近代华北土地买卖的几个问题（二）

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四、 地买卖的几种特殊形式

1、 土地典当

典当作为一种以实物为抵押的借贷方式，在中国历史悠久。土地典当是以土地为抵押以贷取货币，抵押期满后土地可以赎回，从这点来说，应该属于抵押借贷的一种。把土地典当视为一种地权转移方式，是不少学者的共识，但以往的论述一般停留在典地通常是卖地的先声，土地典出后多半无力赎回，最终只能卖绝这一点上。[1]

但仅仅根据典地的最终结果常常会变成卖地这一点即把土地典当视为地权转移是不够的。本文进一步分析了土地典当与普通实物抵押借贷的各种不同之处、典当期间的土地经营权、转典、典当期内的出售等诸多问题，尽力多方面说明土地典当与地权转移的关系。

（1） 土地典当与一般实物抵押的不同之处

一般的实物抵押借贷，我们以典铺和当铺为例，送到典铺和当铺中的物品，在典当期内，是作为债权的保证，由典主保管，只有在死当后，典主才有权处置。而土地典当在典当期内，典主对土地除无权出售外，可以自己使用，可以出租，还可以转典与他人，有着相当大的权力。

一般典当在规定的期限内，出典人可随时持本金及利息赎取抵押物，利息或按典当规定期限计算，或按照实际的典当时间计算。规定期满时若无力赎取，即成死当，典主可任意处置抵押物，典主所获得的利益，或为所放贷款之利息，或为抵押物实际价格与典价之间的差价。土地典当的期限与一般典当正相反，通常在期限之内不允许回赎，满期方可回赎。土地典当以地租为利息，有一季的收成即有一季利息，所以回赎时只需归还原典价。期限之内不许回赎，目的就在于保证典主可以获得一定量的地租。另一方面，正是由于典主每季都可得到利息，有时土地典当并不规定期限，只在典契上写上“钱到回赎”字样。

典当期满后如出典人无力回赎，对土地的处置方式也与一般典当物品不同。如前所述，土地典当期限为回赎期的上限，即此前不许回赎，至于回赎期的下限，一般并无规定，所以典当期满后，习惯上不限时间，出典人何时有钱何时回赎，回赎之前典主继续获取地租以作利息。在近代华北农村一些土地典契中即写明，典当期满后钱到随时回赎。事实上，典当土地长期不回赎，对典主利大于弊，因为典价远低于土地卖价，典当土地不回赎，典主等于用较低的价格获得了土地，只是不能任意出卖而已。受损失的实际上是出典人，所以在典当期满后的一段时间内，如出典人实在无力赎取，往往会要求典主“加价找绝”，即由典主补足地价与典价之间的差额，出典人立一纸绝卖契代替典契，将土地绝卖与典主。如典主不愿绝买，出典人有权将土地售与他人，归还典价。华北只有少数地方的习惯是期满时如出典人不赎取土地，即为死当，出典人丧失回赎权力，但此时出典人仍可要求典主加价找绝。要之，与一般典当不同的是，土地典主的利益只是典价之利息——地租，而不能获得土地卖价与典价之间的差额。而在一般典当中，无论抵押物多么珍贵，典价如何低，出典人绝无在典当期满无力赎回时要求典主加价的权力（当然，这是指典当铺，私人之间以财物作抵押借款者或有不同）。看起来，土地出典人比一般物品出典人对抵押物的所有权似乎更大，而恰恰是这一点说明土地典当是地权转移的一种特殊方式——由于典当的土地不是简单的抵押品，一旦绝典即成为地权转移，所以地权原所有人有权得到土地的实际价格，在此之前，地权只能是不完整的转移。这种处理方式与土地本身的价值和土地的重要性无直接关系，事实上，典铺中收的古董、字画、珍玩等，很多都有相当高的价值，不是十亩八亩土地所能比拟的。

（2）典当期间的土地经营。这是一个极少引起重视的问题，但却极为重要。如前所述，我们不能仅根据典地的最终结果常常会变成卖地，即把土地典当视为地权转移。土地是一种生产资料，在典当期间的经营管理直接涉及到土地的所有权及使用权是否发生了转移。近代华北农田典当期间的经营方式可分为四种情况。第一种，土地由出典人继续耕种，每年向典主交纳地租，出典人由田主变成了佃户，这种方式在河北省称作“典田图租”或“典地不出手”，在河南一些地方称作“遥当地”[3] ，在典主为高利贷者或集镇以至城市居民时，这种情形最多。第二种，出典人典当的是已经出租的土地，典当后土地仍由原佃户承种，典主向原佃户收租。第三种，无论典当土地原来是由出典人自种还是出租，典主典入土地后另觅佃户出租。第四种，土地由典主自种。在近代华北地区，第一和第四种情形较为普遍。在这四种情形中，前三种典主所得均为地租，第四种情形则是典主得到全部土地收益。综合起来看，在典当期间，典主事实上同时获得了土地的所有权和使用权。典入土地是否出租，全由典主决定，除非原佃户有永佃权，或出典人以自己耕种交租为典当条件，这种情形下，出典人典当的就只是土地的所有权。当然，由于典主并未付出土地的全部价值，所以也就没有得到完整的所有权。与此相关的另一个问题是，前面说过，典当土地是以地租代替利息的，在前三种情形中，典主所得也确实是地租，而第四种情形中典主可以得到全部农田收益，是否与以租代息的说法相矛盾？事实上，在第四种情形中，典主付出典价所得的仍然是地租，地租以外的其他收益是典主经营土地时所付劳动和资本应得的报酬。

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（4）典当期限。典当期限没有定例，从华北的习惯看，以三年期为最多，此外，一年二年以至九年十年者均有，所谓三年期，并非满三年方可取赎，而是自典当之日起，第三年即可回赎，换句话说，典主管地要满两年[7] ，这种习惯大约与华北流行两年三熟的耕作制度有关。典当期限最短的是一季作物，如土地春天出典，典契上写“大秋后钱到回赎”之类。最长的一般是10年，此外还有不定期典当，典契上只写自典以后钱到回赎等等。但即或是不定期典当，实际典期总要超过一季，否则典主没有收益，变成了无息贷款。

(6)转典。典主有急用需钱时，可以把典入的土地转典第三者，并立转典契约。在河南省巩县，土地转典时若将原典契一并交付，称作“转当”，嗣后原出典人直接向第三者回赎。若原典契未一同交付，称之为“清当”，回赎时原出典人找原典主，由原典主找第三者逐步回赎[15] 。土地转典之价通常低于初典价格，在原业主直接向第三者回赎时，按哪个价格回赎各地亦有不同习惯，如山东省临沂、嘉祥、昌邑、邹平、禹城等地，原业主向最后一个典主回赎时可以最后一次转典的低价回赎，典价与转典价之间的差额归于业主。滕县的习惯则相反，原业主须以最初的典价回赎，典价与转典价之间的差额归于最后一个典主[16] 。这两种方式利益或归原业主，或归最后一个典主，处于中间位置，典入土地又转典出去之人不会从中得利。

(7)典当期内的出售。典当期未满，出典人是否可以出售土地，各地习惯不一。一般说来，只要土地出典时契约上未作约定，土地就可以出售。华北一些地方有“租不拦典，典不拦卖”的说法，即佃户不能阻止田主典地，典主不能阻拦田主卖地。但如果买主与典主不是同一人，一般作法是买卖成交后，买主从所付地价中扣留典价，土地则要在典当期满时才能赎回。

2、 土地抵押

土地抵押与土地典当不同，这是一种真正的借贷关系。不过，土地抵押有时会最终形成地权转移，有时则以地权买卖的形式表现出来。

土地抵押有几种形式，第一种是在借据上说明，立契人将自己土地若干亩出质于某人名下，使洋若干，月息几分几厘（或本利共洋若干）某年月日到期。这种借债，债款与地价之比习惯为4：10，即欲借40元，抵押的房地产需值100元。抵押期满后，债务人如无法还债，须将所抵押土地出卖，有时债务人因经济困难，会将同一土地抵押两个或更多的债主，到期后土地出卖，或按比例分偿各债权人若干，或依抵押顺序优先偿还前债务人[17] 。有些地方习惯，在订立契约时要随带土地红契作抵押。这样，一方面债务人无法将一块土地抵押多次，另一方面，当抵押土地出售时，债权人可以有优先购买权[18] 。

第二种形式流行于河南省中牟、巩县等地。借债一般以10个月为期，立借契时明确指明作抵地段。10个月的利息预先在借款内扣除，到期后如能清偿本金，两无异说，否则债权人可以收取该地的地租，或将土地收归自种[19] 。这种形式与上一种不同的是，上一种形式债权人并不能要求土地的所有权，土地只是清偿债务的一种保证，而这种形式下债权人可凭借据取得土地所有权。

第三种形式流行于山东省平度县一带，称“死约活签”。以房地产作抵押借款时不立借据，而立绝卖文契，另加浮签，注明限某年月日为期，期至不赎，准予执约人管业。但如果真的至期不赎，实际仍不能立刻形成绝卖，还要双方协商找价，然后撤去浮签，绝卖才能生效[20] 。

3、 以典当、出租等名义进行的买卖

华北一些地区存在着以典当、出租等名义进行的买卖。

以出租名义进行的买卖主要发生在旗地上。旗人田主将土地卖给汉人，往往以“长租”的名义，这里的长租并非指长期租佃关系，而是田主一次预收数年的租金，有时可多达二三十年。当然，平均每年的租金一般低于普通的租佃关系，但数年租金加起来，可能达到甚至超过土地市场价格。汉族农民将自己购入或经营的旗地出售，往往使用“转租”的名义。