宝能集团入伙管理作业指引答案

　　宝能控股（中国）有限公司

　　入伙管理作业指引

　　版本号：V1.0 受控编号：BN-MS-I010

　　主办部门：

　　审 批： 姚建辉 2016 年 5 月 23 日

　　实施日期： 2016 密 级：

　　■秘密

　　年 6 月 1 日

　　□机密

　　□绝密

　　宝能控股（中国）有限公司 BN-MS-I010《入伙管理作业指引》V1.0

　　目录

　　一、入伙管理业务流程图 ............................................................................................................... 1

　　二、入伙流程说明 ........................................................................................................................... 2

　　1．入伙方案、计划制定 ......................................................................................................... 2

　　2．交接验收 ............................................................................................................................. 2

　　3.入伙准备工作 ....................................................................................................................... 3

　　4．入伙现场工作 ..................................................................................................................... 3

　　5. 集中入伙特别事件的处理 ................................................................................................. 4

　　6. 入伙费用 ............................................................................................................................. 4

　　7. 集中入伙后的零星入伙 ..................................................................................................... 5

　　8．其它支持性文件 ................................................................................................................. 5

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　　入伙管理作业指引

　　一、入伙管理业务流程图

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　　二、入伙流程说明

　　1．入伙方案、计划制定

　　1.1 项目客服负责人经授权后在项目集中入伙前6个月组建入伙领导小组并担任

　　入伙领导小组组长，入伙领导小组成员包括但不限于项目销售部、项目工程部、物业管理公司（管理处）、财务部、资金部等部门负责人。

　　1.2 项目客服负责人根据项目实际情况在入伙前3个月完成《项目集中入伙方案》、

　　《项目集中入伙工作计划》，走OA会签，由营销部、项目工程部、财务部、资金部、行政部、法律部、物业公司负责人审核，报总裁审批。

　　1.3 《项目集中入伙工作计划》审批通过后，由项目客服负责人每周组织召开入

　　伙协调会，落实入伙工作计划的执行，确定相关入伙事项，入伙领导小组成员参加会议；

　　1.4 项目客服负责人根据项目实际情况在入伙前3个月编制《入伙会签单》、《入

　　伙通知书》、《入伙公告》、《房屋保修登记表》、《收楼意见书》等入伙表格并报公司审批。

　　1.5 项目策划专员负责在入伙前2个月编制《入伙现场包装方案》，报公司领导审

　　批。

　　2．交接验收

　　2.1 项目工程部/项目公司在在入伙前45天，组织物业、营销等部门进行接管验

　　收；

　　2.2 交接验收分室内和公共部分进行验收，物业负责汇总验收过程中的工程质量

　　问题，并将问题反馈至项目工程部；

　　2.3 项目工程部/项目公司负责在入伙前25天完成所有工程质量问题的整改，并

　　将管理权责移交给物业公司，房屋钥匙及技术资料等一并移交物业公司；

　　2.4 物业公司接收项目管理权责后，负责在入伙前7天内完成清洁开荒。

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　　3.入伙准备工作

　　3.1在入伙前30天由项目工程部负责提供《住宅质量保证书》，由设计中心负责提

　　供《住宅使用说明书》内容，交由项目策划专员印刷；

　　3.2 项目销控专员在入伙前15天梳理符合入伙资格的业主名单，由财务部进行审

　　核，并报公司审批，同时将审批通过的业主名单抄送项目客服专员及物业公司；

　　3.3 物业管理公司（管理处）在入伙前15天提供物业管理收费清单，准备入伙物

　　资、记录表格、与物业管理有关的签约文件、业户手册等文档资料；

　　3.4 财务部负责在入伙前15天核准入伙业主应缴费用，汇总编制《入伙业主应交

　　费用明细表》

　　3.5 项目策划专员负责在入伙前15天完成入伙资料的印刷并准备到位；

　　3.6 项目客服负责人负责提供入伙物料清单，交行政部在入伙前2天采购到位；

　　3.7 在入伙前7天，项目客服负责人负责组织项目业务员电话通知业主入伙，并

　　组织人员邮寄入伙通知书；

　　3.8 项目策划专员负责在入伙前7天在销售合同约定的报纸上刊登入伙公告；

　　3.9 项目策划专员负责在入伙前1天完成入伙现场的包装；

　　3.10 项目客服负责人负责组织入伙流程等相关培训，物业公司负责组织签约、验

　　房等与物业有关的入伙培训；项目客服负责人在入伙前1天组织人员进行入伙演练。

　　4．入伙现场工作

　　4.1 集中入伙工作小组分组应包括但不限于如下各组：礼仪接待组、审核签到组、

　　收银服务组、银行办证组、物业签约组、验房服务组、返修服务组及后勤保障组等。

　　4.2 礼仪接待组引导业主到现场办理入伙手续。

　　4.3 审核签到组核验《入伙通知书》、业主身份证原件、购房合同、付款凭证等以

　　确认业主身份，并发放《入伙会签单》。

　　4.4 收银服务组签订面积补差等相关协议，退补面积补差，收取物业管理费、维修

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　　基金等相关费用，并开具收据。

　　4.5 银行办证组由银行办理按揭业主的房产证手续，一次性业主的房产证手续由客

　　服负责办理。

　　4.6 物业签约组审核《入伙会签单》，与业主签署《收楼意见书》，签订《临时管理

　　公约》、《居民精神文明建设公约》、《消防安全防火责任书》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》等协议性文件，请业主填写《业主信息登记表》，并向业主派发《业户手册》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，业主领取钥匙。

　　4.7 验房服务组小组成员陪同业主验房，物业管理公司（管理处）全程参与验房，

　　项目工程部、项目销售部陪同验房，验房员填写《房屋保修登记表》，请业主签字并将客户联交业主。验房完毕，如有礼品，验房员引导业主领取礼品，入伙结束；

　　4.8 返修服务组负责解答业主在验房过程中对工程质量的疑问和咨询，负责组织人

　　员对工程质量问题进行整改；

　　4.9 后勤保障组负责入伙物品的临时采购、工作餐的预订和分配，及车辆的调配等

　　后勤工作。

　　5. 集中入伙特别事件的处理

　　5.1业主拒签《房屋保修登记表》和《收楼意见书》，拒绝办理入伙手续时，入伙工

　　作人员应及时化解业主怨气，并在第一时间内将此事项报告入伙领导小组，入伙领导小组提出解决方案。

　　5.2 验收未通过事项不能整改或整改无法满足业主要求时，物业公司需对业主进行

　　说服工作，项目销售部和项目工程部配合说服工作，若业主接受沟通意见，则办理收楼手续；在与业主无法取得共识时，由物业公司提出处理方案，报公司审批。

　　6. 入伙费用

　　6.1 集中入伙时，物业管理公司（管理处）因集中入伙产生的人工成本、与物业管

　　理有关的入伙资料(包括《业户手册》）的编辑印刷成本以及与物业有关的宣传

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　　费用等由物业管理公司（管理处）自负，其他费用由地产公司负责。

　　7.集中入伙后的零星入伙

　　7.1 客户持《入伙通知书》、身份证到售楼处办理，项目客服负责审核其身份，

　　审核通过，填写《入伙会签单》并盖章，同时复印身份证4份，将《入伙会签单》、《入伙通知书》、身份证复印件用长尾夹夹好；

　　7.2 一次性付款客户，填写房地产办证资料；如按揭客户，告知客户须联系其按

　　揭银行办理房产证手续，并提供银行联系方式给客户；

　　7.3 办理手续同时，通知物业管理处准备好该客户的物业相关协议及资料；

　　7.4 引导客户到财务处办理补差协议、缴费等事项，办理完毕在《入伙会签单》

　　盖章；

　　7.5 物业管理处工作人员到售楼处为客户办理《收楼意见书》及物业签约等手续，

　　领取钥匙。办理完毕，在《入伙会签单》上盖章；

　　7.6 物业管理处工作人员引导客户验收房屋，填写《房屋保修登记表》，办理完

　　毕在《入伙会签单》盖章；如有礼品，引导客户领取礼品。

　　7.7 项目客服每天将入伙情况记录在《每日入伙统计表》中；在下班前将当日入

　　伙信息录入明源系统中；

　　7.8 项目客服每周一上午统计上周入伙情况，形成《入伙周报》。

　　8．其它支持性文件

　　8.1参考文本

　　8.1.1《入伙通知书》

　　8.1.2 《项目集中入伙工作计划》

　　8.1.3 《项目集中入伙方案》

　　8.1.4 《项目集中入伙现场流程及人员安排》

　　8.2 作业表单

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　　8.2.1 《入伙会签单》

　　8.2.2 《收楼意见书》

　　8.2.3 《钥匙托管单》

　　8.2.4 《房屋保修登记表》

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