浅谈城市老旧住宅改造

【摘要】本文对我国八九十年代老旧住宅建筑改造的现状及可行性进行了分析，并对建筑面积、节能及防排水改造进行了论述

【关键字】老旧住宅 改造

一、概述

改革开放以来，我国各大中城市发展建设取得了令人瞩目的速度，其中我国很多八十年代及九十年代初期修建的住宅，至今质量完好，还有很长的使用寿命，但由于其长期缺乏管理维护，在物质性、经济性、社会性等多种因素作用下产生综合性陈旧，在套型、住区环境等方面已不适应当代居住需求。我国规定普通建筑结构设计使用年限为 50 年，而在城市改造过程中所拆除的大量建筑其使用年限还不到 30 年。对这个时期的住宅是拆除重建，还是加以改造使其满足今天的居住要求？随着人们生活水平的提高和城市更新节奏的加快，这已成为我们必须面对的十分迫切问题。

二、我国老旧建筑改造的现状及可行性

1、现状分析

在八十年代，由于政治、经济和需求等方面原因，住宅面积标准虽经不断调整，但主导户型始终以小面积、一室半为主。虽有部分两室户型，也存在室内面积小，无法做到“食寝分离，动静分区”。建筑单体多为一字型，楼幢大都行列式布局，使得建筑立面结构单调，无法与城市规划环境相匹配。这种类型的住宅，在一定时期，很大程度的解决了城镇居民的居住问题。然而在社会生活日益丰富的今天，其景观环境、基础配套设施、套型平面等方面已不适应现今的居住需求。

但由于该部分住宅所在区位较好，八十年代中小城市的住宅，基本都围绕文化行政中心建设，若大面积拆除，将带来较大的社会影响，同时也有悖于建设节约型社会的主流价值观。在经济上，拆除过程要消耗可观的人力、物力、运力，拆除又意味着新建，也会消耗大量的资源，是建筑资源和社会财富的巨大浪费。同时拆除产生大量的粉尘和不可降解的建筑垃圾，造成环境污染。

综上所述，对这时期的旧住宅，若通过对其加以改造便能有效改善居住条件，这些资源将得以继续利用，做到物尽其用，尽量通过改造使其满足今天居住要求，这样既缓解城镇居民的住房压力，又符合可持续发展目标。

2、可行性分析

目前，我国大力倡导创建节约型、节能型社会，可持续发展观已经成为社会共识。广大名众也急切盼望改造居住条件，可持续发展的理念也能得到各级政府的重视和政策鼓励。

随着普通家庭成员的增多，家庭结构变化导致每个家庭都有新购住房的刚性需求，然而房价不断上涨，普通家庭对商品房的购买力却有限。若能在花费较少的情况下，对旧房加以改造利用，提高生活品质，将会得到广大民众的大力支持。

八十年代的住宅由于成套率较高，可改造性强，同时，随着住宅建筑技术的不断提高，新型建筑材料的大量普及，为改造提供了技术保障和物质支持；结构技术的创新为套型和住宅单体改造提供了更多的选择和可能；施工技术的进步、新材料的使用能有效短工期，减少改造工程对居民生活的影响。

随着信息社会的发展，西方发达国家的改造技术也能通过各种渠道进入人们的视线，其改造案例为我国提供了宝贵的经验。

三、我国老旧建筑改造的目标

1、增加建筑面积

住宅设计规范（GB50096―2011）中，对各类建筑房间的大小有明确规定，相比《住宅建筑设计规范》GBJ96―86版，在基本空间构成上除卧室、厨房、卫生间、储藏室外，明确要求每套住宅应设起居室（厅），并相应修订了房间使用面积的最低值。然而老住宅建筑往往存在多室合用，流线交叉的问题，这会给建筑居住着带来很大的困扰，居住体验很差。

2、优化围护结构的热工性能、美化建筑立面

3、优化建筑管网设施

八十年代修建的住宅建筑，受当时社会发展条件的限制，以及城市规划的不可预见性影响，大部分建筑的排水管网设施设计理念落后。管径小，线路不合理等原因，导致既有管网与城市规划管网衔接不恰当，部分小区下水道经常发生堵塞，严重影响居住区人民的日常生活。

四、方案（经济型分析）

1、增加建筑面积

老旧住宅的改造增加面积，有并户和贴建两大类。

对于面积较小的户型，可以通过并户扩大套内使用面积，增加舒适度。但这种方案只能在一梯三户及以上的户型方案中可以实施，而且合并户数，就以为着有迁出户，会存在房屋产权的变更及迁出户的安置补偿问题，实施起来较为困难。

贴建是指在满足消防要求及日照标准的前提下，通常通过贴建阳台等措施，增加套内使用面积。这种方案不涉及产权变更，人员迁出等问题。随着建筑施工技术的发展，贴建部分可采用预制结构，施工速度快，建成后效果好，可以最大限度减少对人们生活的影响程度。

2、老旧建筑节能改造

随着新型材料的不断普及以及当今社会对建筑节能的日益重视，原有建筑墙体和屋面保温材料，外门窗传导热量要求已经远远达不到现行国家规定的节能标准。具体措施可以增加墙体外保温板材，并达到消防部门防火要求；屋面铺设保温材料，还可以把平屋面改成坡屋顶，再做隔热处理；没有地下室的一层地面建筑外墙增设保温层；更换节能隔音隔热门窗；设置中水管网系统等以达到建筑节能的目的。

3、建筑防排水改造

屋面防水材料设计使用年限为15年，因而防水材料应定期更换，设置防水保护层，增设屋面雨水管等措施。针对墙面透水现象可以增加外防水砂浆，门窗洞口漏水现象可以增加外防水节点做法来解决建筑主体漏水的现象。建筑内部管线改造更新，周边环境基础设施供水、排污、雨水、热力、蒸汽管、电气管路老化更新、管沟改造均可以提高住宅寿命。

对老旧建筑的改造过程中，可以综合考虑与周边环境的协调，通过采用新型的建筑材料，改善建筑立面，从而提升整体城市形象。

五、总结

随着市场经济的发展，人民日益增长的物质文化需求同落后的生产力之间的矛盾日益剧烈，人民对居住环境质量要求的日益提高与自身经济水平也存在较大矛盾。合理改造居民现有旧老住宅，使他们仅花少量的钱即可使居住条件明显改善，的确是一件利国利民的事情。有着巨大的经济效益和积极的现实意义。