楼市救市政策不改行业趋势
上传者:崔世林|上传时间:2015-04-29|密次下载
楼市救市政策不改行业趋势
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南方都市报 2015-04-01
核心提示:未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅,但未来万科每一年最重要的工作都是转型,事业合伙人只是转型的第一步。
昨日,万科集团在深圳大梅沙总部召开2014年业绩发布会。在发布会上,万科首次公布了其未来新十年战略规划,确立传统住宅产业为主业与围绕“城市配套服务商”开拓新业务并举的发展思路。
万科总裁郁亮表示,未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅,但未来万科每一年最重要的工作都是转型,事业合伙人只是转型的第一步,万科希望能在三年内拿到未来十年的船票,确定新的商业模式。
新定位:城市配套服务商
根据昨日公布的万科年报,2014年万科实现销售金额2151 .3亿元,同比增长25 .9%,虽然失去行业老大的头把交椅,但在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。 公告透露,20 14年万科销售面积1806.4万平方米,销售金额2151.3亿元,同比分别增长21.2%和25.9%。2014年万科实现营业收入为1463 .9亿元,净利润157.5亿元,同比分别增长8.1%和4.2%。毛利率20 .8%,同比出现下滑。万科董秘谭华杰解释,主要原因是公司加大了与城市配套相关的新业务尝试,短期内难以体现为公司收益率提升,但长期而言将为万科发展提供更大空间。
从2010年到2014年,万科完成了千亿到两千亿规模的跨越。在以住宅为主业的过去十年,万科提出的最多的莫过于高周转和主流住宅两个概念。“在未来十年,住宅虽仍作为万科主要业主之一,但这一业务将不仅仅关注房子本身,还将关注围绕居住的物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。”万科董秘谭华杰表示。 “新业务必须合伙人化,人才是万科唯一的资本。”郁亮表示。发布会也首次透露了围绕“城市配套服务商”这一定位,在传统的住宅业务以外,万科还将计划加大在度假物业、出租公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产方面的投入。
截至目前,万科对商业模式的探索已经落地的产品系,包括住宅服务的万科家;出租物业的万科驿、万科派、万科云;度假养老的万科颐;以及在新型商管领域的万科广场、万科里、万科塾等。
投资重点:转向二手土地市场
事业合伙人制度被郁亮多次强调为万科未来十年转型的体制基础,特别是其中的项目跟投计划,接下来还将完成2.0、3.0版本的升级。但这一制度也使得万科在一线公司拿地更为谨慎。
数据显示,2014年万科新增项目权益规划建筑面积约591万平方米,相比2013年的2148万平方米,锐减约72%。截至去年底,规划中项目按权益计算的建筑面积约3801万平方米,仍可支持公司2-3年发展。
由于购地策略谨慎,2014年万科经营性净现金流同比增长了20倍,高达417.2亿元,年底持有的货币资金上升至627.2亿元。而净负债率更是下降至2006年以来最低水平,为5.4%。
“2014年土地市场量缩价涨,4个主要城市四季度平均土地出让底价同比上涨71.9%,地价相对房价明显偏高。”谭华杰表示,一手土地市场地价如果一直昂贵,万科投资重点就会转到二手土地市场。
对于刚刚出台的中央330救市政策组合拳,郁亮表示,从黄金时代到白银时代,政策的调整并不能改变行业本身的趋势,此番刺激政策出台对于市场信心的恢复能起到一定作用,但中国经济整体仍处于敏感、关键期。
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