房地产杨凡：房地产全面预算管理与成本控制Word

　　房地全面预产管算与理本控制成杨凡

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　　凡杨老 师凡杨，级工程高师，国家册注筑师建，1年5房产地业企业经从历国内设计资深专家，,供现职于江 苏城嘉建管设有限公司理总经副(理伙合人)高级工程。,师南大学东筑设建计研 究所职研在究生班业。曾毕江任苏东亚发建集团工办副主任，总副工总程，南师百胜麒麟建京设发 有限展司副公经总兼总理建筑，苏师宁球环集团京南浦东建开设有限公司发总副经兼理 计总设监吉林市，苏宁环有限公司常球务总经理副，江九苏投资洲集团产地心中总经副兼理 总筑建师。 等凡从业15杨年多，商在业和住宅地产操实产品、计设和场市发研方面有富经验丰同时具。 产品研发有能、市力洞场察能力组、织调协力、对能公外能力关、队合作精神。能集思团广益 ，于整善合资并源企业提为供可续进持步技的管术正能量，擅理项目长执和行监方管面的 筹统调协作，工一、二级开发实在中践较好业绩有

　　。

　　杨总2010自年以来主修和的作企业为和行业内的秀优训讲培师其，教授程课主有： ■要高效房地开发产理模式管 /品高的地产质品创新与规产化范设的管计 理/构建产地卓越理管团队 目标的与挑 战有/提升效管执行理和力导领力 ■房地等产开发全程精化细理 管转型升级中的商/地产业理管/房地产发开关键要之素品策产划、产 品计与产设标准化品究等研 地■产开发中设常计问见题设与计量控质 制/何实现地如成产本的精细化管理 现/代地产业企 何如实精细现化购采理 /管精装 质量管修理 ■房等地成产、本价、造采购合约及精细的管化 理■PPP理管式模在一级开二及政发府合项目中的作管理式与模操作要点与实 教育践背 1999景年9 月-2 10年07月 京南南大东房地学开发管理产研修班1 96年98 月 -919年8月7 南京学院工建筑究研建筑所设计在 硕职研究生 士1819年月9 1985年7月- 京南陵科金技院学建筑 学统招 科(本南京工学院委)获得南培京 工学的工院学学位士

　　主著述要文章() : 称名内 容 要 简划规设阶段的成计本控要制 领过一些通际案实例析，归纳总分结了干若计设阶成本控制的段宝经验，有实战贵考价参值 实 现精化成本细理的管若干思 通过路一企业些本成管中的理题，问从系流程体，度和管制办法入手，参照标理企业经杆验，提出 若干理可合行议和建地落实操法方 小区生。景观态境环设与计建设 龙湖、万从科碧桂、园标等杆企业开发的成景熟成果中观归纳结总实出用经、、美济观

　　的设计、程、成本管工控要。诀多年以在地产操来盘实的践，中培了作养项为开目领发军物人和合型复人的才总具杨备以 下优素良质：

　　房产地全预面管算与理本控制成主讲 ：杨凡

　　第一章：地产企业全房面预管理系算统建的 立【出问题】 什提是地么公产的全司预算面管？理为什 么要行进面预算管理全？ 如何进行面全预算理管？房 地企业如产建何全面预立算管系理统 ？面全算为什么预会成流为形式于的字数戏？游【 论问题】 全讨预面形象的比喻应该是“算一网张”,在张这网内度管理是进横“轴”代 ，各时间表节达成点的标目；成本理管“纵是”轴，代各表时间节点成目标达 所合付同费的用。管不外界的情如何变况，都能在化张这中找到所网对的位置 。应房地产 全预算面理管与本成控课程制训培，内容及房地产涉企业如何建全立 预面管算系理统房，地企产如业何立全建成面管本理系等，旨在统学员使掌握全 面算管理预整体的决方解案，握国掌最内为领的先全计划面预算理模管，掌式 房地握产本管成理的流，程织，组表单分析，工具等能。 关键技词：房产地预算理 管本控成制预算 本成管理制控

　　第一部分从业务角度入手：,好做全预算管面理 么什是全面预管算理？ 统一概念【】:全预算面是什么 全？面预算是就成本制控？ 面全预是销售算预算成本、预、算用预费算等的预综算？合 面全算是预作计划工数的化字应反？ 这几理解都对种，但都是不面全 ！键关词 全：预面算理是管算编制、预执、考行过程中的核有管所理节环的集。成既现出成体本控制的路思，又是各项 预表格算的综，更合计划的数是字化应。 反它两有个维 度：一 、从 表现式看—形面预全是算各预种表格的集成 按时算间度维划分可：分为以静项(态标目润利算)、动态预年(度金资预、月度算金资算预； )按制控目项分划：可以分为售销入预算收、程工成预本算管、理用费算预销售费用、、财费务用算、税金 预预算、资本支出性算等预 。 、从管理环二节分—全面预算是划计预算、考、的评环 (一循)计、划分：为一计级划集团关键(点计节划、二级计)划项(主目计项)划三、级划(各计专项划 计辅及计助，划含设计包项计划、报专报建批划计采、购计划、程工项计划专、营与客销服划)等计； 二()预算、预：编制算预、算调、预整分算析 (;三)考、评：目标定(计设目标与划算预目)标结果衡量(时、间、量质成本)、绩效、体(固定工资现 季度奖、、金年分度、红项目成)等提。

　　言前-正确-待住宅类地产项目看划设计规产品和创 新值价规-划就房-产地目而项，规言划核的心是决解目项各种的矛，充盾利分 各种用源资通过，规划计设手段的，得使项的价目值得提到。升划规不解决 所能有题，问计设纸实图际上各是利种益舍、取衡的结果平。从图到建纸筑各 专是部业、门合伙伴、作资源合作结的。果 价规值划讨探：一、项目 剖析 1、剖析：场(市过大量案通例析) 解.11最近的地房政产策的响 1.2影地当房价的、地水平 价1.3当的地地产竞争房激程度 1烈4.地当地房发产水平 展.15主要手的产对品1 6当地.户群的客容及量求需成构1. 当地7对业或者办商公需求的度程

　　剖析地块(体具生动的举透析例 ).1 内2部境环/资源分； 配.2 外2环部境不() 利.3外2部环境有利) (.24内环境部资/分源 配.52地地势形地貌理 处.26公司拿地价格与对的比手 3、较析剖公司(杆地产标与一地产般的例说明案 ).3公司1本身特色 3.2公的本身的管司理熟度成、品能力 3.牌公司3要回笼资金求的速度 3.4公司对此项目定的 位3.5在当地源的资熟成 度.3公6老板司(领导)喜的 好、二计管设创理的价值造量 分、房1地企产规业划计管设理趋； 势、2内国标房杆产地企规业划设管理计示；启2 1、为.么说什计设值管价理以为亿位单算?计

　　三、计设价创值过程造方与 法、标1地产杆业企万(科龙、等)在湖产策划品阶段设计管的方理；法 )1品产划的策核 2心)产品导向与客户导向 3产)策划的特点 品)4持改进还续产品是创新？ )5产决策品法办 6)何选择如规意划？向7) 型户计设的先优则原8) 面立设计决策办 法)9成和本价是售支否产品的持实？ 现10如)何立建解决歧分的观客评判准标 ？案详解例：湖龙品产经济模的分型 2、标杆析地企业产在念规概阶划的段计设理管法； 方)1划规念概的设计深度与范畴2 )规概划设念在计品创产新中的键关作用 共设施公局 布案例解：详湖龙概念划设计规特点

　　为么要实什全行面预？算 统一思【】:想算管预理是全预算会面、计会计映反督和监部控内制三方的统面 一中，全面预其包含算下内容：以全面 预项算目 全程预算，控制，全员预算 规则 会计映监反包含以下督内容：没 业有没有预务， 算没有预没有算业， 客观反映务时及反 内部控制包馈以含下内容 业：务范规化 流程度制 权责化明确 化统一思想【】

　　四大功是：能【统 一思】想四大功是能 规划(:lannPign) 、管者理真考认虑成完目标的法方，企业目使、标业资企、国源家策政有对效，保 证接业企战目略标既定轨道按得如期以现。实 制控(Cnotrl)o全、面预算确的明目标地，产预的算管以理目成项控制本基础为现金流量，制为控核 ，且信息共享心，保证了财部务与门务业部的门一，真实反映企统业营运况，为决策提供支状。撑沟通 协(调Cmmounciation ocorindaion )、预t算编，是制上下左右沟、协通调过的程结果，并分和解到员 工桌的面使，战真正落地，实现战略略执到的一行体。化激 约励(束ncIetnivs consetraitn )、预算与s薪制酬的对接可度体以现罚奖分明原的，强则化企业业 绩管理 。例：案一个企老房的成板本管理忧； 案担：例xx置业公司计划x营管运理训内结总

　　如做好全何面算管预 理统一【行为】 :面预算全保条障： 资源件证保(人财，,物时); 人，人力：资源置配专，业员各司其人，各部职门或种各能职均要与到参算预制编管理与来；中 财预：算资预留金 物；信：系统息建，设RE系P在统经计营、工划程本、销售成客、服财务各领等的域成集； :工作时时保证间留下充，的足间时好做事前预则“”立工作，的并在算预行运事做好将实际数与中算 数比较预、偏、纠调的整工，作在末做好决算期事考评工作后 。管理证保(组织流，程，制，度目); 组科织保证设：置适合组的织架，构保预证的上传算达、横下沟向、通改调整修、考评价； 核流程证：保先梳基于理信系统息匹配组且架织的全面构算预管流程理这，是面预算管全理成的关功键； 度制保：证梳将理的后程流以各及岗位全在预面管算中理职的描述责和未完成算预标指工的资薪金 评考方案全部制度以式形列；明科目 证：公司的各种科保统一目，务财、工部部程、合约用同部种一语言行事。 其组织机中案例构(要以主科、龙万、万达、华润置湖、地通万集等团业的组企织架构点说特)明另， 在业专面方简一介下：科目体，系核算目科目，成本模板标，约规合划板等)模

　　面全预流算编制程确 项定目标利润目 ；编制目项主项划计 ；编预制。算纵 轴——标利润目预；算目成本标预综述算横 —轴—级计划模三板控制要及(主项，专项点楼栋),;( 1 )、定制标目-确-定目定项与位目标利率； (润)、制2计划定-制定-集团键关点计划、项目节项计主、项划专项目划、计栋楼工施划。 计(3、)组实施；织 (4)、绩

　　效管；控 静预态与算态预算动简 项介目标目利润年度，预，算度月预 静算预态算项目解控制分 态预静算流编制程 案例分：公司项析预目算分(收入，支出，许年度利预润算) 动等态预流程编制算 、四目项润利算预控制方式项 目润预利是静算的态预算它由，收入减去成本、费用及以税最终形金企业成的润利。体具每一项算预控 制法方 1、销售：收入；2、土 地本；成3、前期费 用 ；4工、成程；本 、5营费用；销6 管、理费用；7 、财务费用； 8税、。金

　　二部分第房：产全面地算管理体系预分享交流 房与地企业产全预面管理的算困“ 惑现状偏重：务视财推角行全预面算管的房理产地业企其全面预，算管绝理多数大已沦为流于形的“式字 数游戏”。 症：财务结业与“务张两”皮预算管理，缺运营管理支撑乏 面预算全什为么会为流成于形式的字游戏？(四个问题讨数) 综述论：如何理解地产房全面预算理管 地房产全预算管面理计—划篇 房 产全地预面算理管—实篇 务房产全地预面算管—理保障 篇例案1L:地产H团集司的公全预算管面特理点和学借习鉴；点案例2:龙 湖集xxx团项目启动之会成管理部分 本第二章 ：地房产业成企管本控统系建的立 一第部分开发项：前期目成管理的本要重性【提出问题】 什么 是成本理管？为何行进成本理管？么进行怎发开目前期项成本管理的？为 什采取了很么多种的法，方但不找有效的到径控制途成本？ 制控本成是就降低质量降，低准标？ 控制成本的重点吗在里？ 哪业何企进行时成控制本？ 讨论问【题 成】本理的定管义、范围管、方式； 理本管成理的用和效作果；实 成本行理的保障管件条；新 态常成本管理下的思路流程，和方法； 目标本成定指阶的段作和用； 标目本与动成态成本管的及理责任成；本

　　单介简绍房地成本管产的理大阶三段及趋： 势如始：20自30年万科为代以表的本成算阶段—关核造价，强调注得快、算得准算；:从2006年起以龙 湖如产为地代的强调成表本制控阶—关段注标目，调目标成本控强得住；及以从029年0起始形成开成本 的策阶划段关—收注，益调强本结构的成均不分匀布；(示图说三大明段各阶有重，侧要体主现在事，后事中 事前和制的控要手主段) 点重述设阐阶计的成段管控本要 第领二分：成本管控术—部成本划策企业：利润的流阀与监控者 【提节问题出 成本管】操理过程作中困惑的： 成本门“部单兵战作”多，各较门的部协同不够 ；标成本测算准确度不目

　　高； 约合规划际实导意指义不，流于大式；形控成 还是本品质保？是这个题问 变！签更太多，证么管怎 ？态动本数成不能准确及据获时取；资金计 预划准，不以真难正到做金平资； 房地衡产企成本管理控制要业 点【论问题讨

　　】

　　地房企业产本成管控制理要：点控目 标控、合、控付同、款控态动 目标控---分(案例)Z企享“业同不段目阶标本编制” 概念成设阶段、计案设计方段阶初步、设计(初扩计)设阶、段工施图计设阶段构件及化设深阶段目计成标 形成本及成本重点控对象制；目 标本修订调整指导成原则 目标；本编成制则原与调整程；流 合同-控--公董司长事或者总经在理进合同审批时，如何判断合行价格是否合理？预同算不够够？成 控本v制s与本核算； 合约规划对成本成控制作的用；合约 控案例分享：X管企“成业管理本的三大备储 控付”—无计划款不付款 付计款，基划审定于工量，程期定刷合同付款新计并与计划划联；动 度月金计资每月划总生成，上报集团汇审后，批成率达入纳部考核； 合门同付：款计划无不款，付合付同款申、请批严控计审外划批付款； 审控态—动时实对比指 导定 价标目成本动→成本→产品动态单态方目 标成：成本控制线本、线上VS基 线动成态本：实、动时反态映预计最终“成”本，合约划规量余蓄水池作的，用动态本成月度顾回→预、警 强 控产动品单态：方指导定价、横对向

　　标

　　第三分部 地房产划设规阶计投段资控制点要和策； 策略一：略实行设计案招方标，投优化计设策略 ：二实行限设额计，有效控造制价 略策三加强对：图的会审与纸查 策略审四：深运入价值工程。用运价值工程的用优： 策势略五采：用同措施，合效有控制造 价例：xx集案团设阶段计成本理控制管经的教训 成本不验是算出的来，规划出来是;的 发开项商成本目理的管点--特突破-建市承场的造价制控念，建立观投控制资理念;的 全成本 管理---全、面过程、全全;员传 “成本统管理的误区，”代成本管现理理；念 核算型成本管的已濒临理淘汰控，制型的成管理模式本不已能足市场满要求，成的管理本 必须价向创值型造转变--核心就是产品-“值工价程”究。研项目 各阶成本段理管各阶段本管成理重点容内要，与点例案 ；例：案步三“住控工程”项目本；成成控制本的三“锁把”