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土地储备运行机制中的土地供应问题思考

上传者：蒋丽华
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上传时间：2015-05-06
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土地储备运行机制中的土地供应问题思考

土地储备运行机制中的土地供应问题思考

摘要:目前我国大多数地方建立了土地储备制度,一般运作程序由土地收购—土地储备—土地供应三个环节构成。由于城市化进程加速,土地供应缺乏前瞻性和连续性。本文针对土地供应存在的问题,就土地供应的方式进行思考,并提出在考虑城市中长期建设规划的同时要重视对房地产市场的预测分析;并运用地价管制手段,及时更新基准地价,注意价格机制的应用;将土地使用权的招拍挂转变为以该储备土地使用权为基础的建设项目的招标等解决方案。

关键词:土地供应 土地储备制度 土地收购

我国土地储备运行机制发展状况

我国城市土地归国家所有,通过实行土地有偿有期限使用,形成土地市场。在这种土地制度框架下,国家是惟一的土地所有者,国有土地使用权出让和出租形成垄断性的城市土地一级市场;从国家取得的合法土地使用权在合同规定的范围内可以进入市场流通,进行转让和转租,形成竞争性的土地二级市场。建立土地储备制度是我国经济体制改革、土地使用制度改革和土地管理改革深化的必然结果。

目前我国大多数地方建立了土地储备制度,一般运作程序由土地收购—土地储备—土地供应三个环节构成。土地收购是指根据市政府授权和土地储备计划,土地储备中心购买或收回市区范围内国有土地使用权的活动;土地储备是指对于进入土地储备体系的土地,在出让给新的土地使用单位以前,由土地储备中心负责组织前期开发和经营管理的活动;土地供应是指根据城市建设用地的需要,政府将那些经过一段时间的储备,并已完成前期开发的熟地,分期分批推向市场的活动。

由于我国土地供给机制不完善、相关体系不健全,导致相当部分地区没有按照供给计划供应土地,大多数城市采用的还是“以需定供,总量不限”的方式。有些地方即使有供应计划但还是立足于年供给计划,缺乏长期供给策略。政府为适应城市发展规模,每年制定土地供给计划,根据市场需求提供一定量的土地,然而由于城市化进程加速,城市人口规模增长速度过快和供应的土地被开发商囤积等原因,造成土地二级市场有效供给不足。从土地收购到土地出让的过程中,土地储备机构为土地的开发整理所投入的巨额土地资本,必然要在土地价格中得到体现,从而引起土地价格的上涨。土地储备运行机制中的土地供应问题,应从以下方面进行调整和完善。

土地供应要符合城市中长期建设规划要求

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