系统风险”这个概念的时候，笔者突然发现这类风险对于大型物业管理公司和中小型物业管理企业来说却又是不一样的，原因竟是由于大型物业管理公司能涉及到更多的资本运营领域，所以能够很好地冲抵由狭义的“物业管理”所带来的“系统风险”，而一般仅从事于狭义上的“物业管理”的中小型企业却往往不堪一击。

在这里可以借用这么一句话：“越接近于物业的使用属性就越接近物业管理范畴，越接近于物业的投资收益属性就越接近于资产管理范畴”。

但是实际情况却是，在中小型企业能够接触到上层资产管理、资本运营的之前就很有可能已经关门大吉了，而我国现在这几家发展起来的大型物业管理企业就是那几家迈过了这道坎，从而占据了领军的地位，蓬勃发展起来的。

再来看一下物业管理领域内资产的概念，以及从法律角度关于其所有者的归属问题和归属问题对于企业发展的重要意义。因为这对所有的物业管理企业来说都是一样的，定义不清、概念模糊也会在日常经营中给企业带来很多的风险。

按照企业资产的定义：资产指企业拥有或控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其它权利。资产按其流动性（即资产的变现能力和支付能力）划分为：流动资产、固定资产、长期资产、无形资产、递延资产、生物资产和其它资产等。

那就是说从理论上来讲，对于中小企业来说，所有的产权都是属于业主所有或者业主们所共有，业主委员会代为处置，而物业管理公司仅仅拥有使用权，因此受益也是归于业主所有或者业主委员会所有。这就引出了这样一个问题，那就是中小型企业经营的应该是属于笔者自己的那部分资产还是需要经营业主手中的那部分资产？如果经营的是自己手中的那部分资产，则与上文中所说的物料保管无异。如果经营的是只拥有使用权却没有所有权的业主资产，而且收益又全归业主或者业主委员会所有，那么经营的推动力又在哪里？毕竟所有的经商之道都是以营利为目的的。

所以笔者的理解是，首先需要剥离掉物管企业所管理的资产中属于业主的那部分，再剥离掉本公司中不属于所有者权益的那部分资本，这样剩下的就很少了。尤其是对于一般没有资本积累的物业管理中小企业来说。

因此笔者可以得出这样一个观点，那就是，如果没有自持经营性物业，想要跻身于大型一流企业简直就是一件不可能的事。

同时，和中小型物业管理企业一样，对于大型物业管理公司来说，作为一个服务收费型企业，需要注意的一点是，所收取的物业管理费和资产管理费不仅仅在名称上是不一样的，在实际的操作过程中的差别也是相当大的。

因为笔者提供的是物业服务，所以就算物业的价值获得了上升，业主们也不会认为这是物业管理公司起的作用，即使物业的保全增值中确实有一部分是物业管理公司提供的服务所造成的，也不可能从业主的收益中得到一部分报酬。但是如果业主将自己的物业交给专门的资产管理机构，收益却是共同分享的，而损失则是由业主买单的，因为资产管理机构类似于金融证券行业，“入市须谨慎”。与之形成对比的是，一旦业主购买的房屋或者商铺由于政策调控或者其它原因导致他们购置的物业的市场价格下降，所有业主们会在瞬间达成一致，一起找物业公司要求进行赔偿，在他们的潜意识里，他们是没有风险的，所有的风险就这样被转嫁到了物业管理公司身上。风险和收益也不是对等的，物业公司往往承担了许多不必要的风险，而收益却仅限于自持的那部分资产和少得有点让人可怜的物业管理费。 同样的问题还存在于商品经营这个环节。从图中可知，资本经营的重点在于资产经营，而资产经营又是建立在商品经营的前提条件上的。

如果说物业服务企业有提供商品的话，也是属于那种看不见的隐性服务，看得见的部分所占比例极小，例如清洁、维修、公用设备设施的日常维护，这些日常操作做不好会被业主指责，做好了却被认为是应该的。而且服务具有无形性、接触性、不可存储性、提供和消费同时性、品质差异性，前四个特性就是造成这些问题的根本原因，这给物业管理公司出了一个很大的难题，怎样才能让客户们感觉到服务的存在，感受到他们付的物业费是物有所值的，以及如何避免因这类问题产生的不必要的麻烦和随之带来的风险。

3政策建议

从上文的分析中也可以发现，只有走跨领域、多层次的物业资产管理之路才能尽量的避免风险，将风险发生的可能性降至最低。仅仅依靠物业管理是没有出路的，狭义的物业管理就好比基层的“吃饭性财政”，只能量入为出，谈不上资本积累，更谈不上扩大再生产。因为资本具有趋利性，也就是说资本只会流向收益高的领域，而接近于使用属性的物业管理是难以获得高回报的，从而也使得资本从低层面向高层次转移，最终会导致中小物业管理行业的消亡。

我国目前的物业管理行业就很像现在的农业，而物业资产管理就好比而今的商业，又有谁会安于种了一年地却只有几千元收入的农村，都向往着去大城市打工赚钱，这也就是为什么我国只有一亿多的农民工。政府已经认识到了这个问题，于2006年正式全面免征农业税，并不断提高农民种植每亩土地的补贴，虽然金额数目还远远赶不上美国等发达国家的补贴数额，但也还是显示出了政策扶持的必要性。

同样的道理，笔者认为现在也是“工业反哺农业”，高端物业（资产）管理企业回馈低层次的物业管理企业的时候了。除了在政府层面上相关的行政主管部门应该放宽物业管理收费标准、减轻税收之外，政府各相关部门更应该加强对物业资产管理公司和资产管理公司，尤其是对资产管理公司的监督管理，在资产证券化的过程中，起到政府应该起到的作用，进行转移支付功能，将一部分本就应属于那些经营底层物业的公司的收益还给他们，使之有能力在如此激烈的市场竞争中生存下去。

笔者认为可以将一些大型的物业（资产）管理企业与中小型的物业管理企业捆绑起来，在一定的地域范围内形成一个整合体，这样不仅可以免去政府部门花在转移支付上的精力与时间，也更能行之有效的将整个地域紧密联系到一起，形成规模化、效率化的收益。如果能进一步发展，很有可能可以将例如居委会、街道办事处等一系列半官方半社会的组织纳入到同一个系统内，构成一个完整的社区体系。这无疑是加强社区和谐社会的最有效的方法。

以上两种方法都是将大中小型物业（资产）管理企业相结合，来使收益和风险共同转移。与此同时，还有一点值得笔者关注，那就是如何确定这个转移支付的比率以及需要转移支付的对象的确定等，都是一系列复杂而又繁琐的事务。

虽然经济上的补偿并不能在短时间内就扭转物业管理行业现如今的风貌，但是笔者相信只要把经济能力提上去了，能够带动包括人员素质等相关事宜由内而外的提升。如此，假以时日，不仅仅能大幅度降低整个物业（资产）管理行业的“系统风险”，而且能不同程度的减小每家公司各自的风险。

经过微观和宏观层面上的分析，再对之进行整理和思考，笔者是能够找到解决问题的思路的，也只有从根本上把握住风险的来源，通过对相关企业的整合、重组，才能对风险进行控制和消减，和经济学中的风险相似，使未来可能的损失值在一个可以接受的范围内波动，只有这样，才能将未来的不确定性牢牢掌握在自己的手中。