我国土地使用权出让制度与烂尾楼现象(4)法学理论论文(1)

第三，土地拍卖是合理配置土地资源的有效机制。土地是不可再生的稀缺性资源，从长期趋势来看，土地相对于其他要素而言，稀缺性只会增强，因而其相对价格也会必然上升。

实践证明，计划经济条件下的土地无偿拨划或单靠行政手段进行数量控制，难以使土地合理利用；在市场经济条件下，用价格机制抑制对土地的过度需求，是保护土地资源、合理配置和有效利用这一稀缺资源的有效手段。

2、土地收购、拍卖中的利益分配在一个城市中，除非特别的原因（如行政区域的扩大），土地的供应量是固定的，供应完全无弹性，而由于人口增长和技术进步等引起收入增加，土地的需求一直在增加。在市场经济条件下，需求迅速增加和无弹性地供给将共同引起土地均衡租金的上升，因此，土地所有者——国家将获得更多地租。

目前在全国范围内推广的政府储备土地的土地使用权制度的改革，其实就是一个将土地使用权市场化的过程，这种改革的实质是土地使用过程中的利益关系调整。土地使用权出让制度的实施，使国家通过出让土地的使用权获得了各种地租，即绝对地租、级差地租和垄断地租。

绝对地租是指由于土地权属国家所有，房地产开发商要像获得土地使用权而必须支付的租金；即使这个地块位置十分偏远，并不利于房地产开发；城郊结合地带土地使用权拍卖的价格在一定程度上可以说明绝对地租。级差地租是指由于地块所处的地段不同，交通方便、公共设施齐全、环境优雅的地块能吸引更多的住宅购买者，地块更有升值潜力，因此同样面积而不同地段的土地，房地产开发商要交纳不同数量的地租。

垄断地租是指由于少数地段特别优越，例如风景优美、靠山临水，而且土地数量非常有限，国家能够由此获得超过绝对地租和级差地租的价格。⑤如前所述，政府对土地供应在一级市场上的垄断虽然使地价发生了变化，但不一定影响房价，只不过使政府、房地产开发商和购房者之间利益分配格局发生了变化。

有些人反对土地出让制度，反对政府对一级地产市场实行垄断，这种观点是不正确的。我们不妨假设一下相反的情形：如果政府敞开供应土地，不加管制，短时间内土地供应充足，地价将会较低，随着房地产开发商的进入，可能会出现三种情况：一是地产商预见到今后一段时期土地将供不应求，对地皮进行炒作，地价最后将达到拍卖的价格，地产商得到地租；二是开发商对土地进行开发建房，由于一段时期内住宅供应量充足，甚至供过于求，房价将比较低，但随后可开发地块和可供应住宅减少将使房价攀升，结果过去比较低价格买进住宅的人得到地租；三是尽管地价很低，但由于住房需求旺盛，房价依然很高，例如某市东山弄和植物园，地段很好，几年前开发商以基准价获得土地使用权，地价很低，但大家都抢着买，结果使这一带房价非常高，在这种情况下，房产开发商所获得的高超利润就是本应由国家获得的地租。

从以上分析可知，房价上升是由市场的需求拉动的，即使政府低价供地，短时间内控制房价，但土地本身的稀缺性和居民对住房的强烈需求最终还会使房价上涨，使房地产开发商和长期购房者得到超额利润。考虑到我国人地矛盾比较突出，不宜倡导以降低地价来降低商品房价格。

由此可见，政府控制土地一级市场，施行土地出让制度，实际上是把开发商的部分超额地租转为国家收入，转而用于公共事业，同时控制土地资源，保证未来的土地供给，这种利益调整的方向是正确的，是符合人民的整体利益和长期利益的。通过对烂尾楼的分析，得到其产生的七个主要原因，与土地相关的有三个方面的原因，又就我国的土地出让制度进行分析，分析土地使用权出让制度带来的地价增涨与烂尾楼的大量存在是否存在直接关系，从而得出如下结论：

1、我国实现的土地出让制度是十分必要的；

2、土地使用权出让制度与烂尾楼现象并无直接地关联。注释：、张学春著《中国法学》，1997年第一期，第17页。

、陈怀玉，《山东房地产信息》，“中国房地产泡沫与结构”，第3页。、《房地产管理法》，第69页。

、孙佑海，《法制与社会发展》，2000年版，第13页。、李新会，《法制日报》，2009年8月，第一版参考文献：

1、 王卫国著，《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社；（著作类）

2、 孙佑海，“城市国有土地初次流转对策研究”，《法制与社会发展》。2000年第5期；（期刊类）

3、 《中华人民共和国土地管理法》

4、 梁慧星著，《民法总论》，法律出版社，1996年版；（著作类）

5、 黄河著，《房地产管理法》，中国政法大学出版社，1999年版；（著作类）

6、 孙宪忠著，《国有土地使用权财产论》，1993年版；（著作类）

7、 张学春，“全国房地产法制研究会议综述”，《中国法学》，1997年第1期；（期刊类）

8、 李新会，“国有土地使用制度改革中的政府角色”，《法制日报》，2009年8月12日第1版；（报纸论文论）

9、 彭万林著，《民法学》，中国政法大学出版社，1994年版；（著作类）

10、 钱明星著，《物权法原理》，北京大学出版社，1994年版；（著作类）