我国房地产价格持续快速上涨的原因及对策

摘要：文章针对我国房地产价格过高上涨过快的 问题 ，从政府、房地产 企业 、房地产购买需求和外部因素四个方面 分析 了我国房价过高过快上涨的原因，提出了稳定房价的对策建议。

关键词：房地产泡沫；成本推上；国际游资； 经济 适用房

一、近年来我国房地产价格持续快速上涨

房价过高过快增长引发了房地产泡沫。由于房地产虚拟需求过度膨胀导致房地产价格相对于 理论 价格的非平稳性上涨，当经济快速 发展 ，财政状况好转时，盲目或有目的地投机房地产，而产生房地产价格暴涨现象被称为房地产泡沫。当价格上涨到一定程度泡沫破裂，价格就会急剧下降。因而需要根据泡沫的具体成因采取有效对策，控制房地产价格继续大幅上涨。

二、近期我国房地产价格持续快速上涨的原因

（一）政府方面

有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经济适用房的开发政策，但是，还存在很多不完善之处，实际操作过程中也缺乏有效的监督管理。最近北京新推出的经济适用房项目，在认购过程中出现了很多不公平、不规范的现象，使调控政策难以达到预期的效果。新出台的政策缺乏权威的解释，容易产生误解，也影响了调控效果，有的误解还被投机者利用，成为他们哄抬房价牟取暴利的工具。另外土地审批环节中出现的不公平、不透明的现象，抬高了土地使用成本。

（二）房地产企业方面

1、房地产开发方面。由于对房地产需求的错误预期和高收益的诱惑，开发商把大量资金投入到了高档物业的开发之中，盲目追求“大而全”，而需求较大的中低档物业开发不足。供需错位使大量高档物业积压，形成空置，而中低档物业的需求却得不到满足，价格上涨。

4、外部因素。从2005年7月21日起，我国放弃了盯住单一美元的做法，实行以市场供求为基础、 参考 一篮子货币进行调节和有管理的浮动汇率制度，人民币开始小幅升值。从汇率制度改革至2006年末，人民币对美元累计升幅达6%，到2008年2月26日人民币与美元的比价已达到7.1505元/美元。在人民币继续升值预期的刺激下，国际资本大量流入，是我国的外汇储备猛增的原因之一，到2006年12月底，我国外汇储备余额已达10663.44亿美元，居世界第一位。这些国际游资兑换成人民币进入我国房地产市场，期待人民币更大幅升值时出售，再兑换成外币，就可得到房地产增值和汇率变化两方面的收益，国际游资的大量涌入大大推动了房地产价格的上涨。

三、稳定房地产市场价格的对策建议

（一）政府

1、正确运用财政税收政策进行调控。在对房地产征税过程中，要区分对不同环节征税可能产生的结果。由于我国房地产市场税负转嫁现象严重，开发商可以通过提高售价的方式将税负转嫁给购房者，若在开发环节课以重税，不仅不能有效地打击房地产的过度开发，反而促使房价一路飙升，因而，在开发环节主要对高档公寓、别墅、写字楼征税即可，应把征税重点放在房地产的持有和转让环节。

2、减少土地使用审批环节，降低土地使用成本。降低土地使用成本的过程，并非降低土地出让金，而是整顿土地使用权转让过程中的不合理收费。减少土地使用审批环节，也并不是简单的“砍”掉几个环节，方便土地使用权的取得（因为这样会造成土地的无秩序开发，不利于保护耕地），而是加强管理，使其过程更加透明化、简单化，将原来土地批租过程不规范而产生权钱交易的部分减掉。

3、完善房地产税，争取早日开征。 目前 正在酝酿之中的房地产税，还仅限于 理论 和实验阶段，也存在诸多争议，需要不断完善。房地产税应为地方税收，本着“取之于地、用之于城”的原则，将房地产税收收入广泛用于本地区的环境改善和基础设施建设，以促进本地区的城市建设和经济的发展。

4、加强收入结构调整。既然住房需求的主体是普通中低收入居民家庭，那么可以通过收入结构的调整，提高中低收入者的收入增幅，降低房价收入比，促进供求平衡，进而稳定房价。对于那些高收入人群，降低他们的收入增幅，可能使他们因为资金不足而放弃或延缓房地产投机行为，从而稳定房地产价格。

5、加强舆论引导。既然消费者预期在推动房价上涨的过程中起着举足轻重的作用，而舆论导向又时时影响着人们的预期，那么，要想切实稳定房价，就要通过媒体的作用，把握舆论导向，间接改变人们的预期，从而控制需求，调控房价。国家为稳定房地产价格而采取的各种新政策，也要通过媒体进行解释。政府应建立官方政策解释机构，领导媒体去伪存真，促进各种政策起到应有的调控效果。

6、规范经济适用房的开发和销售。经济适用房是具有社会保障性质的商品房，具有经济性和适用性的特征。经济适用房的开发准确地说不是一种纯粹的经济行为，而是一种调控手段，它将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响，平抑过高的商品房价格。要建立完善的监督机制，避免在经济适用房的开发和销售中出现以权谋私、擅自抬价等 问题 。

7、采取措施控制“热钱”涌入房地产市场。一方面，要完善外资监管机制，对外资的流入采取监督控制，建立预警机制。另一方面，要引导外资流向，使外资尽量流入生产性领域，发展这些产业，尤其是供不应求的消费资料的生产行业，不仅有利于挤出房地产市场的泡沫，也可以抑制我国目前的消费品价格结构性上涨。

（二）房地产 企业

1、从需求出发，调整各类房地产项目投资结构。目前的空置房基本都是豪华别墅、高档公寓、写字楼等高端房地产项目，说明这些项目供过于求，而中低等价位的房屋紧缺，其供应量远远达不到广大消费者的购买需求。只有开发企业对市场需求情况有了正确的了解，而且据其对房地产投资结构做出相应的调整，才能从根本上稳定房价。

2、融资途径多元化。国外的房地产企业一般采取上市融资、债券融资、购房者与开发商合伙建房等多种途径进行融资。但是在我国，支撑房地产价格的资金60%-70%来自银行贷款，房地产企业的开发资金来源也以银行贷款和购房首付款为主。从长期看，房地产开发企业融资形式单一，一方面会给商业银行和购房者带来较大风险，对于商业银行而言，大量的房地产开发贷款一旦难以收回，便成为呆坏账，使其蒙受巨大的损失。当信贷政策变动，贷款难度加大时，企业的资金链就会断裂，影响开发企业的正常运行。而 学习 国外先进经验，广泛采用多种融资途径，则可大大降低成本和风险。

（三）购房者

一方面，要了解房地产市场的真实情况，形成正确的预期。要相信国家的调控能力，克服从众心理，形成理性的消费投资习惯，不要盲目从众。对相关信息要学会去伪存真，不要受投机性炒作的影响，把握投资方向，客观上稳定了房价。

另一方面，对房地产政策措施要正确理解，了解最新政策和对政策的解释，避免产生误解。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这是人们“居者有其屋”的美好愿望，也是老百姓对美好生活的向往，更是我们要大力发展房地产业的目标所在。虽然，如今我国房地产市场还不成熟，出现了房价过高过快上涨的问题，引发了房地产泡沫，但是，相信通过政府、企业和广大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，稳定房价，使房地产业更好地为国民经济的发展服务，为人民生活水平的提高服务。

参考 文献 ：

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3、张启振.房地产价格居高不下的原因及其对策[J].价格理论与实践,2006

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4、谢文蕙,邓卫.城市经济学[M].清华大学出版社,1996.

5、陈灿煌.高价房对社会经济的影响及对策[J].价格理论与实践,2006

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