城市价值与房地产价值关系研究

提要城市价值决定房地产价值。本文从两者关系出发,把两者统一起来,分析出城市价值对房地产价值的影响,并给出相关建议。

关键词:城市价值;房地产价值;城市经济;城市文化

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

随着全球化的日益深入,我们进入一个充满竞争的新纪元。新世纪竞争的一个重要方面就是不同城市之间的竞争。然而,城市竞争力一个内在的决定因素就是这个城市固有的价值。城市是房地产活动的场所与载体。不同城市的价值与城市房地产的价值有着密切的关系,认清两者的关系,有助于我们在城市发展过程中规划统筹,合理地开发和指导房地产活动的进行,从而达到顺应市场规律因地制宜、增强城市房地产开发的活力和进而增强城市竞争力的目标。

在以往的研究中多把城市价值和房地产价值两者分而述之。对城市价值的探讨往往以城市竞争力为题来进行多因素的分析,而房地产价值分析则往往从传统的价值规律进行论述。也有学者对城市价值对房价的显性变化进行了实证研究,但仅仅从量上论证不足以揭示城市价值与房地产价值之间的内在联系。笔者认为,城市固有的内在价值与不同城市的房地产价值,两者具有独立性,但同时也有不可割裂的关系。城市价值本身就是城市所具有的资源和影响力的综合评估,为微观主体的房地产开发活动提供了隐性的竞争力,理所当然是主体和载体的关系。

一、城市价值和房地产价值概念界定

城市的发展目标是多元的,包括经济、社会、文化和政治等多方面的目标;反之,城市的价值同样也是由城市的经济、政治、文化、历史、地理等多方面因素所决定的。因此,城市价值可以描述为:根据一个城市的环境和区位优势,聚集利用和优化配置更多的资源,为所在地区和人们创造更多的经济价值和社会文化价值等的能力。

同样,我们也可以把房地产价值描述为:房地产产品在市场竞争中所表现出的一种外在的市场力量,通过对人的消费和生活品质追求的导向获取利润所表现出来的能力。房地产包括房产和地产两个部分。所以,房地产价值也由这两个部分的价值构成。具体的房地产价值我们可以分解为不变资本价值和可变资本价值。

二、城市价值与房地产价值的关系

(一)城市价值是房地产价值的外生影响因素。当今的城市是一个非常复杂的开放的系统,而房地产正是城市系统中一个重要的有机组成部分。在城市内部,房地产行业与城市的关系是个体与环境的关系,环境因主体而存,主体因环境而变。城市价值是房地产价值的决定性因素,是促进房地产价值提高的根本保障。房地产价值的确立和提高依赖于城市价值的各构成因素的大力支持,没有这些因素的促进,房地产价值就难以实现和提高。所以,城市价值是房地产价值的外生影响因素。

1、城市经济对房地产价值的影响。城市经济是城市价值的决定性因素,是城市作为一个系统运作和发展的基础。一个城市的经济基础直接决定了该城市的购买力水平、资源配置和利用水平、配套设施情况等。经济全球化来临,商业化成为城市发展的一个时代主题,我们可以从现实中的例子可以看出,经济越是发达的地区和城市,商业化越是发达和成熟。经济基础为商业的繁荣提供了保障。一方面城市的工业化使人们日益富裕,从而使人们的购买力不断提高,同时在生活品质的追求上也不断提升;另一方面城市经济不断发展的要求使得城市自身在硬件设施和软件配套上也在进行不断的更新和发展。作为商品,房地产在经济发达的城市已经被赋予了更大的价值。首先,经济发达城市中的地产价值和生产房地产过程中消耗的可变成本皆提高,这两种价值正是房地产价值的重要组成部分;其次,城市的资源是房地产运作的基础,原材料的供应情况、技术资源供应情况、人力资源供应情况与基础设施情况都影响房地产的开发和运作效率,所以经济基础直接决定房地产价值的产生和循环;最后,我们知道市场化的程度和经济的发达程度有很大的关系,在市场经济下的中国,发达的城市就是一个开放的城市,市场化的程度和对外交流的能力对房地产市场意识和市场能力起到间接催化作用,使得房地产业不断在市场竞争中提升品质,传递价值。所以,城市的经济状况不但是一个城市价值的决定性因素,同样也是城市房地产价值大小的决定性因素。

2、城市文化对房地产价值的影响。毫无疑问,城市文化是一个城市最重要的无形资产。城市文化作为一种价值概念,是城市具有的城市特点和文化模式,是物质与精神的结晶,代表着先进文化的发展方向。同时,城市文化作为社会文化的写照,反映着它所处的时代、社会、经济、科学技术、生活方式、人际关系、哲学观点等等。城市文化是个复杂的、多层次的体系,包含着自然环境、历史积淀、人文景观、风俗习惯、宗教信仰、方言等文化特色。当今社会的城市竞争已从单纯的经济竞争转向包括城市文化在内的复合竞争,人们更多地从文化、景观、生态等角度认识城市、评判城市。城市要提高其竞争力,关键在于形成自己的文化特征与文化个性,唯有发挥文化的独特影响力,才能树立鲜明的城市形象,提高城市的知名度。城市文化是怎样提升城市价值的呢?首先,文化为城市发展提供内在动力。城市文化为城市的建设和发展提供强大的精神动力,起着统率和导向的作用;其次,城市文化成为城市的重要经济增长点。文化与经济的相互促进、融合已成为当今世界的个新特点、新趋势。城市文化不仅是种精神活动,它本身也能创造巨大的经济效益和财富,促进经济的发展;第三,文化能够塑造城市形象,提升城市品位,是城市面貌与内在精神的有机统一,历史文化与现实文化的统一;第四,城市文化是城市发展水平的重要标志。

根据以上分析,可以得出:城市文化对房地产有着比较深刻的影响。首先,人们对城市生活的追求本质上是对城市文化的追求,人们生活品质的提高,最基本就是“衣食住行”等基本生活要素的提高,优秀的城市文化在积攒城市人气、提升生活品质的同时,也提升了房地产等基本生活要素潜在的价值;其次,城市文化影响着房地产产品存在的特点,城市文化作为一个物质和精神有机统一体,房地产本身就是城市文化的表现和组成部分,城市文化中包含的价值成分其中一部分就已经在精神气质层面向房地产产品实现了价值转移;最后,人们对城市文化的其他组成部分的追求,比如自然景观、人文环境、历史积淀等的追求,间接地带动了房地产的发展。

3、城市的其他要素对房地产价值的影响。城市的其他要素是指除城市的经济、文化以外包括政治、地理、科学技术等一些其他基本要素。这些要素也是城市存在和发展的血液和灵魂,是城市实力的重要内容,对城市价值与房地产价值的形成有着重要的影响。一个地区或城市的政治制度和政治氛围对其竞争力有着决定性的意义。中国经历了很多不同制度的更替,通过历史和市场的检验,从结果上我们可以看出,先进的政治制度是包容的、开放的、具有活力的。这种积极政治氛围下的结果是,科技发展,经济文化繁荣;最直接的表现就是城市越来越具有吸引力,房地产价值也随着城市的发展逐渐提升。地理要素也影响和制约着城市的发展。一个城市的地理优势通常可以表现在是具有战略地位或者交通便捷,那么这个城市的经济、政治、文化通常都比较发达,房地产价值也相应的较高。中国沿海、沿江等地区和城市的房地产业往往比内陆的一些地区和城市的房地产业具有更高价值就可以证明这一点。

城市的政治、经济、文化各要素本身就是一个整体,相互依存相互影响,共同影响城市的发展和体现城市的价值。综合起来:房地产作为一种商品本身具有一定的价值,但从根本上讲,城市价值是房地产价值的外生影响因素,城市的价值决定着房地产价值。(图

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(二)房地产价值是城市价值的内生影响因素。城市与房地产是整体与个体、载体与主体的关系,两者是有机统一的,我们不能把两者分开来讨论。城市价值决定着房地产价值,房地产价值同样也影响着城市价值。在影响和制约城市发展的过程中,房地产的发展处于基础性的位置。房地产是大众生活和生存最基本的保障,房地产从其自然属性和社会属性两个方面影响着城市影响力和竞争力。房地产是国民经济的基础性行业之一,作为一种商品,其生产出来后就具有一定的价值,是城市价值的重要组成部分,这就是其自然属性的重要表现形式。房地产的社会属性对城市价值的影响或许远远高于其自然属性。首先,城市社会的和谐稳定问题是城市问题的重中之重,而城市的和谐稳定关键是要保证城市居民的基本生活要求,住房的要求和住房的品质无疑就是城市居民的基本生活保障。其次,房地产本身就包含很多独有的文化,是城市文化的重要组成部分。房地产文化中蕴含的建筑之美、科学技术、自然和文化景观、风俗习惯等,无不是映射出城市文化的特点,同时也体现出城市的价值。最后,房地产是一个城市的通俗名片,在城市化的进程中越来越多的人们进入了城市,而人们在对城市的选择过程中,最初的选择也是基于生活品质提高的要求,最直观的评判就是从城市房地产的评价开始的。(图

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三、建议与启示

本文论证表明:城市价值决定房地产价值。政府应该明确地进行城市定位,在城市发展战略的指导下,提升经济实力,大力发展城市社会和文化建设,改善城市的环境,提升城市公共服务水平,以增大城市的内在价值,在此基础上对城市形象进行塑造和推广。另外,政府应该以可持续发展的眼光,规划统筹,合理地开发和指导房地产活动的进行,使城市价值和房地产价值相统一,顺应市场规律和价值规律,从而打造出城市和房地产的综合竞争力与核心竞争力。房地产价值反作用于城市价值,房地产价值是城市价值的重要组成部分。所以,房地产开发也应该用可持续的眼光,合理指导,优化配置资源,使房地产产品在使用功能和文化内涵上与城市相统一并有所提高,最终达到提升城市形象和城市价值的目的。

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主要参考文献: [2]阴慧.城市竞争力与企业竞争力的关系探讨[J].理论经济学,2008.