中国大中城市地价对房价影响的实证研究

杜江,许多,李恒(四川大学经济学院,四川成都 610064)

摘要:随着中国市场经济的迅速发展,房地产行业已成为推动国民经济的重要力量,而近年来的高房价现象已引起了全社会的关注。笔者采用2000-2008年中国4个直辖市和西部大中城市为样本,基于PanelData的无约束模型,并以重庆为例对比分析了地价对房价的影响。研究结果表明:从总体来看,地价对房价的影响具有一致性,但对各个城市而言,还存在着一定的差异。所以,应采取相应的措施以确保房地产市场健康和稳定地发展。

关键词:房价;地价;PanelData模型

一、引言

房地产已成为关系国计民生的行业。随着中国改革开放的不断深化与中国特色社会主义市场经济的快速发展,在20世纪晚期,中国开始进行住房体制改革,使人们取得住房的方式由过去几十年的分房转变为购买商品房,特别是从1998年开始,住房步入了货币化的时代。此后,房地产行业迅速发展,其占GDP的比重已超过10%,房地产业对中国国民经济的增长已起到了推动力的作用。

然而,伴随房地产市场的发展,房价也迅速攀升,不断上涨的房价引起了政府、学者、公众的广泛关注。与此同时,土地招拍挂出让方式的施行,让诸多学者认为地价上涨是促使房价上涨的主要因素,以至有关房价与地价的研究已成为当今学术界最热议的课题。

二、理论分析与研究假设

图2 2000-2008年重庆市房屋销售价格指数和土地交易价格指数注:数据来源于《中国统计年鉴》。

高晓慧[8]认为房价是地价的体现,房价与地价呈现正相关。刘琳、刘洪玉[9]研究发现房价与地价线性正相关,地价上涨引起了房价的上涨。杜江[10]也认为住房价格升高的主要因素是土地成本。

从国内外学者对房价与地价的研究来看,均没有形成统一的方法,甚至对不同地区的研究得出了相反的结论,并且以往的研究多集中于房价与地价的因果关系上,而对不同城市的对比分析却很少。

由于中国区域经济发展不平衡,加上政府对不同城市的发展政策有差异,因此,笔者为了更好地分析房价与地价,采用有关联的城市进行对比。笔者以中国4个直辖市和西部大中城市为样本,对房价与地价进行再研究,为协调好4个直辖市、西部大中城市的房地产行业发展提供决策依据。

三、实证分析

(一)样本选取笔者以国家统计局编制的2000-2008年中国内地大中城市作为选择对象范畴,以房屋销售价格指数作为被解释变量,土地交易价格指数作为解释变量。笔者研究4个直辖市:北京、上海、重庆、天津;西部大中城市:重庆、西安、兰州、成都、乌鲁木齐、贵阳、西宁、银川、昆明,并将房屋销售价格指数、土地交易价格指数整理为PanelData进行研究。因为PanelData模型是近年来最重要的计量经济学方法之一,而且它含有横截面、时间、指标三维信息,比单独使用横截面或时间序列数据更为科学。

(二)PanelData单位根检验

由表1可知:在5%的显著性水平下,房屋销售价格指数(Y)与土地交易价格指数(X)都是非平稳的,但1阶差分序列都是平稳的,表明它们均为1阶单整。因此,房价与地价之间可能存在稳定的均衡关系,需采用协整检验进行确认。

表2 西部大中城市的

由表2可知:在5%的显著性水平下,房屋销售价格指数(Y)的结论与表1相同,而土地交易价格指数(X)在不同检验方法下的平稳性不同,但在1阶差分后平稳性相同,即土地交易价格指数(X)是非平稳序列且为1阶单整。因此,房屋销售价格指数(Y)与土地交易价格指数(X)均为1阶单整,他们之间可能存在协整关系,需进行协整检验以确认。

(三)PanelData协整检验

由于4个直辖市和西部大中城市的房屋销售价格指数(Y)与土地交易价格指数(X)均为1阶单整,因此,可采用Johansen协整检验,其结果见表3和表4。

由表4可知:Fisher联合迹统计量和Fisher联合最大特征值统计量的第1行的P值小于显著性水平5%,因此,拒绝原假设,即房屋销售价格指数(Y)与土地交易价格指数(X)之间存在协整关系。

(四)模型建立

为了更加客观地进行比较并说明现象,避免建立模型的偏差,笔者运用协方差分析检验(analysis ofcovariance)来确定并建立合适的模型,其检验结果见表5和表6。其中,表示截面个数,表示观测时期数,表示解释变量个数,表示无约束模型(unrestrictedmodel)的残差平方和,表示个体均值修正回归模型( individual-mean corrected regression model)的残差平方和,表示联合回归模型(pooled regressionmodel)的残差平方和,与均为不同假设下服从分布的统计量。

(五)参数估计

四、结论与启示

笔者利用国家统计局编制的2000-2008年中国4个直辖市和西部大中城市的PanelData,考察了房屋销售价格指数与土地交易价格指数的关系,并对不同城市进行了对比分析。结果发现:从4个直辖市来看,房价受地价影响的系数均维持在0. 99~1. 01的区间内,北京最大,天津最小;从西部大中城市来看,房价受地价影响的系数都维持在0. 97~1. 05的区间内,兰州最高,成都最低。因此,中国的4个直辖市和西部大中城市的地价对房价的影响在总体上差异不大,但对各个城市而言,还需进一步稳定房价与调控地价,只有这样才能为各个城市房地产市场的均衡发展提供有利环境。

第一,合理调控土地价格。政府往往将土地出让给一些大开发商,而大开发商却采用滚动开发的方式,这造成了土地的闲置。政府应合理安排土地的供应量,完善土地储备制度,加大对土地使用的监管力度,防止土地的闲置和浪费。此外,还应综合考虑经济发展的各种因素,将城市规划与房地产开发相结合,合理确定土地价格,制止低价出让与高价炒卖,完善土地价格的确定与公布制度,通过对地价的调控来正确引导房地产市场的稳定发展。

第二,加快住房保障制度的建设,进一步完善住房公积金监管机制,促进中低档住房建设,加大地方财政对居民基本住宅和经济适用房建设的投资规模,对居民基本住宅可采用由住户逐步购买房屋产权的办法。对中低收入阶层而言,购房支出占其可支配收入的比重相对较高。因此,在政策上对他们有所倾斜,既可以维护中低收入阶层的利益与保障社会公平,又可以起到抑制商品房价格过快上涨的作用。

第三,规范房地产市场秩序,加强对房地产开发商的监督,打击炒房投机行为,进一步完善与国家法规相配套的地方法规。一些不法房地产商利用信息不对称自我炒房,严重扰乱了房地产市场的交易秩序。所以,为了房地产市场的健康和稳定发展,必须对违法开发商进行严厉惩罚。

第四,提升住房市场服务质量,培育有信誉的房屋中介机构,完善二手房市场与房屋租赁市场的运行机制。通过对登记制度、税收政策等的调整来合理引导二手房交易与房屋租赁。作为房地产市场的一部分,二手房与房屋租赁市场的良性运转对整个房地产市场的长期稳定有重要价值。