房地产开发项目全过程成本控制

摘要：由于房地产企业的项目开发成本占据了其成本的重要比重，房地产企业加强项目全过程动态成本管理将能有效地控制房地产企业的整体成本，在项目开发运作的不同时期都具有约束力，提升企业的市场应变能力

关键词：房地产；开发项目；全过程；成本

一、房地产开发项目成本管理的重要性

任何一个房地产开发项目出发点均是为了追求利润最大化，那么在这个过程

中，成本控制是十分重要的，而且成本的控制是贯穿于项目的始终，从项目的定

位，初步设计，施工设计，工程建设，交付使用等每个阶段都要做出相应的投资估算价格、概算价格、标底价格、决算价格等，根据统计资料表明，在设计阶段节约投资的可能性为 88%，所以在此阶段，房地产公司要对自己开发的产品进行详细的研究，成立自己的设计团队，根据项目的档次从项目的总体规划、楼位布置、建筑外立、内部构造、设备安装及整个项目的配套方面出发，运用价值工程理论进行优化设计。而施工开始后节约投资的可能性仅为 12%，这个阶段只要自身不再更改原规划设计，做好现场工程管理，不随意下发变更指令，利用监理单位管理好施工单位，那么这个阶段的造价便可进行有效的控制。

在建筑法律不断健全的今日，要从招标阶段进行严格的筛选协作单位，不能

超越招投标等相关法律的规定，设计阶段包括方案设计，施工图纸设计。建设过

程中包括监理单位，施工单位（总分包单位），材料供应单位的确定，甚至后期物

业管理单位的确定，都通过公开招标或者邀请招标，择优选取，以取得项目各参

与共赢。

二、房地产开发项目成本管理中存在的问题

（一）房地产企业对于成本管理的意识薄弱

虽然成本管理是每个企业在生产经营中都会或多或少涉及到的方面，并且在企业生产经营过程中起到了重要作用。但是长期以来，我国的房地产企业对于项目的全过程成本管理的意识薄弱，大多数房地产企业并没有采用较为先进的成本管理方法，而是使用了静态成本管理的模式，导致房地产企业的财务人员一般仅按照合同规定来支付工程款项，这种静态成本管理模式可能会造成房地产企业进行项目开发成本高于同行业其他企业，造成企业利益受损。

（二）房地产企业的成本管理缺少整体把握能力

很多房地产企业已经意识到了成本把握对企业的重要性，建立起了一套成本管理机制，但是大多数企业的成本管理体制落后，没有引进先进的管理方法，造成管理效率低下，企业利益受损。全过程动态成本管理是在企业各个方面进行全过程控制、多方面结合、动态有序进行管理的先进管理方法，而某些房地产企业只重视某一项或者两项成本的控制，并没有注重企业整体成本的把握。

三、房地产开发项目全过程成本控制的要点

（一）投资决策阶段

1、认真做好市场调查研究工作

应调查国内外市场近期需求状况，对未来市场趋势进行预测；对产品销售进行预测、价格分析，判断产品的市场竞争能力及进入市场的前景；对产品的方案和发展的方向进行技术经济论证比较，在充分考虑市场、技术、环境等因素的基础上合理确定拟建项目的建设规模，努力实现规模效益。

2、合理确定建设标准

建设标准水平应从目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能、不同消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等情况，合理确定。如针对别墅项目，我们应充分分析以上各种因素，确定我们的品质定位是豪宅型、中间型、经济适用型。据此再来确定需要达到何种建造标准。

（二）设计阶段的成本管理与控制

首先应积极推行限额设计，健全设计经济责任制。限额设计就是按照批准的

可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计，总概算控制技

术设计和施工图设计，从而避免设计部门为设计上的工作方便或是为过分保护自

身设计不出问题而不惜加大设计的安全系数，以牺牲业主方的工程造价的控制为

代价。比如某小高层住宅工程的钢筋含量，本来钢筋含量每平米设计 65 公斤就

满足要求了，但设计方为保守起见而设计了每平米 85 公斤，这样每平米钢筋材

料造价就增加了 13%，可见，推行限额设计的必要性。把技术和经济有机结合

起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易被突破。

其次设立专门的审查部门对设计单位设计的图纸进行全面的审查，防止设计

粗糙。比如某住宅工程，住宅楼首层标高 0.00 米处有一层钢筋混凝土板，住宅

（三）施工阶段

1、结合施工组织及施工工艺，控制工程成本开发单位的成本管理人员应做到“三多”，即“多看、多问、多思考”。“多看”，就是要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。“多问”，就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题，或是对自己经验不充分的问题不匆忙作定论，要向专业人员和工程师进行咨询核实。定额仍是目前建设市场确定造价的主要依据，但也应客观地认识到定额不可能囊括市场。由于新工艺、新材料的不断涌现，工程现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价仍为目前造价中不可避免的工作。

2、严格控制材料用量，合理确定材料价格

工程材料费一般要占工程总成本的 60%左右，显然材料费的高低直接影响工程总成本。应建立起企业自身的价格信息网络，保持信息渠道的畅通，及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息，保证相关人员可随时随地的调用及监督，做到资源共享。

（四）竣工结算阶段的造价控制方法

1、标准预算审查法

对于全部采用标准图纸或通用图纸施工的工程，以事先编制标准预算为参考审查结算的一种方法。采用标准设计图或通用图纸施工的工程，在结构和做法上一般相同，只是由于现场施工条件的不同有局部的改变。这样的工程结算就不需逐项详细审查，可事先集中力量编制或全面详细审查标准图纸的预算，作为标准预算，以后凡采用该标准图纸或通用图纸的工程，皆以该标准预算为准，对照审查。局部修改的部分单独审查即可。这种方法的优点是审查时间短，效果好。缺点是适用范围小，只能针对采用标准图纸或通用图纸的工程。

2、筛选审核法

筛选法是统筹法的一种。同类建筑工程虽然面积、高度等项指标不同，但是它们的各分部分项工程的单位建筑面积的各项数据变化却不大。因此，可以把建筑各分部分项工程的数据加以汇集、优选。归纳出其单位面积上的工程量、价格及人工等基本数值，作为此类建筑的结算标准。以这类基本数值来筛选建设工程结算的分部分项工程数据，如数值在基本数值范围以内则可以不审，否则就要对该分部分项工程详细审查。如果说所审查的结算的建筑标准与“基本数值”所适用的建筑标准不同，则需进行调整。筛选法的优点是审查速度快、发现问题快，适用于住宅工程或不具备全面审查条件的工程。

结语

综上，对于房地产企业来说，对于开发的成本的控制管理至关重要，通过本文的分析，只有不断提高全过程成本管理水平，做好管理控制工作，在保证工程质量的前提下，降低成本，只有顺应社会变化发展，提高自身的竞争优势，才能保证企业不断的发展。