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商业地产对城市发展的影响力研究(1)

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翻新时间:2023-08-12

商业地产对城市发展的影响力研究(1)

商业是城市最古老、最基本的功能,城、市两个概念合在一起才能成为城市,市是指进行交易的场所,是商品流通的中心,纵观中外,古代城市初期功能主要包括政治中心、市场中心、文化中心、军事要塞,最早的乌尔城、唐代长安、宋代幽州,意大利的威尼斯、热那亚、佛罗伦萨,德国的律贝克就是在古代商业交通的基础上发展起来的典型城市。商业地产是现代“市”的载体,其对一个城市发展的影响可谓弥足深远,其研究具有现实和长远意义。

商业地产与城市发展演化路径的关系

商业地产是城市化进程中重要的推动力量。商业地产的开发,远远大于工业和住宅业。因为商业地产带动的是一个城市或者是一个较大的区域,住宅和工业建筑主要是满足城市居民居住的需要和生产的需求,商业地产带动了大规模的基础设施建设,保障了城市化进程。商业地产是城市商业重要的商务环境,比如北京CBD建设、中关村商务环境的营造均在很大程度上依托于酒店、写字楼、商场等商业地产项目的建设。其质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥。 此外,随着城市化进程的加快,大量的农村人口进入城市,创造出更多的城市消费群体,创造了更多的就业机会。而综合商业的辐射带动作用更使其配套的农副产业、加工业、运输业、包装业、广告业等得以产业化发展,从而带动了区域经济的增长,反向推动了城市化的进程。

商业地产对城市布局的影响

过去我国的商业地产长期以来缺乏规划,建设管理相对混乱,由此引发很多问题,比如交通主干道旁边出现不合理的商业设施,造成主干道拥堵,给城市总体经济带来的危害远远大于商业物业所能带来的收益。本文认为,商业网点规划对城市发展布局有着至关重要的作用,不同商业形态对城市市政的支持和要求不一样。比如,大城市近年来在布局上呈现多中心化的趋势,商业地产的开发在很大程度上促进了这一趋势的形成,如在北京,2006年随着新项目的完工,未来望京、中关村、亚运村等区域板块将形成多个总面积超过西单的新商业中心,北京原有商业相对集中的态势将得到改变,商业“多中心”的格局将正式形成。

商业的多中心和城市多中心过程是相辅相成的,随着城市居住区域的变迁,城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓,均为一定规模的商业物业的发展提供了空间,使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。2005年至2007年初两年的时间里,我国已培育出近700个国家级和省级社区商业示范社区,在政府推进和需求拉动的双重力量下,社区商业将在未来获得更大的发展,并进一步推动城市的多中心布局。

另一方面,只有在符合城市总体规划的大前提之下,才能制定出与城市发展相一致的商业网点规划,才能形成有利于城市发展的商业地产建设。有专家认为,大型购物中心的规划不能仅仅列入商业网点规划,而必须纳入城市中心规划。有些规划没有起作用,主要是因为政府工作不到位,商业和规划部门的协调机制没有形成:商业部门懂规划,但是没有调动资源的权力,而政府规划部门则相反,有权力调动资源,却没有认识到商业地产的重要性。综合城市总体规划资源,进行商业网点规划要具有科学性,并要有执行性和可操作性,要与城市规划衔接起来,提供周围交通和人口的支持,另外要考虑到竞争的合理性,如果不加限制的发展,会产生扰民、影响环境等诸多问题。例如北京后海的无限发展,导致了经营秩序的混乱,严重影响了形象和经营。

商业地产对城市竞争力的影响

城市商业竞争力是考量城市商业的新视角。城市的竞争力,包括生产力、流动力、活力都在不同程度上与商业的整体规模、整体素质有直接关系。城市的流通率是构成城市生产力的重要部分,流通的规模、结构和营销理念直接影响到城市功能的发挥。目前北京、上海、香港、广州在城市定位,高科技产业、高级人才、金融中心、国际会展等许多领域都展开了激烈争锋,所以城市竞争力成为一个热点的话题。 个人住房贷款业务风险与防范

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