浅谈房地产开发项目工程管理难点

摘要：本文主要针对国内房地产开发现状及加强管理的重要性、房地产项目开发的全过程管理方法以及加强房地产工程项目开发管理措施进行简要分析，仅供参考。

关键词：房地产；开发项目；工程管理

中图分类号： F293 文献标识码： A

引言

房地产开发是指在法律批准的情况下对具有使用权的土地进行开发，以及房屋等各种基础设施开展的建设活动。其投资巨大、耗时耗力，在高盈利的同时也具有高风险，作为房地产活动的首要环节，房地产开发与城市规划建设密切相关。近些年来，我国经济有了飞跃性的进步，在促进房地产产业迅速发展的同时，竞争也愈发激烈，且当前城市住房矛盾颇为突出。因此对房地产项目管理提出了严格要求，若管理上出现问题，不仅会增加群众生活困难，而且不利于国家经济发展，所以应采取有效措施，提升房地产项目管理水平。

一、国内房地产开发现状及加强管理的重要性

房地产是一项不动资产，其开发过程涉及诸多领域，因利润极高，许多开发商纷纷投入其中。国际知名房地产企业的大量涌入，为国内企业带来了先进的经验，加上自身努力以及多年的积极探索，国内房地产开发整体呈现出上升趋势。然而我国市场经济秩序尚未完全稳定，行业竞争太过激烈，而人才匾乏、管理缺陷，导致房价迅速增高，与国家经济实际发展状况不符，与人民生活水平脱节。过高的房价增加了人们的住房压力，加上过渡开发，极易引起剩房危机。

现实告诉我们，当前国内的房地产开发项目急需有科学的管理，杜绝不正当竞争行为，维持正常秩序，为行业稳定发展创设良好的环境。创新管理理念是基础，通过强化全过程管理意识，提高各环节管理水平，可有效避免偷工减料、腐败贪污现象，使得工程质量有所保障，进而为企业带来更多的经济效益和社会效益，为企业健康稳定地发展注入新的活力。

二、房地产项目开发的全过程管理方法

1、决策阶段的管理

决策阶段是决定房地产项目是否可行的关键，也是决定房地产项目质量、进度、成本的关键，对于项目的全过程管理有着重要的影响，也决定着其他几个阶段的成本管理是否科学、合理。在实际对房地产项目进行可行性研究的过程中，投资单位会根据总资金投入情况对项目的规模、设施、功能对工程指定多种方案，设计人员就按照方案进行设计，因此，投资决策阶段也直接影响着设计阶段的工程造价，对于全寿命周期的工程的成本管理起到决定性的作用。

2、设计阶段的管理

房地产项目的设计阶段是决定整体房地产项目造价的基础，是对施工材料、施工设备、施工人员等各个因素进行决定的关键阶段。由于设计阶段决定了整个房地产项目的施工人员数量、施工技术、施工材料价格和种类、施工机械设备型号等，这些都是决定整体质量、进度和成本的基础。因此，在设计阶段，房地产项目开发单位应加强对其控制和管理，或者采用设计和施工一体的承包方式，使负责施工的承包商能够根据房地产项目的具体情况对房地产项目的施工技术和材料等要素进行整体的控制，实现对房地产项目进度、质量、造价的全面控制。同时，要注重对设计的监督，通过强有力的监督实现设计方案的合理化和科学性。

3、建立房地产项目管理体系

很多房地产项目中都没有一个规范的房地产项目管理体系，没有对施工中的各项标准进行严格的制定和贯彻落实，使得施工中的行为无章可循，造成了房地产项目管理的随意性。因此，房地产项目开发单位应根据工程量的多少和施工单位的具体情况，来建立房地产项目管理体系，将施工中的各种要素进行整合，并实施责任制，使每个人都对整个项目负责，使施工中的每个人都具备管理意识，才能够有效控制人员的行为，实现对所有要素的控制。

4、招投标阶段的管理

招投标阶段是对施工单位资质和工程量清单等进行审核和选择的过程，对于房地产项目管理有着很大影响。由于当前的招投标市场还不够健全，一些相应的法律法规也没有完善，使得招投标阶段的造价难以控制，一些哄抬报价的情况时有发生，成为影响房地产项目管理的主要因素，如果没有进行科学的管理，很容易出现造价、质量无法控制的现象。现阶段较为有效的方法是通过价值工程来建立招投标模型，使业主能够高效、科学的选择适合房地产项目且费用较为合理的承包单位。由于主观因素往往是影响招投标公平性的因素，因此，在实际招投标过程中，要尽可能的减少招投标阶段的人为因素，尽量使用客观、公平的方式，按照价值工程的原理来进行承包单位的甄选，使房地产项目向着更加合理化的方向发展。

5、竣工运营阶段的管理

在房地产项目开发的后期就是验收施工成果、观察市场回馈的阶段。在这个阶段，房地产建设单位应对竣工之后的施工情况进行检查，使施工材料、施工人员等退出施工现场，对施工中的工程质量进行检查，特别要注意对关键环节和对隐蔽工程的检查。对于决策、设计、招投标、施工阶段的各种资料要按照科目进行认真的保管和储存，以便日后作为其他项目的参考。在项目进行投放之后，要对消费者的反映进行分析，保持市场的敏感度，对项目中存在的问题进行分析，并探讨产生的原因，吸取其中的经验和教训，防止在下一次项目中发生同样的问题。

三、加强房地产工程项目开发管理措施

1、做好市场调研，找准自身定位

开发商在开发之前应积极进行市场调研，了解市场现状以及消费者的需求，实行信息化管理，实时掌握市场动向，以免出现信息滞后的情况。在了解市场的基础上，认真分析自身实力以及不足之处，并明确自身在市场环境中的位置，找准定位，从长远考虑，合理确定所从事的房地产项目类型。然后进一步深入调查，从实际出发，积极开发能够以最低消耗获取最大效益的项目。调研工作及市场定位是房地产开发的前提，必须加强重视。若是经济发达区，可多建别墅、高档住宅等；若是贫困地区，则应减少高档次的建设，以经济房为主，进而占领更多市场。

2、加强自身建设，强化售后服务

正确定位只是基础，此外还需完善自身建设，得到市场和消费者的认可，如此才能长久发展下去。从国内现状来看，购房是个人和家庭的头等大事，消费者购房时通常会综合品牌、信誉、价格、质量、服务等多种因素加以考虑。因此，开发商必须加强自身内部建设，树立良好形象，根据消费者心理，积极打造信誉品牌，以赢得消费者青睐，而这一切都要建立在高质量的基础上。另外，销售人员的素质极为关键，高素质以及良好的服务水平往往更能吸引打动消费者。所以开发商应定期展开专业培训，提升销售人员的综合素质，并建立良好为民的售后服务，以吸引更多的消费者。

3、加强管理工作的信息化建设

在当前信息化时代，信息化建设及管理水平对企业意义重大。房地产资金投入大，生产周期长，信息化管理更是重中之重。信息化建设不仅是办公自动化，还在于针对房地产企业自身的管理工作需要有效适应自动化管理软件，从而加强项目开发管理及工作中各部门的有效联系，提升信息的交互速度与质量，避免因信息孤岛而出现管理工作滞后、疏漏以及错误的发生，进而全面提升管理水平。同时还有利于帮助化施工作业人员的安全生产责任意识、提高作业人员的安全及操作技能。如此一来，才能有效的保证不会因设备故障、人员操作失误等原因影响工程进度和生产安全。随着建筑工程施工中工程施工机械化程度的逐步提高，工程施工机械设备管理的好坏，对工程的施工进度、成本控制和施工安全方面的影响将越来越大。

结束语

从上文的分析中我们可以看出，在房地产项目开发的过程中，需要对其进行科学、系统的管理，才能够确保房地产项目获得良好的市场收益和社会效益。因此，在房地产项目开发的过程中，我们要对房地产的决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段都进行科学管理，并建立和完善房地产项目管理体系，使房地产项目在整个开发的过程中都实现标准化、规范化，从而保障房地产项目保质保量的完成。相信随着科学技术的发展和管理水平的提升，房地产项目开发管理将会得到更快发展。