试析宏观调控下房价下跌的必然性

[摘要] 房价的涨落归根到底受价值 规律 的支配，是价值、供给与需求诸因素共同博弈的结果。近几年来国家基于价值规律的宏观调控导致商品房价值在下降，非理性需求受到抑制，有效供给在增加，房价下跌已成必然。

[关键词] 宏观调控 价值规律 房价下跌 必然性

一、土地价格下降是房价下跌内在原因 2007年以来，国家出台了一系列宏观调控政策，地价正在理性回归。央行银监会《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》、国土资源部关于《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及2008年1月《国务院关于促进节约集约用地的通知》等宏观组合拳，加强了土地资源的开发管理，打击开发商囤积土地现象，土地流拍成为普遍现象,土地价格大幅下降，许多地块以底价成交,“地王”不惜损失高价违约金、保证金纷纷退地,房企挂牌转让项目股权现象增多。地价的走低降低了商品房价值，房价应声而落。国家发改委8月12日发布数据显示，全国房价同比涨幅自2008年2月起已持续回落六个月，且回落速度有加快趋势。房价下跌或持平的城市数量进一步扩大。7月，70个大中城市中，有29个城市房价出现下跌或持平局面，比6月多出8个，比例超过四成。上海、南京、杭州、厦门、广州、深圳、成都等在内的17个城市房价下跌，其中上海房价出现首降，降幅为0.1%，深圳房价继续下跌0.9%，已低于2007年同期3.9个百分点。根据21世纪不动产监测数据显示，7月北京二手商品住房买卖成交量环比6月下降了0.9%，成交价格下跌3.6%。

二、住房贷款新政的实施有效抑制了投资、投机性需求

房价上涨引发了投资、投机性需求，投资、投机需求又加剧了供求矛盾。《深圳蓝皮书： 中国 深圳 发展 报告(200

7)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。投资、投机性需求导致我国住房空置率居高不下,几乎达到10%的国际警戒线的一倍。为了缓解住房供求关系的矛盾，抑制投资、投机性需求成为宏观调控的重点。

首先，严格住房消费贷款管理。央行、银监会《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

其次，加强二手房出让的税收管理。出让二手房需要缴纳印花税，契税，营业税及附加，土地增值税，个人所得税等税负和中介费等，不满5年的非普通住宅占二手房交易成本的达到13%左右，高于世界上大多数国家。

三、从紧的货币政策,一定程度上抑制了中低收入者自住需求

四、人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱

五、住房消费理念成熟将导致购房热消退

六、保障性住房政策将极大增加市场住房供应量，缓解住房供应的结构性矛盾

七、增加土地供应量和速度开发速度直接加大了住房供应量 抑制开发 企业 囤积土地行为，加速存量土地的开发，是增加市场房屋的有效供给的重要途经。过去开发商为了增强自身的实力，坐享土地增殖的利益，大势囤积稀缺性土地资源，造成了政府土地供应增加，但开发面积却相对不足的现象。有调查显示： 目前 有10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。2007年，各级政府一方面采取了缩减宗地规模、规定开发建设时限、不得分期取得建设用地使用权证，以及采用清算土地增值税法等措施，有效抑制了囤积土地的行为；另一方面加大闲置土地处置力度,加快土地开发速度。国土资源部出台通知要求实行建设用地使用权“净地”出让，并明确了土地闲置费的征收标准，即按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

八、投机、投资性抛售也将增加市场供应

由于新政打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度和政府加大 社会 保障性住房的供应，极大改变了房地产市场供求关系，改变了投机者未来房价的预期，一部分投机者必然提前抛售手中的房屋。深圳社会 科学 院公布的《 中国 深圳 发展 报告（2007）》称，仅取得产权证后3年以上转手的住房就已占住房总套数的28.11%，全国如此大量的投资、投机存量住房会使市场的住房供应量会激增，必然导致供求逆转，导致房价下跌。

九、规范市场行为将有效降低住房成本 高额利润是我国商品房价值虚高的重要原因。国外成熟的房地产市场其利润一般控制在5%以下。由于我国房地产商的数量相对有限，容易形成联合，大地产商在利益最大化的共同追求中形成了价格联盟，通过抬高房价取得了高额垄断利润。中央统战部和全国工商联调查数据显示，房地产行业利润在25%以上，税后净利润居各行各业之首，比平均水平高了5倍。有关 研究 报告指出，几大主要二线城市房地产开发项目的平均利润率达到30%。就连万科董事长王石也承认：“房地产行业的暴利形象是不能否认的。”中国百富榜上超过一半是房地产开发商！2008年《反垄断法》及其配套措施的实行，诸如上海房市不降价联盟等垄断行为将得到有效抑制。房地产的利润下降10%完全可能，这意味着商品房价值下降10%，从而带动市场房价的下跌。

参考 文献 ： [2]应辩证看待“汽车生产能力过剩”[D].中国商报,2006.6.15

[3]房价背离价值 规律 ,可能说拐就拐[D].南方日报,2006.6.15

[4]邓聿文:欲降房价，必先清洁市场，反对腐败[D].国际 金融 报,2005.5.30