楼市救市政策不改行业趋势

上传者：崔世林
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上传时间：2015-04-29
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楼市救市政策不改行业趋势

南方都市报 2015-04-01

核心提示：未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅，但未来万科每一年最重要的工作都是转型，事业合伙人只是转型的第一步。

昨日，万科集团在深圳大梅沙总部召开2014年业绩发布会。在发布会上，万科首次公布了其未来新十年战略规划，确立传统住宅产业为主业与围绕“城市配套服务商”开拓新业务并举的发展思路。

万科总裁郁亮表示，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅，但未来万科每一年最重要的工作都是转型，事业合伙人只是转型的第一步，万科希望能在三年内拿到未来十年的船票，确定新的商业模式。

新定位：城市配套服务商

根据昨日公布的万科年报，2014年万科实现销售金额2151 .3亿元，同比增长25 .9%，虽然失去行业老大的头把交椅，但在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。公告透露，20 14年万科销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%。2014年万科实现营业收入为1463 .9亿元，净利润157.5亿元，同比分别增长8.1%和4.2%。毛利率20 .8%，同比出现下滑。万科董秘谭华杰解释，主要原因是公司加大了与城市配套相关的新业务尝试，短期内难以体现为公司收益率提升，但长期而言将为万科发展提供更大空间。

从2010年到2014年，万科完成了千亿到两千亿规模的跨越。在以住宅为主业的过去十年，万科提出的最多的莫过于高周转和主流住宅两个概念。“在未来十年，住宅虽仍作为万科主要业主之一，但这一业务将不仅仅关注房子本身，还将关注围绕居住的物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。”万科董秘谭华杰表示。 “新业务必须合伙人化，人才是万科唯一的资本。”郁亮表示。发布会也首次透露了围绕“城市配套服务商”这一定位，在传统的住宅业务以外，万科还将计划加大在度假物业、出租公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产方面的投入。

截至目前，万科对商业模式的探索已经落地的产品系，包括住宅服务的万科家；出租物业的万科驿、万科派、万科云；度假养老的万科颐；以及在新型商管领域的万科广场、万科里、万科塾等。

投资重点：转向二手土地市场

事业合伙人制度被郁亮多次强调为万科未来十年转型的体制基础，特别是其中的项目跟投计划，接下来还将完成2.0、3.0版本的升级。但这一制度也使得万科在一线公司拿地更为谨慎。

数据显示，2014年万科新增项目权益规划建筑面积约591万平方米，相比2013年的2148万平方米，锐减约72%。截至去年底，规划中项目按权益计算的建筑面积约3801万平方米，仍可支持公司2-3年发展。

由于购地策略谨慎，2014年万科经营性净现金流同比增长了20倍，高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。而净负债率更是下降至2006年以来最低水平，为5.4%。

“2014年土地市场量缩价涨，4个主要城市四季度平均土地出让底价同比上涨71.9%，地价相对房价明显偏高。”谭华杰表示，一手土地市场地价如果一直昂贵，万科投资重点就会转到二手土地市场。

对于刚刚出台的中央330救市政策组合拳，郁亮表示，从黄金时代到白银时代，政策的调整并不能改变行业本身的趋势，此番刺激政策出台对于市场信心的恢复能起到一定作用，但中国经济整体仍处于敏感、关键期。