论我国宅基地使用权处分权能的扩张

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翻新时间：2022-11-08

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论我国宅基地使用权处分权能的扩张

一、宅基地使用权处分权能扩张的理论基础

另外，农房及其宅基地使用权是农民合法的私有财产及财产权利，原则上应当可以自由处分。《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理办法》等赋予了城镇居民可继承、转让和抵押房地产，包括了建设用地使用权和房屋的所有权。而我国法律不允许广大农村居民持有可交易的房地产权，依身份属性限制其财产的处分权能，人为地限制农民进入统一的土地市场，显然违背了物权法的平等原则。基于平等原则，应当赋予农村居民更全面的财产处分权能。

二、宅基地使用权处分权能扩张的具体体现

（一）处分范围扩张

随着农地承包权和建设用地使用权处分范围的扩张，客观上要求宅基地使用权的转让也不宜再局限于本集体内部。外来人员建造住房所需的宅基地不可能通过申请取得，只能通过受让本集体农户的宅基地使用权来解决。从具体操作上考察，我国户籍制度己逐步开放，城镇居民和农村村民的区分己经没有太大的实际意义，强行禁止城镇居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的，否则也不会出现小产权房屡禁不止的现象。但是由于宅基地使用权仍然具有福利性质，目前尚不能单独作为完全的市场要素进入市场买卖。可以通过制度设计，使宅基地使用权先经过一定的手续转化为农村建设用地使用权，然后才可作为完全市场要素进入市场。[3]

（二）处分方式扩张

我国立法对农村宅基地处分问题向来持谨慎和保留的态度，有关土地使用权流转的实施性法律法规至今尚未出台。《土地管理法》、《担保法》明确禁止宅基地使用权设定抵押，但并没有禁止以宅基地上的住房设立抵押。十八届三中全会决定“改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。”解决房屋所有权与宅基地使用权之间的固有冲突，最好的方法是允许房屋所有权与宅基地使用权同时转让。既然城市建设用地使用权可以随房屋所有权一同处分，农村的宅基地使用权也应该同农房一同处分。对于集体外人员，如果继受取得宅基地，可以要求向本集体缴纳宅基地有偿使用费，并且设定相应的使用期限。[4]早前就存在先例，最高人民法院1990年颁布的《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见》第131条规定了房屋所有权人出卖农村私有的房屋，在买卖双方自愿签订合同、实际交付情况下，就应当认定这一买卖行为有效。[5]无论是从最高人民法院的司法解释还是从中央的政策而言，未来发展趋势就是放宽宅基地使用权的处分方式，允许农民以租赁、转让、抵押担保、赠与等多种形式处分自己所有的房、地，进而建立城乡统一的土地交易市场。

（三）处分主体扩张

我国现行有关农村宅基地使用权处分的法律法规是相对滞后的，因此应当借鉴地方宅基地使用权流转实践经验及中央十八届三中全会土地政策改革的精神，修改现有法律法规或是新增相关法律文件。一方面，建议通过解除法律上对宅基地使用权处分的限制，允许农村房屋市场化流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。建议删除《物权法》第153条，允许本集体经济组织以外的人员成为本集体农村房屋及其宅基地使用权的合法买受人。可以建立宅基地有偿使用制度，本集体成员外的宅基地使用权人应当向农民集体交纳相应的有偿使用费，且宅基地使用权是有期限限制的，初步可以设定为30年的有效期。另一方面，建议通过借鉴参考先行试点地区出台的地方政策文件，如广东省的《关于加强宅基地管理的通知》，制定一部完整的《农村宅基地使用权法》，或是由国务院先行制定出台《农村宅基地管理条例》，明确宅基地产权、宅基地处分、收益分配及宅基地登记发证等制度。