政策解读:“营改增”对房地产业与房价的影响

近日，财政部、国家税务总局在官网上对外发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》， 表明了自2016年5月1日起，在之前部分营改增的基础上，全面施行营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等剩余全部告别营业税，纳入营改增试点范围，开始缴纳增值税。营业税是对营业额进行征税的一个税种，即企业只要继续营业，就需要缴纳营业税;增值税则是针对增值额进行征税，避免了营业税重复交税的问题。这场税收改革涉及到了增值税新纳税人近千万，对企业、个人和相关的税额计算都产生了不可忽视的影响。

税率作为“营改增”环节的核心，无疑成为各利益关联方关注的焦点。3月11日，国税总局局长王军在回答记者提问时表示，“营改增”会确保所有行业的税负只减不增。

一、营改增对建筑业的影响

营改增后，建筑业的税率由营业税的3%改为11%的增值税率，小规模纳税人则采用征收率3%。对企业的赋税和净利润等都会产生一定影响，甚至可能影响企业的商业模式和组织构架。改革后，税率表面看有所提高，但随着建筑业营改增的完善，购入的钢筋水泥等对销项税额起到了很大程度上的抵减作用。同时也增加了企业的利润。举例来说：一项总造价800万元，相应进项（成本）为600万元的项目，营业税额=800×3%=24万;增值税额=（800-600）×11%=22万，税负一定程度上有所减少。

二、营改增对房地产业的影响

改革方案中明确了房地产业的销售额为原销售额扣除支付的土地出让金后的余额。税率由营业税率5%改为11%，而土地出让金在房地产业成本中占比较大，在建筑业改革的基础上，同步营改增，完善了上下游的抵扣环节，形成了完整的抵扣链。表面看其税率增加，实则扣除出让金后的增值税税额小于原营业税额，起到了一定的减税作用，有利于减轻房地产业的税负，相对企业的利润也会增加。那么，随着房地产业税负的降低，一直居高不下的房价有可能得到一定的控制，进而可以起到减轻人们购房冲动的作用。

三、营改增对居民买卖二手房的影响

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，人们密切关注的二手房税负问题有了进一步明确，采用5%的征收率计算缴纳增值税。①针对个人出售的购买不足2年（原5年）的住房，按照5%的征收率以出售房屋收取的全额缴纳增值税;②个人出售2年及两年以上（原5年）的住房，免征增值税。（该项不包括北京市、上海市、广州市和深圳市）。

对于北上广深这样的一线城市进行了具体的规定：①个人出售的购入不足2年（原5年）的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税;②个人出售的购买2年及2年以上（原5年）的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率征收增值税;③个人出售购买2年及2年以上的普通住房，免征增值税。

由于税率没有发生变化，对居民二手房买卖产生的影响也较为中性。不过，因增值税是价外税，而营业税是价内税，根据不含税售价计算得出的应缴增值税额较营业税额有所降低，有利于促进二手房交易和流通。

例一：出售一套购入不足两年的居民住房（普通住房），假设成交价为500万元，营改增前，营业税税额=500×5%=25万元;营改增后，增值税税额=500÷（1+5%）×5%=23.809万元。对比得出，二手房营改增前后，税负降了（25万元-23.809万元）=1，191万元，略降。

例二：2年以上（含2年）的非普通住宅，假设成交价为500万元，原价为300万元，则差额200万元。营改增前，应缴营业税税额=200万元×5%=10万;营改增后，应缴增值税税额=200万元÷（1+5%）×5%=9.5238万元。可以看出，这类二手房营改增前后，就营业税和增值税这两个对比的话，税负降了（10万元-9.5238万元）=0.4762万元，略降。

然而不论一线城市还是二线城市，改革前后出售购入两年及两年以上的普通住房的均免税，多不产生影响。因此，可总结出，5月1日后二手房增值税=[含税价格/（1+征收率）]×征收率=房款/（1+征收率）×征收率，即为：[含税价格/（1+5%）]×5%=计税房款/（1+5%）×5%。

营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。具体来讲将产生如下四点影响：

第一，营改增后，房地产项目建设所用的原材料等均为先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少了企业应缴的税费;同时也减少了在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设的资金压力。

第二，将企业新增不动产的增值税纳入抵扣范围，尤其是房地产项目大宗交易成本会大大降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合。

第三，营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市比如南京、苏州、合肥、东莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。

第四，增值税的抵扣需要严格执行发票抵扣制度，进项发票成为其抵扣依据。倘若不能取得发票，则会对企业带来双重损失。这项制度改善了营业税原来不注重获取发票的习惯。

总之，在营改增这一大背景下，各行各业都还有很长一段路要走。