房地产开发工程的技术管理策略刍议

【摘要】现代城市化建设的进程不断加快，城市人口数量不断增加，对城市住房的需求量也不断加大，房地产开发行业也借此迅速发展。房地产开发企业数量的增加给房地产开发行业带来了激烈的竞争，加之人们生活条件的改善，对住房的质量也越来越重视，在购房的选择上也越来越慎重，也给房地产开发企业带来了更大的压力。

【关键词】房地产；开发工程；技术管理

一、房地产开发工程技术管理的特点

1.房地产开发工程技术管理具有综合性。房地产开发企业的技术管理工作是一项综合性很强的工作，不仅仅是单纯技术角度，更要从工程经济方面来分析，但又不能片面追求企业的经济效益，它综合了工程技术、工程经济及国家有关方针、政策、法规、规范等的要求。一个项目从决策分析、可行性研究、规划设计、施工图设计、组织施工到最后竣工交付使用，整个过程都为实现经济效益、社会效益、环境效益服务。

2.房地产开发工程技术管理具有复杂性。房地产开发项目从设计到施工，再到销售以及投入使用，所涉及到的单位部门以及技术种类十分繁杂，相较于设计单位、施工单位、监理单位等只需在自己的工作阶段中做好自身技术管理，房地产开发工程技术管理要复杂得多，不仅要进行各阶段、各部门之间的协调工作，还要对建筑工程设及到的所有环节进行综合管理，对于工程中各个部分的问题也要予以解决，要通过跨工种、跨领域的整体调控，保障工程的顺利进行以及工程质量充分达到标准。

3.房地产开发工程技术管理具有超前性。房地产开发工程技术管理的超前性是由房地产开发项目的特性决定的，房地产开发项目一般项目周期都较长，从投资到竣工往往要经过很长时间，同时楼房建筑的使用寿命也往往较长，随着时间推移，人们对楼房建筑的功能性、建筑质量以及周边环境质量等方面的需求会不断改变，因此在其工程技术管理中一定要充分考虑时间跨度以及人们选择标准的变化，要具有超前的眼光，通过超前性的技术管理，使建筑工程充分满足社会发展的需求，适应市场选择的标准，进而提升自身在行业内的竞争力，也为经济效益、社会效益、环境效益的实现提供良好的保障。

二、房地产开发工程技术管理的主要内容

房地产开发工程的技术管理工作始终贯穿房地产开发工程的整个过程，所涉及到的工作内容十分复杂又具有综合性，针对工程的每个环节都有相应的技术管理工作内容，掌握好每个阶段的工程技术管理要点，加强工程技术管理工作水平，并通过综合协调与整体掌控，才能充分确保工程建设的质量，以及促进工程技术的提升。

1.参与编制新开发区和新开发项目的可行性研究报告。这是工程技术管理的首个环节，也是房地产开发工程的基本环节，对新开发区与开发项目的可行性研究是确保房地产开发工程的合理性以及市场需求的适应性的关键步骤，可行性研究报告的编制也为后续的工程设计环节提供有效的参考依据，同时对于房地产开发项目的经营效益也有着十分重要的影响。

2.根据经营要求编制建筑工程的设计任务，包括工程的功能要求技术经济指标、面积标准、装修标准、设备标准等。这一阶段的工程技术管理工作主要作用是为工程建设的设计与规划工作提供标准依据，使工程建设的设计与规划有明确的方向与基准，这一环节很大程度上决定着工程设计与规划方案的质量，设计任务制定的合理性与规范性，对于工程设计以及工程建设施工都具有着一定的影响。

3.组织编制工程建设的规划设计方案、详细规划、初步设计施工图设计。并组织企业内部的经营、规划设计、工程、预算等各部门对各阶段成果进行研究、审查、修改。在工程的具体设计环节中，工程技术管理主要工作除推进设计与规划方案以及设计施工图的完成外，还要通过各部门之间的协调与参与对工程设计的各项内容进行审核和修改，以确保工程设计的不断完善，确保工程建设的质量与功能性达到最好的发挥。

4.组织各种建材、设备的技术考察、选型选购、技术谈判。建材、建筑设备以及施工技术是工程建筑施工的基础组成，在工程建设的准备阶段保证购置建材的质量，确保施工中使用的设备与施工技术满足工程施工的要求，是工程技术管理在这一阶段的主要内容。

5.参与编制工程项目的开发建设组织设计。开发建设组织设计的编制工作是全面规划，以保证工程各项施工处于可控范围的基础，也是提高工程质量、提高成本控制能力以及保证工程进度的必要环节。

6.组织协调设计单位对施工单位进行技术交底，并与双方经常联系及时掌握情况、研究问题。工程技术管理在设计方与施工方间的协调是保证施工设计能够有效实施、工程施工质量能够满足设计要求的关键。

7.参加工程监理单位组织的各种工程会议，解决工程中各种技术问题，必要时参与处理工程中的重大技术问题，通过工程技术管理保证工程监理工作的效力。

8.参加工程建设各阶段各工种的验收工作，通过对验收环节的有效管理，确保工程各工种的施工质量。

9.组织工程的技术档案、技术资料的收集、整理和管理工作。对工程施工中的技术信息及资料进行有效的管理，为工程技术的分析研究与技术创新提供重要材料，也为日后工程的维护以及质量问题的技术分析保留材料依据。

10.编制和实施企业内部的科技发展规划和技术措施，以促进企业的长远发展。

11.企业内部的科技成果、合理化建议的审定以及新技术新材料、新设备的推广应用工作，进而提升企业的创新能力与发展潜力。

12.科技情报工作，国内外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作。对国内外先进建筑工程技术的引进与应用，是房地产开发企业的重要发展动力，做好科技情报的交流、收集与管理工作，是加速房地产开发企业发展的重要措施。

13.根据工作需要进行专题技术研究、总结工作。

三、加强房地产开发技术管理的策略

综合考虑城市规划要求、市场需求与开发成本之间的关系，在技术管理中，在不违反城市规划要求的前提下，根据市场需求进行工程设计的调整，增加建筑的功能性与附加价值，提高自身市场竞争力，在有效控制开发成本的同时，不断提高工程质量，创造更多的市场效益、社会效益与环境效益。

加强技术管理力度，从各个环节的规范化管理保证工程进度的正常推进。在建材与设备的购置与管理过程中，充分保证工程使用的设备与建材的质量，避免因质量问题出现停工与返工，使工期延误，影响工程进度。在房地产开发工程中，要不断加强技术管理水平与力度，采取积极的措施，促使工程各参与单位通过有效方式在保证工程进度的同时确保工程各环节的质量达标。

加强新技术、新设备、新材料的引进与应用，建立工程技术资源库，提高房地产开发工程的科技水平。新材料的研发与技术创新可以为房地产开发企业的发展提供新的动力，但在新技术、新设备与新材料的应用中，也要根据自身的发展需求以及对风险的预估进行合理的选择，在利用新技术、新材料以及新设备提升自身技术能力的同时，进行有效风险管控，通过全面考量与综合分析，确保项目工程在建设与使用中满足工程建设的需求，也能够充分适应地区环境与市场的需求。