探讨贷款价值管理决策的有用性

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翻新时间：2022-12-08

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探讨贷款价值管理决策的有用性

(一)贷款价值比是满足房地产抵押贷款风险决策需求的关键财务信息

商业银行的房地产抵押贷款风险管理决策是一项金融决策，本质上是对在房地产抵押贷款配置过程中的战略选择权进行估值，也就是财务信息对房地产抵押贷款风险管理决策的有用性才能够最大化。为使商业银行管理者能够识别和建立战略选择权，原则上要求财务信息“相关”并且“真实”。

“相关性”具体表现为财务信息能够预测房地产抵押贷款未来的价值和财务信息能够对贷款时预测的房地产抵押贷款组合价值进行确认或改变。借贷双方都不能在事前预见并描述贷款发放之后贷款价值可能发生的各种情况。

房地产抵押贷款风险管理决策同时要求“真实”的财务信息。“真实”财务信息要求反映房地产抵押贷款组合价值及其变动的本质特点。

具体讲，第一，财务信息要有总体性，即能够完整地反映房地产抵押贷款组合价值。第二，财务信息要有实时性，能够客观地反映房地产抵押贷款组合价值的初始计量和后续计量之间的价值动态变化。

最后，财务信息要有均衡性，能够在信息成本的约束下使信息价值最大化。本文认为，在银行财务报告中，能够获得的基本具备上述各项质量特征的关键财务信息，就是贷款价值比例(LTV)，即贷款数额与抵押房地产价值的比例关系。

首先，贷款价值比例体现了房地产抵押贷款风险管理的内在特征，也符合财务信息的“相关性”要求。根据贷款的抵押品，可将贷款区分为“依据资产”或者“依据现金流”两种类型(梯若尔，200

7)。房地产抵押贷款是一种典型的“依据资产”的贷款。

在实践中，商业银行房地产抵押贷款风险管理机制主要是杠杆率约束。一般地，银行在任何时候都关注确保未偿付的债务价值与房地产资产中剩余的价值之间大致平衡(哈特，200

6)。在发起房地产抵押贷款事前，贷款价值比可以帮助银行预测房地产抵押贷款的未来价值;在发起贷款后，通过比较名义(或初始)贷款价值比和实际(或当前)贷款价值比(即贷款额变动率/房价变动率)的差幅，能够确认或改变之前的预测结果。

其次，贷款价值比例能够保持与国际会计准则委员会(IASB)“真实性”内在一致性，又能体现房地产抵押贷款风险决策对财务信息“真实性”的特殊要求。第一，通过一家银行的房地产抵押贷款配置规模和抵押房地产价值规模，可以能够完整地反映房地产抵押贷款组合价值的杠杆约束。

第二，比较房地产抵押贷款组合价值与抵押资产价值的初始计量和后续计量的变化，能够获得房地产抵押贷款组合价值变动的动态信息。第三，贷款价值比可以节约财务信息成本。

广义讲，可以作为房地产贷款抵押的不仅有房地产，还包括借款人的声誉。相比审核借款人声誉，银行审核房地产资产价值的信息成本更低。

唯一需要单独进行进一步讨论的是贷款价值比的前瞻性。

(二)实物期权框架下的贷款价值比

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