房企折戟矿业

中小房地产企业艰难转型的现实再次得到印证。近日，随着不少房企披露2014年的业绩预告，前几年趁着房地产宏观调控之时投资矿业的中小房企，并没有赚得一桶金，不盈利甚至亏损成为普遍现象。

房企“掘金”矿业，远远不像想象中的那么美。

掘金矿业谋转型

在严厉的房地产调控政策下，竞争激烈、地价高企，二三十家上市房企涉足矿业。

时间倒流到2010年，在史上最严厉的调控政策和残酷的市场竞争下，中小房企转型之路似乎变得渐渐清晰――一批房企选择矿业作为转型的行业。那段时间，房企收购矿业公司的公告被频频发出。包括天业股份、华业地产、中弘股份等涉矿的上市房企，也成为资本市场的追捧对象，涨幅远超矿业股。

同时，数据显示，国内房地产开发企业由2009年的8万家左右减少至现在的5万家左右。而随着千亿级房企的出现，行业集中度进一步提高，还将有小企业被淘汰出局。

“以北京为代表的一线城市，土地价格越来越高，中小房企资金量有限，无法在产品研发、融资能力上与大型品牌房企竞争。特别是近几年在北京的土地市场，几乎难再见到中小型的开发企业。而不拿地则意味着将被行业淘汰。于是，趁着手头还有资金，前几年一些中小房企开始琢磨转型。”兰德咨询总裁宋延庆表示。

比较极端的例子是万方地产，曾在北京开发过“里外里”等项目。但2012年其半年报显示，上半年企业营收为零，主要是由于前期项目已开发完毕，新实施的项目尚处于开发期，还不具备结转收入的条件。

由于万方地产销售规模不断萎缩，亏损严重，市场越做越小，后来万方地产转型矿业及土地一级开发，名字也改为万方发展。

据记者统计，从房企投资的矿产种类上看，不少房企偏爱投资金矿，包括大连控股、华业地产、新湖中宝、万方地产等房企均涉足金矿。

而从投资区域来看，房企投资矿业的地点不止于国内。国内集中于西藏、新疆、内蒙古、贵州、云南、四川、广西等矿产资源丰富的西部地区，海外则包括非洲、北美、澳洲等。

中经联盟秘书长陈云峰认为，房地产行业是资源型行业，土地是不可再生的，要通过招拍挂才能拿到。而矿产也是一种不可再生资源，价格却比土地便宜很多，几个亿就能买很多矿，正是带着这种资源思维，不少房企选择进军矿业。

事与愿违的“涉矿”

事实上，绝大多数的“涉矿”房企没有盈利甚至亏损。

事与愿违，矿业并未成为房企转型的利润增长点。据兰德咨询提供的统计，从营业收入、成本、利润占比等财务数据分析看，目前绝大多数的“涉矿”房企没有盈利。

以上市公司中润资源为例，它原名叫中润地产，在2011年改名中润资源“脱房”入矿，显示中润地产转型矿业决心。然而，转型之路并不平坦。

实际上，早在2010年中润资源正式转型矿业，短短两年时间，中润资源共斥资约8亿元资金进行了6次资源并购，涉及11个矿业项目公司，矿山种类为金、银、铜、铅、锌。

但矿业带来销售业绩却十分缓慢，甚至拖累业绩，由盈变亏。这也让房企对于转型之路产生怀疑。

2014年9月，中润资源对外宣布，将旗下子公司中润矿业的100%股权转让给山东卓瑞实业，这意味着中润资源所有的国内国外矿产资源也将就此易主。

据了解，不仅是中润资源，其他房企的矿业投资也并不是一帆风顺的。

华业地产2014年半年报显示，其投资的8家矿业公司均处于亏损状态，主要原因是探矿权、采矿权因尚未达到开采状态，故未能形成盈利。

隔行如隔山的“挖矿”

众所周知，开矿技术性很强、价格下行等导致企业业绩受累。

“原来认为房地产投资已经够复杂了，从购买土地、盖房子、卖房子有很多手续要跑，并且要纳50多种税，没想到矿业投资也很复杂。”一位参与过矿业投资的房企知情人士表示。

据了解，不少房企购买的是采矿权和探矿权，并不是现成可开采的矿山，需要进行勘探、建厂等步骤，需要时间和资金。短时间内以它来改变房企的经营状况很难，有的甚至在账面上出现亏损，进而拖累整个企业的发展。

从华业地产、中弘股份等多家上市公司的最新财务报告中可以看到，不少矿山还处于勘探、选厂址、掘井阶段，能够出产产品的非常稀少。

“很多买矿的房企，已经两三年过去了，还没有产品出来，一方面是开矿的技术性很强，涉及多个开矿、选矿、冶炼程序，房企需要组建专业团队来做；另一方面则是矿业市场不景气，像购买煤矿的，由于煤炭价格低，不开采还不会亏，开采了加上人工成本等还会亏得更厉害。”上述知情人士告诉记者。 据了解，房企投资矿业后，从中国铝业、五矿发展等矿业公司挖角。而涉足海外矿业投资的一些房企，还招聘了大批有海外留学背景的人才。

与此同时，前些年火热的有色金属市场，随着宏观经济的调整，价格一路下行，有色金属企业的日子都不好过。

房企投资金矿转型机不逢时，此时便拖累业绩。

海内外“挖矿”的各种“门槛”

而从大环境来看，资源行业频出富豪的那种粗放的环境也已经一去不复返。环保政策越来越严，对于安全问题也越来越重视，还有不断上涨的人力成本，都为房企开矿增加了很多门槛。

“据我所知，由于北京越来越严重的雾霾，有一家房企在河北刚买没多久的煤矿就被关停了。”一位熟悉房企的知情人士表示，房地产开发的手续比较严格、公开和透明，投资矿业则还有更多的不确定因素。

而在海外投资，也同样风险重重。

在蒙古国投资矿业的一家房企的内部人士告诉记者，公司在房地产赚到钱后，就投资矿业实行多元化经营，但蒙古国是发展中国家，之前不了解那里的国情，现在项目推进非常缓慢，基本处于停滞状态。再加上矿业市场不景气，公司从2014年基本撤掉矿业领域的投资，而在蒙古国的投资仅停留在财务投资层面，“能赚钱收回投资最好，收不回来也就算了”，该人士表示。

而投资发达国家，当地法律规定外国企业只能雇佣他们本国人，人工成本会比国内更高。

受挫之后回归主业？

而从近5年投资矿业的经历中，不少房企也逐渐意识到，矿业并非合适的转型方向，有的房企“挖矿”计划几近搁浅，有的则意图回归房地产主业。

一位知情人士表示，目前万通地产重组正是反映这种“回归”。

北京嘉华筑业实业是一家以房地产开发为主业，同时也涉足矿业投资、金融证券，承办国际高端体育赛事、会展服务等多元化发展的企业。开发过先锋商务写字楼、恒松园高层公寓、国航大厦、亚运新新家园、新城国际、瑞景园项目、上庄项目。

而浙江新湖中宝除了房地产业务外，还渗透到金融、科技领域，不过对于其屡屡尝试的矿业，其董秘虞迪锋则表示，“矿业不值一提”，有意收缩矿业方面的投入。

而一些中小企业已经做出新尝试。中弘股份曾在北京开发北京像素等项目，2011年购入汪清鑫兴矿业49%的股份，主要开采金矿，由于环评等原因目前处于停产中。“矿业是我们很小的一部分，我们以后发展的方向是文化旅游产业。”中弘股份内部人士告诉记者，中弘股份在吉林长白山、北京、山东、云南西双版纳、海南、浙江等旅游资源丰富的地区都有项目。

再次来到转型十字路口

2014年，行业又进入低迷期，而低速增长甚至不增长，可能会成为新常态。房地产行业从黄金时代走向白银时代，包括万科、绿地等众多众多房企都不得不转型。

今典集团董事长张宝全对记者表示，房企转型，弄不好不转要死，也可能转不好死得更快。行业低潮期转型得谨慎。

易居中国房地产分析师严跃进也表示，很多房企转型失败，说明转型是有风险的。在转型不成功的情况下，也容易把企业经营拖入死胡同。“毕竟从投资的角度看，资金运用也是有一个机会成本的。”

而对于中小型房企而言，在转型的道路上或者应该有新的思路。严跃进认为，对于中型房企来说，可以积极争取在城市地标项目、区域养老地产项目、棚户区改造等层面进行开发；对于小型房企来说，若经营困难，则可以果断选择退出房地产行业。但若是在区域市场上有比较充裕的土地储备，那么坚守房地产传统领域，围绕新型城镇化而打造新的业务领域，比如在智慧新城建设上打造标杆项目，也会是一个不错的选择。

而中经联盟秘书长陈云峰则表示，房企转型要做长产业链。要么往房地产上游走，做投资商；要么往下游走，做代建商；还可以做物业、商业运营、养老、酒店运营等方向。比如乐成国际正在做持有型国际高端养老也是不错的方向，结合自身住宅开发优势，往产业融合方向走。总之，转型需谨慎，跨行更需谨慎。