从投资者角度分析我国房地产信托基金业务存在的主要风险

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翻新时间：2015-08-11

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从投资者角度分析我国房地产信托基金业务存在的主要风险

摘要随着房地产调控的不断深入，房地产市场迎来新一轮的变动，房地产市场上各方（开发商、购房者、投资者以及金融机构等）利益都受到了一定的冲击，房地产信托基金的风险开始显现。

关键词房地产宏观调控信托风险

本文在分析房地产信托基金市场现状的基础上，对房地产信托基金业务风险进行分析，识别房地产信托基金业务风险源，提示与及时防范房地产信托产品风险。旨在给房地产信托基金投资者在选择投资标的和辨别关键风险方面提供参考，进而规避风险，确保收益稳定。

一、我国房地产信托基金业务的现状

房地产信托基金作为收益率较高的信托业务，一直以来受到各方的高度重视，同时，由于房地产对经济发展和人民生活息息相关，使得房地产信托基金始终成为关注的重点。根据信托协会公布的数据，2014年底，房地产信托基金余额为13094.93亿元（详见下表1），较前几个季度相比，继续稳步增长，再创历史新高。因此，对于房地产信托基金而言，始终要保持高度警惕。

二、从投资者角度分析我国房地产信托基金业务存在的主要风险

（一）市场风险方面

（1）不可抗力风险。不可抗力风险，主要是资金投入项目以后，房地产开发的过程当中，遇到了一些因为自然条件所造成的一些风险。不可抗力当事人员不能够预见，也无法进行避免，并且不可以克服的一些自然事件和社会事件。不可抗力风险主要说的不可抗力发生的时候给房地产信托基金投资者所带来的一些风险，具体包含有自然风险和社会风险量大方面。自然风险其中包含有洪水、地震、台风，以及一些以外的事故等引发的风险；社会风险主要包含有革命、内乱、罢工、战争等方面引发的风险。

（2）政策风险。政策风险主要说的是因中央、地方政府的政策发生了一定程度的变化，从而引发的对于收益具有一定影响，我们可以看出，我国的各级政府对于房地产开发方面相关的政策缺乏规范性、稳定性，尤其是一些地方政府，主要的领导更换，相关方面的开发政策往往就会跟着发生一定程度的变化，政府对房地产开发的土地出让、预警许可、使用，以及建筑容积率、行政审批的期限，以及政策方面的调整，都将会极大的影响房地产信托基金投资所带来的一些风险，尤其是现阶段中，我国的房地产市场还很不完善，房地产制度方面还尚无健全的情况之下，政策方面的偏好将会对于房地产内部的治理结构、不同类型的房地产产品的比例产生极大的影响，假如说投资者在项目选择上不当的话，那么必然幸会遭受巨大的损失。

（二）非市场风险方面

（1）投资项目风险。信托公司主要是以信托资金参与房地产行业，主要有两种形式，一种是进行房地产项目的开发建设，目前国内以此类为主；另外一种是直接投资成熟的物业。因为房地产项目的开发建设过程需要经历立项、建设、监理、竣工验收和销售，以及物业管理等众多的环节，其风险形式也是多种多样的。投资项目风险包含投资项目企业实力、项目位置、项目需求和项目品质因素。

（3）信托资产流动性风险。主要体现在两个方面：一是信托产品所具有的流通性差，依照我国的信托法的规定，信托机构推介信托产品不可以通过公共媒体来进行营销方面的宣传，从而将会导致了信托产品的公认程度比国债、储蓄、政权投资基金等方面的产品都差非常多，假如说要进行转让，成本将会非常高。还有就是我国还没有房地产信托基金投资产品的2级交易市场，没有可以公开交易的场所，缺乏转让平台，投资者想要转让所持有的信托产品，只能够私下来协商转让价格，交易成本高且不是非常安全。二是我国的房地产信托基金投资方式仍以贷款类为主，而贷款类的信托由于一般不设提前赎回条款，所以流动性差。从信托运营的角度出发，信托担保财产多是以房产、土地和股权等方面的形态体现，担保抵押标的物的流动性也很差，如果融资方还没有依照期限来偿还本息，受托人员又无法及时性变现信托财产，或者是行使抵押权，那么就必然出现了流动性方面的风险。

三、结语

投资者的目的是在投资本金保障的前提下实现资本增值或经常性收益，所以投资者应站在更高的角度，在宏观方面要关注不可抗力、政策、金融、经济风险，在微观方面，不仅要关注具体房地产信托基金投资项目的风险，还要关注信托行业运行现状，包括：信托公司营运风险、信托资产流动性风险、信用风险和监管风险。在目前全球经济下滑及中国经济结构性调整背景下，从投资者角度出发，研究如何选择信托产品，如何识别房地产信托产品的关键风险，对拓展投资渠道，对促进房地产金融体制的完善有着重要的科学意义。