住宅小区智能化建设注意要点

住宅小区的“智能化”是社会信息化的必然趋势，是当代科学技术在住宅产业中的综合应用，旨在改善住宅功能，优化居住环境，提高生活质量。如何从实际出发，建设适合国情的智能小区，在此，笔者谈谈在工程实践中的一些认识和体会。

一、四大要素

“正确的认识、合理的需求定位、优化的设计、规范的实施”是成功地建设一个智能小区的四大要素。

1）正确的认识

住宅小区智能化系统的实施是一项技术含量较高的工程，首先要有一个正确的认识，“智能化是一种拟人化的称呼，它不是智能化系统的简单堆砌，也不是意味着生活的”自动化“，更不是最新、最先进系统及产品的试验场。因此，业主对”智能化“系统工程的建设，不应盲目追求高标准、提出不切实际的要求或牵强附会，要有一个理性正确的认识。 具体地说，”智能化“在住宅小区中主要是体现在以下三个方面：

1）提供方便、快捷、经济的信息通信服务：应用计算机网络技术和通信技术，建立小区内的高速数据通信网络，适应信息时代人们多样化的信息通信需要。

2）创造安全、舒适的居住环境：应用现代安全防范技术，建立小区必要的安全防范体系，同时综合应用各种现代技术手段，营造一个安全舒适的“居住”环境。

3）建立高效、科学、便利的物业管理体系：应用计算机网络技术、软件技术、现代控制技术和IC卡等技术建立网络化物业管理系统。

2）合理的需求定位

根据小区的特定条件，包括小区的规模和档次、配套设施、建筑布局、用户对象和投资情况等因素综合考虑，从实际出发，适度超前，以实用为目的，选择适合小区实际需要的系统和功能，即“量体裁衣”。

3）优化的设计

在合理需求分析的基础上，对适用智能化系统加以优化设计和统筹考虑，寻找最经济可行的实现途径，以最少的投资换取最大的功效。

4）规范的实施

规范的实施包括确定合适的集成商及供货商，制定分步实施步骤，规范的施工组织计划和安装、调试、试运行、测试、验收程序等。

二、设计先行

小区智能化系统的实施必须与土建工程同步实施，首先应委托有专项设计资质的设计院或设计顾问公司进行总体策划，包括制定需求分析报告、初步设计、投资概算、分步实施步骤。经专家评审或业主认可后再正式进行施工图设计，施工图设计包括以下内容：

●各系统平面施工图设计

●各系统的系统图（非原理图）设计及功能说明

●与土建配合预留设备用房、管井及孔洞

●智能化系统配电设计

●工程预算

●撰写工程及系统产品招标或议标文件（包括技术及商务两部分）

●审核集成商的深化设计图纸（包括安装大样图、机房布置图、端子接线图等）设计文件一方面可作为管线施工图配合土建工程施工，另一方面可提供供货商报价，用以确定系统产品及其供货商，图纸文件和招议标文件一道作为向系统集成商招标的标书，经综合技术经济比较确定系统集成商（即总承包商），单体建筑内部分工程可单独委托其供货商负责施工（如相对独立的三表计费系统），小区总体工程宜由系统集成商统筹管理和实施。

三、设计思想

衡量一个住宅小区智能化系统的成功与否，并非仅仅取决于智能系统的多寡、系统的先进性或集成度，而是取决于系统的设计和配置是否经济合理，使用、管理和维护是否方便，系统及产品是否成熟适用，因此，设计应遵循以下原则：

* 以人为本 “人”是住宅小区的主体，系统设计应紧紧围绕着人们的实际需求，以“实用、简便、经济、安全”为原则，同时照顾不同层次、不同年龄用户的需要，满足“居住”这一特定使用功能。

* 适用性 当今科技发展迅速，可应用于住宅小区的技术和产品层出不穷，设计选用的系统和产品都应能使用户得到实实在在的受益，满足近期使用和远期发展的需要。在多种实现途径中，选择最简便、最经济可行的途径。

* 可行性 以现有成熟的系统和产品为对象设计，同时还考虑周边信息通信环境的现状和技术发展的趋势，并兼顾主管部门归口管理的要求，使设计的方案现实可行。

* 先进性 系统的设计和产品的选用在投入使用时应具有一定的技术先进性，但不盲目追求尚不成熟的新技术或不实用的新功能，以充分保护业主的投资。

* 可靠性 系统的设计应具有较高的可靠性，在系统故障或事故造成中断后，能确保数据的准确性、完整性和一致性，并具备迅速恢复的功能。

* 标准化、开放性 标准化、开放性是信息技术发展的必然趋势，在可能的条件下，设计中采用的产品都尽可能是标准化、具良好开放性的，并遵循国际上通行的通信协议。应用软件尽量采用已商品化的通用软件，以减少二次开放的工作量和利于日后的使用和维护。

* 可扩充性系统设计中应考虑今后技术的发展和使用的需要，具有更新、扩充和升级的可能，同时还应考虑系统的分步实施步骤。

* 方便易用性小区智能化系统是面向各种文化层次包括老人和孩子使用的系统，系统及功能的配置以能给用户提供方便、快捷、舒适为准则，其操作应简便易学。

四、分步实施

“智能化”系统的实施不同于机电设备的安装，应与土建工程同时进行，但也并不是要求全部系统和设备必须一步到位实施，是可以分阶段逐步实施的，现结合某工程实例介绍如下：

1）需与土建同时实施的工程

●综合布线系统中的水平布线子系统管线敷设；

●可视对讲系统管线敷设；

●室内安全防范系统管线敷设；

●三表自动计费系统管线敷设；

●电话管线敷设；

● 有线电视管线敷设。

2）土建完工后装修前实施的工程

●综合布线系统中的主干布线子系统和信息插座的安装；

●上述子系统的其余安装工程；

● 闭路电视监控系统管线及设备安装。

3）需与小区地下室及裙楼土建同时实施的工程

●停车场自动管理系统感应线圈及管线预埋；

●巡更管理系统室内管线预埋；

●LED电子公告栏系统管线预埋；

● 综合布线系统中的水平布线子系统埋墙管线预埋 （其它管线可在装修阶段走吊顶内敷设）。

4）小区广场施工前实施的工程

●一卡通管理系统管线敷设；

●小区设备监控系统室外管线；

●综合布线系统建筑群布线子系统；

●可视对讲系统网络管线；

●三表自动计费系统网络管线；

●闭路电视监控系统室外管线；

●巡更管理系统室外管线敷设；

●公共广播系统管线敷设。

5）土建工程全部完工后实施的工程

●信息服务中心服务器、数据备份等设备及系统软件安装；

●各系统主机设备、机房线路及软件安装；

●各系统调试；

●各系统试运行（通常为45天）；

●分系统验收及总验收。

6）工程交付使用后逐步完善的工作

●应用软件的二次开发和逐步完善；

●网页建立、更新及系统维护。

五、系统集成商及供货商的选择

1）系统集成商的选择

工程能否依照业主和设计的意图顺利实施，系统集成商的作用十分关键，因此其选择一定要慎重，通常采用招（议）标方式来确定系统集成商，衡量的主要指标如下：

●公司具有一定的规模，技术、管理及施工人员配备齐全，人员素质良好；

●公司业绩、工程经验、经营情况和商业信誉良好；

● 工程及产品性能价格比报价合理（非低价取胜）。

2）供货商的选择

供货商的选择标准如下：

●公司业绩、工程经验、经营情况和商业信誉良好；

●产品具备有关行业主管部门的检验报告和销售许可证；

●产品技术先进、开放、成熟、性价比高；

●产品具备产地证明、出厂检验合格报告、进货渠道正常；

●产品使用、维护方便。