县域房地产市场发展驱动力分析

作者：张金萍 陈龙乾 田红保 王雯雯

摘要：进入本世纪，房地产业 发展 迅速，大城市房地产市场发展日趋成熟完善的同时，出现了价格过快上涨、市场过热的现象，县域房地产市场的发展面临着诸多机遇。从市场需求、供给以及整体因素三方面分析了县域房地产市场发展的驱动因素，并提出了促进县域房地产市场健康发展的政策建议。

关键词：房地产市场；驱动力；县域

近年来，房地产市场形势严峻，大的开发 企业 无论在品牌、信誉，还是资金实力等方面都可以承受市场变化带来的影响，但中小企业则难以承受市场波动带来的损失，这就迫使他们从大城市撤资，转向中小城市以及县域的房地产市场。同时，城镇化进程加快，住房需求压力骤然增大，而县城是 农村 和城市的最佳结合地，这也给县域和城镇的房地产市场发展带来了机遇。

一、县域房地产市场发展特点

县城房地产业虽然起步比较晚，但是发展迅速，尤其是近几年，随着国民 经济 快速发展、人民生活水平不断提高和城市环境不断改善，房地产业快速发展。 从需求来看，主要特点如下：

（1）总需求中，低收入家庭所占比例大，但由于县域住房商业贷款审查严格，“门槛”较高，有效需求相对较少；

（2）县域房地产起步较晚，对外不具备辐射力，以本地需求为主；

（3）乡镇企事业单位职工和出外打工回城者购房比例大；

（4）消费者市场信息不对称，消费心理受全国大环境影响较小；

（5）付款方式多样，贷款购房比例逐渐增加；

（6）住房价格稳中有升，涨幅不大，暂不具备投资和投机的潜力，绝大部分为自用性需求。

二、县域房地产市场发展驱动力分析

（一）需求驱动

1.城市化进程加快 2.消费群体转移拉动住房需求

自1998年实行住房制度改革以来，中国居民逐渐接受了个人贷款买房的事实。城市居民购买商品房已然市场化非常明显，同时，县城的城市化建设步伐加快，县域房地产市场除满足本地区居民住房需求外，一方面，外出打工人员在大城市暂时买不起房，而县城又具有相对舒适的居住条件，因而回城购房；另一方面，越来越多的富裕农民、乡镇的行政事业人员也更愿意到县城购房安家。在住房消费群体构成方面，政府机关及部分事业单位人员、公务员，外地做生意回城及县城个体商业人员买房，乡镇从业人员及乡镇教师，三个群体各占三分之一。部分富裕的农民，为了小孩就学而在县城买房的也不在少数，这些因素构成县域房地产市场的巨大需求。

3.大城市郊区化

近年来，随着城市的快速扩张，大城市的郊区化现象越来越受到关注，中国的大城市多是典型的单中心组团式城市结构，中心市区的发展受到地理空间和资源条件的制约，需要通过城市化进程，实施市区产业、人口和城市建设向郊区转移，因而大城市周边的城乡结合部和县城，承担了分担城市的产业和人口压力的角色。在郊区或者县城买房的人群，他们一部分是看中了郊区的优美环境和舒适生活，这属于城市居民的主动郊区化；另一部分人由于经济承受能力的限制，受郊区低廉住宅价格吸引而形成被动郊区化。无论主动还是被动的郊区化，对于县域房地产市场来讲，都在一定程度上拉动了住房需求。

（二）供给驱动

1.县域投资环境改善

房地产业是国民 经济 的重要组成部分，是能够提供大量财政收入的产业部门，经济发达国家和地区的房地产经营收入一般可占政府财政收入的10%~40%。房地产市场的持续快速 发展 ，使得地方政府的财政收入大幅增加，因此有充足的资金来进行城市的各项设施建设。反过来，国民经济的发展状况又直接影响和制约着房地产业的发展，县域政府通过加大招商引资力度等，加快发展国民经济，县城基础设施建设日趋成熟和完善，为房地产开发提供了良好的投资环境。

2.中小开发 企业 被迫转移

中国 房地产开发企业从20世纪80年代末开始形成规模，经历了20世纪90年代初的“房地产热”之后，少部分存活下来的企业迅速调整战略，在经济快速发展带来的机遇下，获取了丰厚的利益。同时带来了城市房价的持续上涨，为抑制房地产价格的上涨，国家自2003年起施行了一系列的宏观调控政策：“121号文件”对房地产开发贷款进行了限制，“8·31大限”规定了经营性土地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让，“国八条”、“国六条”意在努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格等等。这些政策措施的实施，大城市房地产市场竞争加剧，中小房地产企业在城市中不具备竞争力，缺乏生存空间，于是纷纷转向更具潜力的中小城市和县城。

（三）整体驱动因素

1.整体经济的发展 2.政府居住保障政策覆盖到县域

在住房保障政策方面，2007年8月，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》［24号文件］，2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保；“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；依此可以看出，国家住房政策保障体系也已经开始向县域扩展，向低收入人群扩展。

3.产业结构调整引导供需

县域经济基础还相对较弱，房地产市场起步也较晚。但是，近年来地区生产总值增长加快，产业结构调整也初见成效。原来以农业为主的县域经济，对传统农业的改造，使得非农人口增加，住房需求增加；但同时又重视发展县域中小工商业，提高第二产业、第三产业的比重，加大招商引资力度，加快整体经济发展，在一定程度上引导增加供给，有利于房地产发展水平的提高。

三、结论与建议

县域城镇房地产市场的发展面临非常好的机遇，应加大力度发展，但县域房地产市场才刚刚起步，发展还很不成熟，一定时期内还很难与全国大中城市房地产市场的发展达到同一水平，发展的过程中也会遇到许多问题，应加以引导和利用，使其健康发展。

县域政府在加大招商引资力度，促进经济发展的同时，首先应合理引导房地产的规划开发，开发过程做到先规划、后开发，让住宅开发、商业用房开发和公共设施建设协调布局，根据县域经济发展和人口转移速度，以及城镇的辐射力和承载力，确定房地产开发的规模和速度。住房供应结构上，应坚持发展普通商品房，适当增加中低价位、中小户型的普通住房和经济适用住房供应，对于最低收入家庭，政府应考虑提供廉租房。

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