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物业小区治理的内涵\基本模式及其对物业管理的影响

上传者:刘卓军
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上传时间:2015-05-08
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物业小区治理的内涵\基本模式及其对物业管理的影响

物业小区治理的内涵\基本模式及其对物业管理的影响

物业小区最基本的治理模式是由业主、业委会和物业服务企业三方参与的最简博弈,结果是业主的控制得以实现。但是,由于存在初始权利配置的不同情况,博弈结果有很多种,对小区物业管理产生不同的影响。这表明:合理调整初始产权配置,有助于加强业主对物业小区的治理。

关键词:物业管理 物业小区治理 业主 业委会 物业服务企业

物业小区治理的内涵

(一)基本理论范畴

治理一词,源于英文Governance,有时也译作管治。在政治学领域,治理通常指国家治理;在经济学领域,治理通常指公司治理;在社会学领域,治理通常指社区治理。综合起来,治理的本质就是(政治、经济、社会等)权利主体委托代理人运用权利从事(政治、经济、社会事务等)管理,从而间接实现对权利客体的控制。

在物业管理理论研究领域,物业小区治理是指业主作为权利主体委托物业服务企业对物业本身(主要是指共有的物业)以及物业小区相应公共事务进行管理,从而实现对物业小区的控制。这种控制主要是通过业主、业委会和物业服务企业三方的委托、代理关系实现的,即是说业主选举业委会,并委托业委会聘请并监督物业服务企业对物业小区进行物业管理。

(二)与物业小区管理的区别和联系

物业管理是依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业小区管理是物业管理最常见也是最主要的形式。

其实,在物业形式极其简单(比如农村农房)的情况下,业主自行管理物业。这时,就没有复杂的治理结构。此时,治理和管理本身就是一回事。然而,现代物业形式非常复杂,需要专业分工,业主没有能力也没有时间自行管理物业。在这种情况下,业主就需要授权给专门的物业服务企业对其物业进行管理。于是,治理和管理就分成了既区别又有联系的两个层面:

一是区别。首先,它们的层次不同,治理处于战略、决策层次,管理则处于

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