完善住房抵押贷款市场

上传者：陈凯明
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上传时间：2015-05-06
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完善住房抵押贷款市场

1992年末，工行、建行先后成立房地产信贷部，向19.8万户职工发放了第一笔住房抵押贷款，标志着我国住房抵押贷款市场雏形的形成。发展至今，住房抵押贷款市场的参与主体由原来少数几个国有商业银行与部分单位职工逐渐扩展为现在的所有商业银行与居民，市场的业务形式也发展形成以自营性住房贷款为主体和委托性住房公积金贷款为补充的市场结构体系。市场信贷规模更是以年均近一倍的速度迅速发展扩大。住房抵押贷款市场以其独特功能为住宅产业的发展和经济的增长产生了巨大的推动作用。

我国住房抵押贷款市场的主要特点

市场规模发展迅速，潜力巨大

十年来，我国住房抵押贷款市场规模发展迅速。到2001年，四大国有银行自营性住房信贷余额已达到5072亿元，是1997年的23倍，占银行总贷款余额

4.3%，占GDP 5.3%。委托性住房公积金信贷余额达830亿元，是1997年的9倍。尽管如此，目前市场规模的绝对水平即信贷余额占GDP的比重，还远低于1999年美国54%、英国56%、日本33%以及香港地区31%等发达国家和地区的水平，甚至与发展中国家如马来西亚23%、泰国13%、菲律宾11%的水平相比，也有一定差距。差距表明，抵押一级市场仍有巨大的发展潜力。并且，随着住房改革进程的加快，在市场规模未达到发达国家水平之前，我国住房抵押贷款市场仍将维持一个高速度发展水平。

市场结构趋于以自营性住房信贷为主导的格局

我国住房抵押贷款一级市场结构只包含自营性商业银行住房信贷和委托性住房公积金信贷两种形式。经过十余年发展，已初步形成前者为主、后者为辅的基本格局，自营性商业银行住房信贷市场占有比率基本稳定在85%以上。

这种格局的成因，首先是因为公积金信贷的资金源有限。公积金制度是政府主导型的政策性住宅金融，资金来源于单位职工强制性储蓄，每年归集资金数量本身就有限，更何况归集资金既要用于住房消费信贷又要用于住房建设信贷。因此，投放到抵押一级市场的信贷资金就十分有限。其次，住房公积金借贷的对象是有条件限制的，仅局限于缴纳了一定年限公积金的企事业单位职工。再次，住房公积金信贷对于单笔贷款的最高限额比较低。这对大多数数额巨大的购房款来说，公积金信贷只能满足其一部分，尤其对房价较高的大城市更为如此。所以购房者更多的选择为“住房公积金贷款＋银行个人住房贷款”式组合贷款，其中银行个人住房贷款通常要占大部分。但值得注意的是，由于住房公积金信贷执行的是

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