城市化过程中土地供应对房价的影响研究

摘 要：随着城市化的发展，农村大量人口涌入城市，造成了城市用地紧张的局面，土地，作为一种非常稀缺的资源，在城市化过程中起着非常重要而又不可磨灭的作用。对土地供应总量、土地供应价格、土地供应方式及土地供应结构等方面与房地产市场价格之间的关系进行研究，分析土地政策对房地产市场发展的影响。

关键词：土地供应价格；土地财政；土地供应结构；房地产

从我国住房制度市场化以来，强大的市场需求，使我国房地产市场得到了迅猛发展。由于房地产市场关联性强，带动了相关产业的发展，使我国的经济也出现了较大增长，因此房地产市场成为我国名符其实的支柱型产业。但是从2003年开始，我国房地产市场出现了投资过度、房价增长过快等问题。针对房地产市场的这些问题，我国出台了多种政策开始调控房地产市场的非理性发展，这些调控政策包括税收政策、货币政策及土地政策等。从2003年开始，中央出台了一系列针对性强的土地政策来调控房地产市场，解决房地产市场中存在的问题。由于土地是房地产市场发展的根源，因此各种政策的运用，基本都涉及到土地问题。基于此，通过对土地供应量、土地供应结构、土地供应价格以及土地供应方式等方面进行调整，都会对房地产市场产生影响，也会引起房地产开发主体和消费主体对未来市场预期的调整。

一、土地供应结构

土地供应结构对房地产市场产生的影响主要有两个方面：一方面，通过土地供应用途结构来影响房地产市场中房屋产品的结构，如高档公寓、普通住宅、别墅、经济适用房等房屋产品所占比例。通过调整土地的供应结构，来实现房屋产品结构的优化，严格控制高档商品房土地供应，优先满足普通商品房、保障房的土地供应，有效解决我国商品房空置率过高，老百姓买不起房子的现状；另一方面，在空间结构上，针对房地产用地的结构优化，能使之与城市的总体规划相一致，同时加大基础设施建设用地的供应，使其附近房地产项目的整体价值得到提升。而不合理的房地产土地供应，会导致其与城市总体规划不一致，城市发展不协调，部分地区房地产市场供不应求。部分地区房地产市场冷淡，供大于求。

二、土地供应量

我国现行的住房用地供应政策是很独特的，基本上是从香港殖民地时期的土地批租制演变而来的，其核心是政府的独家垄断。要清晰的认识我国的土地供应制度，要从包括所有权、土地的征收、储备、出让在内的一整套环节入手。我国土地管理实行农村和城市两套不同制度，农村土地集体所有，农民以家庭为单位承包经营，城市土地归国家所有。农村集体土地只有被国家征用才能转为他用，进行非农建设。期间要经历三个环节：一是征用环节，政府根据城市发展规划和土地利用规划，按照一定的行政审批程序，征用集体土地。二是补偿环节，具有地承包经营权的农民到村民委员会登记土地权益，由村委会代表农民出面协调有关征地事宜，领取并分配征地补偿费、安置补助费、地面附着物补偿费等。三是土地出让环节，政府向集体支付了征地补偿金后，就可以进行土地使用权出让了，一般在出让之前，土地储备机构还会对土地整理和开发，将征收的生地变成建设的熟地再投向市场。2004年3月《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》明确规定，2004年8月31日起，城市土地使用权只能采取公开招标、拍卖和挂牌的方式出让，不能再以历史遗留问题为理由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。至此，原来多头化、分散化供应的城镇住宅用地市场正式转变为一套完整的国有土地政府垄断市场体系。

三、土地供应方式

土地供应方式主要是土地有偿供应和划拨供应两方面。我国城市土地使用权有偿出让一般采用拍卖、招标、挂牌、协议等四种方式。协议出让为非公开、平等的非市场型交易行为，地价高低完全取决于双方的谈判，没有真正体现土地市场价值，容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象。关于土地供应方式对房地产市场影响的最大的争论焦点是招、拍、挂的土地出让方式是否导致了土地价格提高，进而拉高了房地产价格的问题。笔者认为招、拍、挂土地出让方式充分发挥了市场竞争作用，体现了市场经济的优胜劣汰，使土地资源得到了有效利用。土地价格的提高并不是招、拍、挂这种供应方式所导致的，而是市场各种因素相互作用导致的，比如市场沉淀的资金，无法通过其他投资渠道流通只能流入房地产市场；地方政府对土地出让金的过度依赖，房地产开发商对市场预期的看涨等。

本文以土地政策和房地产市场关系为切入点，深入分析了土地供应量、土地供应价格、土地供应结构以及土地供应方式对房地产市场产生的影响。提出了控制土地供应量，可以有效地调节土地的供需平衡，抑制或增加房地产的投资规模，影响投资者的市场预期。合理的土地供给结构可以与城市的总体规划相协调，保证城市的健康发展，也可以明显的控制高档商品房的数量，提高普通商品房的供应。而招、拍、挂的土地供应方式，加强了国家对土地的控制，防止国有资产的流失，提高了土地的利用率。但是，由于地方政府过度依赖土地出让收入以及开发主体盲目的对房地产市场看涨，导致招、拍、挂这种土地出让方式变向地抬高了土地价格，进而导致房价的上升。