001罗马家园认购书纠纷案
上传者:杜维|上传时间:2015-04-28|密次下载
001罗马家园认购书纠纷案
罗马家园认购书纠纷案
原告: 广东珠江投资有限公司
被告: 陈某
【案情】
2005年7月10日,陈某与广东珠江投资有限公司签订《楼宇认购书》,确认其准备购买位于海珠区南洲路罗马家园凯撒庭A座某单位,并支付了1万元定金。当时,该套91平方米多的房子优惠价为45万多元,每平方米还不到5000元。《楼宇认购书》还注明,陈某认购的该单位还没有取得预售许可证。在预售许可证办出之后,陈某应在7日内付清首期房款并签署正式的《商品房买卖合同》。由于该楼盘至今没有取得商品房预售许可证,2006年6月6日,“罗马家园”的开发商广东珠江投资有限公司在广州市海珠区人民法院提起诉讼,请求确认这份《楼宇认购书》无效。
【原告观点和主张】
在这份《楼宇认购书》签订时,双方就已清楚知道凯撒庭没有取得预售证,此后,该项目受地铁三号线影响,至起诉之日,仍未取得预售许可证。由于国家有关法律规定商品房没有取得预售合同,不能进行预售,因此,这份《楼宇认购书》应属无效。
【被告律师代理意见】
广东格林律师事务所张旭锋律师和杨金娜律师依法接受陈某的
委托,担任其诉讼代理人。在法庭审理中,张旭锋律师发表如下代理意见:
一、原告所引用的法律依据无法支持其诉讼请求。
原告提供《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》这3个法律依据,认为《楼宇认购书》应该认定为无效。但是,原告忽略了一个重要的事实, 《楼宇认购书》(商品房认购书)并非《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》,不能用买卖合同的生效条件作为判断商品房认购书的生效要件,不应该要求签订商品房认购书时就符合商品房预售条件。这3个法律和规章所规制的是《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》,而并非《楼宇认购书》(商品房认购书)。对于《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》的生效的确要引用上述法律和规章作为判断的依据,但是,如果使用上述规定来认定《楼宇认购书》(商品房认购书)的效力显然是错误的。
无论双方是否在取得预售许可后再签订正式购房合同,或者在起诉之前开发商取得预售许可证与否,均不影响商品房认购书的效力。如果双方只是签订商品房认购书,并不实际支付购房款,不会因没有取得预售许可证导致预约合同即认购书无效。
二、《楼宇认购书》是独立的预约合同。
商品房认购书(《楼宇认购书》)是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或者商品房现房买卖合同前所签订的,对双方交
易房屋有关事宜的初步确认的文书。
购房者与房地产开发商签订的《楼宇认购书》,是在双方订立《商品房预售合同》之前订立的,其性质是独立于《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》等本约合同之外的预约合同,根据《合同法》的规定,是独立有效的无名合同.
就《楼宇认购书》的法律性质简而言之,是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购方以外的第三人,认购方则保证将在双方确定的期间内,在认购书已初步约定的条款的基础上,与开发商就买房事项进行商谈。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同司法解释》,商品房买卖合同认购书(订购书或者意向书)应当在开发商办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房销售许可证之前的一段时间内签订。当出现纠纷后,应该依据订购协议中做出的约定及《合同法》来调整解决。
三、我国现行法律和行政法规并没有否认开发商在未取得预售许可证之前与购房者签订的《楼宇认购书》的法律效力。
既然《楼宇认购书》是一种合同,其就应该受到《合同法》的规制. 根据《合同法》规定,只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才确认为无效。而《楼宇认购书》并不违反我国现行的任何法律或者行政法规的强制性规定,因此,就不应该被认定为无效.恰恰相反,对于《楼宇认购书》的法律效力, 基于《合同法》的相关法理, 《楼
宇认购书》作为合同的一种,只要它是当事人双方意思表示一致的结果,只要不违反法律、法规的强制性规定和社会公共利益,该合同就是有效的,即便开发商并不获有商品房预售许可证。
而且,被告主张《楼宇认购书》有效是有明确的法律依据的.《广东省高级人民法院关于<合同法>施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见 (粤高法发[2001]41号 )》指出:(由于)《合同法》规定,只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才确认为无效,(所以)法院在审理房地产开发经营合同纠纷案件中,在认定合同效力问题上要充分注意立法的重要变化,增强合同意识,贯彻合同自由和当事人意思自治原则,不要将可以认定为有效的合同认定为无效。
这个规定是在该《指导意见》相当于总则部分做出的,对我们广东省法院系统审理所有认定房地产开发经营合同效力的案件都是具有指导意义的,应该遵照执行。
该《指导意见》第22条规定:商品房的预售方与预购方签订商品房认购合同,约定预购方以定金担保其将来与预售方订立正式的商品房预售合同,如该认购合同是当事人的真实意思表示,内容合法的,应当认定有效。
这一规定是在该《指导意见》中相当于分则的部分做出的,针对认购书的法律效力问题有针对性地作出的,对于本案有最为直接的指导意义。
四.本案当事人签订的《楼宇认购书》属于预约,而非本约,是合法有效的.
根据本案双方当事人签订的《楼宇认购书》的文句,不仅可以明确判断本协议的性质属于预约合同,而且还提及未来(即取得预售许可证以后7日之内)另外签订本约的意向。该认购书是当事人双方意思表示一致的结果,而且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益。根据我国《合同法》的规定, 遵照《省高院关于<合同法>施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第22条的规定,本案《楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示,不违反我国法律、行政法规的强制性规定,并且约定是预购方以定金担保其将来与预售方订立正式的商品房预售合同的认购合同,其法律效力不容置疑。《楼宇认购书》并不以原告在起诉以前取得商品房预售许可证为有效条件。因此,尽管本案的原告在起诉的时候没有取得预售许可证,该《楼宇认购书》仍然是有效且受应法律保护的。
综合上述代理意见,张律师认为, 本案的《楼宇认购书》合法有效,原告的诉讼请求缺少事实根据和法律依据,建议法庭依法判决驳回原告的诉讼请求。
【审理和判决】
2006年7月, 广州市海珠区人民法院公开开庭审理了此案,众多认购人和社会各界人士旁听了案件的审理。广州市海珠区人民法院对此案做出了判决。法院认定这份《楼宇认购书》属于预约合同的性质,
下载文档
热门试卷
- 2016年四川省内江市中考化学试卷
- 广西钦州市高新区2017届高三11月月考政治试卷
- 浙江省湖州市2016-2017学年高一上学期期中考试政治试卷
- 浙江省湖州市2016-2017学年高二上学期期中考试政治试卷
- 辽宁省铁岭市协作体2017届高三上学期第三次联考政治试卷
- 广西钦州市钦州港区2016-2017学年高二11月月考政治试卷
- 广西钦州市钦州港区2017届高三11月月考政治试卷
- 广西钦州市钦州港区2016-2017学年高一11月月考政治试卷
- 广西钦州市高新区2016-2017学年高二11月月考政治试卷
- 广西钦州市高新区2016-2017学年高一11月月考政治试卷
- 山东省滨州市三校2017届第一学期阶段测试初三英语试题
- 四川省成都七中2017届高三一诊模拟考试文科综合试卷
- 2017届普通高等学校招生全国统一考试模拟试题(附答案)
- 重庆市永川中学高2017级上期12月月考语文试题
- 江西宜春三中2017届高三第一学期第二次月考文科综合试题
- 内蒙古赤峰二中2017届高三上学期第三次月考英语试题
- 2017年六年级(上)数学期末考试卷
- 2017人教版小学英语三年级上期末笔试题
- 江苏省常州西藏民族中学2016-2017学年九年级思想品德第一学期第二次阶段测试试卷
- 重庆市九龙坡区七校2016-2017学年上期八年级素质测查(二)语文学科试题卷
- 江苏省无锡市钱桥中学2016年12月八年级语文阶段性测试卷
- 江苏省无锡市钱桥中学2016-2017学年七年级英语12月阶段检测试卷
- 山东省邹城市第八中学2016-2017学年八年级12月物理第4章试题(无答案)
- 【人教版】河北省2015-2016学年度九年级上期末语文试题卷(附答案)
- 四川省简阳市阳安中学2016年12月高二月考英语试卷
- 四川省成都龙泉中学高三上学期2016年12月月考试题文科综合能力测试
- 安徽省滁州中学2016—2017学年度第一学期12月月考高三英语试卷
- 山东省武城县第二中学2016.12高一年级上学期第二次月考历史试题(必修一第四、五单元)
- 福建省四地六校联考2016-2017学年上学期第三次月考高三化学试卷
- 甘肃省武威第二十三中学2016—2017学年度八年级第一学期12月月考生物试卷
网友关注
- 2017全国教师资格考试《数学学科知识与教学能力》模拟卷(初级中学)
- 2017年全国教师资格考试 数学学科知识与教学能力模拟卷(高级中学)
- 全国教师资格考试数学模拟卷(高中)
- 2017年教资数学学科知识与教学能力模拟卷(初级中学)参考答案
- 2016下半年教师资格《生物学科知识与教学能力(初级中学)》考前冲刺模拟卷【答案】
- 《基因频率和基因型频率计算题》-考试习题(高中)
- 教师资格高中思想政治练习题(二)
- 2017上半年教师资格考试教育知识与能力模拟试卷(中学)
- 教师资格考题再现-初中音乐
- 2017上半年教师资格证笔试【考前冲刺模拟试题】
- 教师资格考试《初中语文学科知识与能力》模拟试题
- 教师资格初中思想品德练习题(二)
- 2017年教师资格教育知识与能力试题(中学)模拟试题
- 2016下半年教师资格《生物学科知识与教学能力(高级中学)》考前冲刺模拟卷
- 2017年教师资格笔试考题精练 (高级中学)
- 2017年教师资格笔试考题精练(初级中学)
- 全国教师资格考试数学模拟卷(初中)
- 语文学科知识与教学能力模拟卷高级中学(三)
- 2016下半年教师资格《生物学科知识与教学能力(高级中学)》考前冲刺模拟卷【答案】
- 2017上半年教师资格考试综合素质模拟试卷(中小学)答案
- 教师资格考试高中物理学科易错题搜集
- 教师资格数学学科知识与教学能力模拟试题及答案(高级中学)
- 2017年下半年中小学教师资格考试 信息技术学科知识与教学能力试题
- 教师资格考题再现-高中音乐
- 2017年教师资格教育知识与能力(中学)模拟试题答案
- 教师资格数学学科知识与教学能力模拟试题及答案(初级中学)
- 教师资格考试《高中语文学科知识与能力》模拟试题
- 语文学科知识与教学能力模拟卷高级中学(二)
- 2017下半年中小学教师资格考试 数学学科知识与教学能力模拟试题(初级中学)
- 2017上半年教师资格考试历史学科知识与教学能力模拟试卷答案(初级中学)
网友关注视频
- 8.练习八_第一课时(特等奖)(苏教版三年级上册)_T142692
- 冀教版英语五年级下册第二课课程解读
- 北师大版数学四年级下册3.4包装
- 精品·同步课程 历史 八年级 上册 第15集 近代科学技术与思想文化
- 二年级下册数学第三课 搭一搭⚖⚖
- 第8课 对称剪纸_第一课时(二等奖)(沪书画版二年级上册)_T3784187
- 北师大版数学 四年级下册 第三单元 第二节 小数点搬家
- 沪教版八年级下册数学练习册20.4(2)一次函数的应用2P8
- 人教版历史八年级下册第一课《中华人民共和国成立》
- 七年级英语下册 上海牛津版 Unit5
- 冀教版小学数学二年级下册第二单元《有余数除法的简单应用》
- 3.2 数学二年级下册第二单元 表内除法(一)整理和复习 李菲菲
- 二次函数求实际问题中的最值_第一课时(特等奖)(冀教版九年级下册)_T144339
- 沪教版牛津小学英语(深圳用)五年级下册 Unit 1
- 外研版英语七年级下册module3 unit2第二课时
- 沪教版八年级下册数学练习册21.4(1)无理方程P18
- 【部编】人教版语文七年级下册《泊秦淮》优质课教学视频+PPT课件+教案,广东省
- 三年级英语单词记忆下册(沪教版)第一二单元复习
- 外研版英语三起5年级下册(14版)Module3 Unit2
- 冀教版小学数学二年级下册第二单元《余数和除数的关系》
- 河南省名校课堂七年级下册英语第一课(2020年2月10日)
- 苏科版数学 八年级下册 第八章第二节 可能性的大小
- 外研版八年级英语下学期 Module3
- 二年级下册数学第二课
- 沪教版牛津小学英语(深圳用) 四年级下册 Unit 7
- 【部编】人教版语文七年级下册《逢入京使》优质课教学视频+PPT课件+教案,安徽省
- 七年级下册外研版英语M8U2reading
- 冀教版小学英语四年级下册Lesson2授课视频
- 第19课 我喜欢的鸟_第一课时(二等奖)(人美杨永善版二年级下册)_T644386
- 沪教版牛津小学英语(深圳用) 五年级下册 Unit 7
精品推荐
- 2016-2017学年高一语文人教版必修一+模块学业水平检测试题(含答案)
- 广西钦州市高新区2017届高三11月月考政治试卷
- 浙江省湖州市2016-2017学年高一上学期期中考试政治试卷
- 浙江省湖州市2016-2017学年高二上学期期中考试政治试卷
- 辽宁省铁岭市协作体2017届高三上学期第三次联考政治试卷
- 广西钦州市钦州港区2016-2017学年高二11月月考政治试卷
- 广西钦州市钦州港区2017届高三11月月考政治试卷
- 广西钦州市钦州港区2016-2017学年高一11月月考政治试卷
- 广西钦州市高新区2016-2017学年高二11月月考政治试卷
- 广西钦州市高新区2016-2017学年高一11月月考政治试卷
分类导航
- 互联网
- 电脑基础知识
- 计算机软件及应用
- 计算机硬件及网络
- 计算机应用/办公自动化
- .NET
- 数据结构与算法
- Java
- SEO
- C/C++资料
- linux/Unix相关
- 手机开发
- UML理论/建模
- 并行计算/云计算
- 嵌入式开发
- windows相关
- 软件工程
- 管理信息系统
- 开发文档
- 图形图像
- 网络与通信
- 网络信息安全
- 电子支付
- Labview
- matlab
- 网络资源
- Python
- Delphi/Perl
- 评测
- Flash/Flex
- CSS/Script
- 计算机原理
- PHP资料
- 数据挖掘与模式识别
- Web服务
- 数据库
- Visual Basic
- 电子商务
- 服务器
- 搜索引擎优化
- 存储
- 架构
- 行业软件
- 人工智能
- 计算机辅助设计
- 多媒体
- 软件测试
- 计算机硬件与维护
- 网站策划/UE
- 网页设计/UI
- 网吧管理