我国房地产风险溢出路径研究

摘要：近年来房地产市场投资规模高速增长的过程中，银行信贷规模持续增长，房地产价格一路攀升，高房价已经吞噬了居民储蓄毕生心血甚至是几代人的财富。高房价等因素产生的风险也在不断的集聚，公众更加关注房地产市场存在的风险。由于我国现在金融体系仍处于改革时期，各项制度、金融结构、资源配置功能仍不完善的阶段，尤其需要注意防范房地产市场风险发生的可能性。

关键词：房地产；风险溢出

一、引言

房地产市场在我国市场经济中的地位是举足轻重的，对国民经济增长的贡献率达13%之多，房地产市场的健康发展影响着整个国民经济体系的健康运行。由房地产市场风险引发的美国次贷危机，进一步波及全球的系统性金融危机，启示我们房价过度波动对系统性风险的影响重大而深远。

二、中国房地产市场现状及价格波动的主要原因

1、中国房地产市场现状

我国房地产市场经过几年的发展房屋交易规模规模急剧扩大，成交量不断上升，房地产价格一路飙升。随着国务院“国十条”的出台，房地产行业经历了最严厉国家宏观调控的管控，但是这样的政策并没有能够控制住房价的上升趋势。在公众媒体呼吁房价虚高的同时，公众开始关注房地产市场存在风险的高低。房地产业迅速发展的过程中主要表现出如下特征：

（1）投资规模增长过快。从国家1998年国家住房改革之后，我国房地产市场得到了迅猛的发展，房地产开发投资增速高于GDP增长速度，略高于全社会固定资产投资增长速度。

（2）房价上行趋势明显。商品房销售价格自2003年以来持续上升由2003年的2359元/平方米上升到2014年的6690元/平方米的价格，11年间增长了284%。房地产市场价格的上涨反映了房地产市场供不应求的状况，近五年来同比增速下降，说明人们意识到商品房价格过高，商品房销售价格虽然仍在上涨，但上涨速度有所下降。

（3）销售量持续上升。根据2003-2014年统计数据可以看到进十年来商品房销售面积总体来说呈上升趋势，到2008年受到次贷危机影响后房屋销售面积得到了暂时的下滑，2009年房屋销售市场中房屋销售价格到了极大的反弹，2010年之后商品房销售面积增速恢复到常态水平，2011年、2012年商品房面积增长速度较前些年增幅有所下降，说明市场房屋需求量有所下降，究其原因可能是考虑都风险原因和资金成本风险投资性动机不强，2014年房屋销售面积和住宅销售面积同比增长率出现了除2008年的首次负增长，这说明受经济形势影响投资者观望情绪蔓延，投资积极性下降。

（4）市场结构性失衡。根据《统计年鉴数据》国内商品平均销售价格可以发现国内房价进年迅速上涨，由2003年的2197元/平方米到2012年的5430元/平方米，十年内价格上升了一倍。在国家加速城镇化工业化加速发展的时期，国内房地产价格发生了巨大的变化。对比北京、上海、天津以及全国平均房价我们可以初步预判，中国房地产市场可能存在房地产局部过热的可能。

2、中国房地产市场价格波动的主要原因

我国房地产市场风险的形成主要与我国特殊的经济环境和经济发展结构关联性较强，房地产市场风险受到国家宏观经济、法律法规制度、政府干预、市场供给等因素的综合影响，主要因素如下分析：

（1）经济周期波动。房地产市场是国民经济体系中的重要组成部分，因此房地产市场的好坏受到国民经济发展周期的影响很大，房地产市场周期波动性类似于经济周期波动性一样，也有复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。房地产的周期波动性和经济周期的波动性息息相关，并滞后于经济周期波动。

（2）货币供给量过多。整体宏观经济指标向好时期，银行等金融机构房地产贷款的发放标准降低，房贷市场规模迅速扩大。房地产市场得到了迅速的发展，房价也跟随一路飙升，甚至部分地区出现了房地产投资过热的情形。当下经济下行压力较大，银行收缩房贷存量，房贷市场规模有所下降，房地产市场资金短缺。加之央行实行适度紧缩的货币政策和逐步放开存款利率市场，银行吸储压力增加，存款利率逐步市场化，银行资金成本增加，信贷头寸减少，可能导致房贷市场的规模萎缩，进而引起一系列的连锁反应而增加经济风险发生的可能性。从国外经济发展经验看，即使是发达国家具有完善的金融体系，也可能会产生房地产市场风险，可能产生经济危机。

（3）土地制度减少供给量。城市土地供给由原来的行政划拨变为现在的土地转让，实行土地储备制度，通过招投标的方式实现土地供应控制，由于房价的迅速上涨，导致土地转让价格大幅上涨；地方政府当局为了自身政绩等因素以及获得高额的土地出让金，控制房地产市场土地供应导致市场上土地供应量的不足间接推高了房地产市场；国家政策事项最低农田保护制度划定了最低耕地数量的标准，当地政府能提供的土地量有限，在高房价的背景下进一步助长了房地产市场价格的上涨。

（4）金融系统内在脆弱性。现阶段我国金融体系改革取得了一定成果，但金融体系仍处于一个较为落后的阶段。金融系统已银行为主体，债券市场、基金市场、信托市场仍然处于以银行为核心的业务开展阶段，其发展仍然受到诸多的限制。企业融资途径仍然以银行为主体，特别是房地产市场企业的融资渠道对银行依赖性更强。

三、房地产风险溢出路径

1、系统性风险向宏观经济溢出

房价过度波动对宏观经济的影响主要通过对其他产业和居民消费投资的影响来影响整个社会经济发展的水平。

（1）房地产产业链长的特点拓宽了系统性风险溢出的广度。房地产产业是我国国民经济中的支柱产业，与其相关的产业包括其上游产业：建材业、冶金业、化工业、机械设备制造业等；下游产业：装饰装修业、电器业、家具业、旅游业、园林业、运输业等；还有公共事业、中介服务业等其他产业，如此之广的涉及面，使得房地产业与其他产业的关联面巨大。 （2）房地产业在国民经济中占比过大加深了系统性风险溢出的深度。2014年我国房地产开发投资占GDP的比重由2003年的7.5%增长至14.9%，其比重整整增长了一倍，在固定资产投资中，房地产业贡献率超过三成，其对宏观经济的影响度可见一斑。2014年我国以7.4%的GDP增速创下二十四年来的最低值，其中最主要的原因就是受房地产业的拖累。2014年我国房地产开发投资增速逐渐下降，商品房销售额逐月下降，房地产投资增速已经从2013年的20%下降至10.5%，拖累GDP增长速度至少1.1个百分点。房地产业在国民经济中长期占据着支柱地位，这使得房地产市场价格一旦下跌，对国民经济的影响将是沉重的。

2、系统性风险向金融系统溢出

房地产业作为资金密集型产业其发展离不开大量资金的支持，而在我国，这种资金的主要来源是金融机构尤其是银行提供的信贷资金。同时金融市场的市场改革，外资的进入、混业经营的推动等都为系统性风险的溢出提供了途径。

（1）房地产金融机构支持体系不健全是风险溢出的基础。在我国，伴随着房地产市场化改革，越来越多的信贷资金投入房地产市场，这是造成房地产市场规模迅速扩大的主要原因，但我国并没有建立一个配套的完善的房地产金融支持体系，房地产市场还停留在高度依赖商业银行贷款的阶段。而在我国这个并不发达的金融市场中，商业银行在金融体系中占绝对的主导地位，一旦房价下跌导致商业银行不良贷款增加，其不良反应便会通过商业银行迅速得传播至金融体系的其他机构。

（2）金融市场的市场化改革是风险溢出的契机。系统性风险溢出效应与金融市场的改革开放密不可分，随着国际分工日益明确，金融市场的竞争逐渐剧烈起来，传统的金融管制严重阻碍了金融市场的发展，从发达国家开始，各国金融体系分别开始进行金融创新。然而金融市场自由化也是一把双刃剑，其在很大程度上推动了金融市场的发展，也以更多的方式加快了风险在金融体系中的溢出。

（3）投资结构不合理、投资者盲目投资是风险溢出的助推器。近些年来，随着国民经济的增长，我国机构投资者不断扩大，但相对西方国家成熟的资本市场而言，我国个人投资者占比仍然较大。在我国资本市场发展不完善的情况下，普通民众的投资渠道十分单一，在趋利心理的作用下，大量的民间资本流入房地产市场。

3、系统性风险向地方政府溢出

在我国，土地一级市场处于被地方政府垄断的情况，同时国有土地使用权出让收入也是地方政府性基金收入的很大一部分，地方政府在投资建设、偿还债务的开支很大程度上依赖于土地出让金收入，这使得地方政府的荣辱与房地产市场的兴衰紧密相关。

四、结论

本文以房地产市场价格波动对经济体系的溢出风险路径为研究对象，在对国内相关房地产风险现状进行梳理的基础上，具体描述了房价波动所导致的风险传染动态过程，并结合具体国情阐述了由房价波动引起的系统性风险在我国传播快速且广泛的原因。通过以上的理论及实证研究，本文得出的基本结论为：房地产市场价格波动所产生的风险通过宏观经济、金融机构、制度环境和资产市场四个方面向经济体系溢出。

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