20131130市政旅游湾里项目市场定位及物业发展报告Word

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20131130市政旅游湾里项目市场定位及物业发展报告Word

　　整体定位及物业发展

　　市政旅游〃城市学院项目

　　市场调研、定位及物业发展建议报告江西中原地产顾问事业部 2013.11

　　本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　报告体系：项目属性界定目标体系及核心问题

　　项目发展机会分析项目发展战略项目整体定位物业发展建议经济测算

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　　整体定位及物业发展

　　CHAPTER

　　项目属性界定关键词 : 湾里旅游坡地

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　　整体定位及物业发展

　　区域属性：项目区位：南昌湾里区，梅岭山下、新规划旅游新城与梅岭景区交界区域南昌市湾里区湾里梅岭景区山下旅游新城与景区交界处本项目

　　本项目

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　　整体定位及物业发展

　　区域属性：湾里区，南昌城市外围，人口少，生态资源和人文资源丰富，是著名旅游风景名胜区，旅游为特色的南昌城市后花园湾里概况：项目

　　地处南昌城西北部，东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县，属南昌市近郊，距市中心18公里。气候条件优越，旅游业和农业发达，2010年全区人口约6.4万人；区内知名梅岭景区，有南昌城市后花园之称洪崖丹井

　　狮子峰 Copyright Centaline Group, 2010

　　洗药湖Code of this report | 5

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　　整体定位及物业发展

　　区域属性：南昌规划五组图之一旅游新城，规划人口25万，定位集旅游、休闲、观光为一体的旅游新城，发展潜力巨大(速度偏慢)一核心五片分布图乐华组团湾里组团九龙湖组团组团瑶湖组团九龙湖组团莲塘组团乐化组团湾里组团定位综合产业新城副都市中心新城综合新城空港新城旅游新城用地规模 100-110平方公里 80-100平方公里 80平方公里 50-60平方公里 18平方公里主导产业航空产业、LED及相关高科技产业省级行政中心、区域交通枢纽汽车及零部件、制造产业航空高科技、航空物流及相关产业旅游休闲产业瑶湖组团

　　主城区

　　莲塘组团规划人口 80-100万 60万 70-80万 25万 25万成熟度成熟启动期较成熟未启动初期

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　　整体定位及物业发展

　　区域属性：湾里重点推进旅游景区及新城建设，将建成梅岭休闲旅游综合体和宜居旅游新城，区域价值凸显，将吸引市区客户臵业、旅游、度假区域发展规划：湾里区将定位为“都市森林、休闲湾里”,“休闲湾里”逐步成为南昌及周边县市居民休闲度假与大型企业培训、会务首选地，成南昌 “彩色名片”,将梅岭建成休闲旅游综合体。同时开展湾里旧城改造工作，打造南昌五组团之一的旅游

　　新城。

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　　整体定位及物业发展

　　区域属性：南昌规划：50亿元将梅岭打造为国家级旅游风景名胜区，区域价值即将大幅上升

　　近期(2011-2012) 以成功创建国家4A级旅游景区为目标，围绕“音画山水，情缘(圆) 梅岭”总体定位，精心策划建设一批音乐花海、“八百云海、清凉之都”等有震撼力旅游产品

　　中期(2013-2015) 进一步完善旅游基础设施、配套服务设施和公共服务设施，进一步丰富旅游产品体系，加强与周边各大旅游景区合作，把梅岭建成鄱阳湖生态旅游区内独具特色的创意示范景区和省内一流、全国知名的旅游目的地

　　远期(2016-2018) 全面优化梅岭旅游景区功能和产品结构，把梅岭建成全国著名的旅游目的地，并在主要全国旅游市场具有一定影响力。梅岭旅游业进入全面快速可持续发展阶段。

　　2011年3月6日，南昌市政公用投资控股集团与南昌市湾里区正式签约，共同投资50亿元(市政公用集团以现金出资，湾里区政府以景区旅游资源作价出资),投资期限分为近期、中期和远期。

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　　整体定位及物业发展

　　区域属性：梅岭仿古街改造工程已完工、梅岭樱花谷正式对外开放，湾里打造国家5A级景区正稳步推进中梅岭仿古街全长约4公里的梅岭镇仿古街以生态仿古为特色,打造生态旅游休闲宜居集镇，目前已完成改造

　　樱花谷中国最大樱花谷，占地2600亩，5月正式对外开放

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　　整体定位及物业发展

　　区域属性：

　　南昌梅岭启动植物园建设，总投资约4亿元，该项目的启动将加速5A景区建设，提升区域旅游度假价值梅岭启动植物园建设《南昌梅岭植物园工程项目建议书》获批，该项目建设总投资约4亿元，开工日期由今年至 2015年12月。南昌梅岭植物园在湾里区梅岭风景区紫阳宫景区规划占地面积5098亩，其中陆地绿化面积 2375亩，山地面积约2193亩，水面约280亩。项目建设主要为绿化景观建设、展馆建设、精品及珍稀植物收集、引种驯化、植物保护和开发、种质资源保护和利用、科普教育等。

　　但市场印象中，湾里提升的是旅游价值，而非度假价值 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　区域属性：旅游新城正处于全面改造中，项目处于规划中的湾里旅游新城中心腹地，中期将享受区域发展利好，人口导入湾里正全面建设旅游新城，打造南昌五组团之一，生态旅游胜地，区域旧城改造正如火如荼本项目

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　　整体定位及物业发展

　　区域属性：项目用地：梅岭山下，占地400亩，容积率1.5,总建筑面积约 40万㎡

　　,学校拆迁用地，地块面积大，可塑性强

　　地块属性：占地：约400亩

　　容积率：1.5(初步规划) 预计建筑面积：459940㎡(初) 土地性质：商住用地江西城市学院

　　共多宗地块组成限高：50米属原江西城市学院及创世纪学校位于湾里区招贤路城市建设学院创世纪学校

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　　整体定位及物业发展

　　项目紧邻山脉，四周生态环境较好，度假价值较高，周边散落民房及富丽花园等小区，但区域价值认知低(富丽花园3200元/㎡)地块四至：东面：山体西面：招贤大道、居民区、梅岭风景区南面：龙泉湾项目北面：锦绣山庄、富丽小区富丽小区

　　内部及周边条件：地块内部地势起伏不断，整体上西高东低内部大量建筑，周围四面为山体环绕，植被茂盛，生态环境优美梅岭风景区山体

　　内部目前有部分已有建筑：城市学院、创世纪学校教学楼、图书馆、宿舍以及运动场所等周边有少量餐店，商业配套有一段距离

　　招贤大道

　　龙泉湾项目 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　项目用地：用地不规则，且高差大，呈西北高、中低、东走低地势，规划难度大，为坡地物业提供先天条件，常规容积率下物业难实现

　　项目地块为不规则地形；区域内地块坡度大，最大高差近50米，整体上呈平地高地过渡

　　现“西高、中低、东走

　　低”,走势，整体坡地面坡地

　　积占比重较大

　　平地坡地

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　　整体定位及物业发展

　　项目用地：地块周边坡度太大，致使实际可利用地块减少，实际容积提高，影响规划陡坡：无法利用(很难利用)陡坡坡度大

　　占地面积：约48.2亩坡度大：利用难度大占地面积：约54.4亩

　　平地平地

　　坡地坡度大

　　山脉平地高地

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　　整体定位及物业发展

　　位于湾里深处，梅岭森林公园入口，靠近梅岭景区集散点，生态环境好，但交通通达性一般，市场印象中居住氛围较弱湾里门户、交通便捷湾里昌湾、兴湾、红湾开通，20分钟直达省政府和红谷滩CBD,本项目位于湾里深处，交通通达性一般本项目

　　梅林森林公园入口、生态景观资源丰富梅岭森林公园入口，景观、人文、生态资源丰富，有翠岩禅寺、洪岩丹井等景点

　　红湾公路项目昌湾大道

　　市政府

　　兴湾大道省政府

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　　整体定位及物业发展

　　项目周边配套较为缺乏，后期周边将一定体量旅游性商业入市

　　锦绣山庄

　　富丽花园

　　伴溪酒楼伴溪酒楼-----梅岭度假旅游餐饮配套

　　仿古商业街梅岭镇仿古商业街初步成型，门窗以及各种装修全盛统一

　　拆迁安

　　臵房湾里区拆迁改造，居民自发拆除建新房 Copyright Centaline Group, 2010

　　龙泉湾龙泉学村二期-----湾里社区项目，目前正处于前期工作Code of this report | 17

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　　整体定位及物业发展

　　项目属性界定：南昌后花园〃旅游新城深处〃梅岭山下〃40万㎡森林坡地大盘区域属性宏观区位南昌湾里区，梅岭山下、新规划旅游新城与梅岭景区交界区域

　　区域占位区域状况

　　城市后花园，旅游度假胜地，五组图之旅游新城，集旅游、休闲、观光为一体5A景区级及旅游新城快速建设中，融入“大红谷滩”,区域价值并被市场认可

　　地块属性地块属性交通属性资源属性梅岭山下，原城市学院用地，40万㎡,容积率1.5,坡地商住项目湾里深处，交通通达性一般，生活配套较为缺乏梅岭森林公园入口，生态环境好，居住质量高，适合休闲度假居住

　　项目属性界定：

　　南昌后花园旅游新城深处梅岭山下40万㎡森林坡地大盘 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　地块具备六大核心价值，同时面临三大风险挑战及制约

　　生态环境好，景观资源丰富生态价值规模价值

　　400亩40万㎡大盘，具备规模效应

　　三大风险挑战及制约：挑战一：客户有限湾里中心区域发展滞后南昌发展水平，市政配套不足，对客户导入能力有限

　　市政旅游开发湾里建设执行者

　　品牌价值

　　地块价值体系

　　区域价值

　　南昌规划旅游新城、潜力大

　　挑战二：旅游而非度假休闲后花园定位与以刚需为主楼市存差异，度假价值在提升，但速度慢，市场印象中是旅游而非度假

　　梅岭森林公园入口邻旅游集散地

　　地段价值

　　人文价值

　　学校用地，文脉地段湾里人文资源丰富

　　挑战三：项目位臵尴尬项目位臵较偏，短期难以享受区域发展红利，需要时间成熟；

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　　整体定位及物业发展

　　项目优势与挑战并存，40万㎡森林坡地大盘如何开发

　　——项目该如何发展？ Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　CHAPTER

　　目标体系及核心问题关键词 : 目标、核心问题

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　　整体定位及物业发展

　　开发背景—市政旅游，属市政公用集团，本土实力开发商；湾里区域建设的执行者南昌市政公用集团是集车、水、气、市政、地产和投资为一体的大型国有企业，旗下拥有南昌公交总公司、南昌水业集团、南昌燃气公司、南昌市政开发公司、南昌市政公用房地产公司等30余家子公司；旗下市政公共地产和市政公用旅游地产两家房地产开发和旅游开发企业

　　2007年在南昌开发蓝天碧水购物广场 2009年开发大型别墅项目御湖半山 2012年开发的中央香榭入市销售，成为市场的明星

　　楼盘

　　蓝天碧水购物广场

　　御湖半山

　　2013年开发的朝阳印象开盘热销同时在宁波和深圳等地合作开发房地产项目

　　中央香榭朝阳印象国企性质，开发周期长，但却契合区域项目地块中期享受区域发展利好 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　对项目开发目标的理解作为一项投资：

　　首要安全、成功，其次高利润！!作为市政旅游首个项目：

　　首要还是安全开发，再次基础上树立品牌形象！!! Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　我们运用SCQ模型分析项目目标实现将面临的核心问题……

　　SCQ 运用

　　非期望结果 ——地处湾里深处，规模大，区域人口有限，配套及交通受制约，中期才享受区域发展利好

　　期望结果 ——安全开发，成功开发，再次基础上利润最大化，快速去化，塑造品牌

　　S=情境 C=R1,R2 Q=如何从R1到R2

　　?8 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　目标和现实的冲突核心问题是什么？现实梅岭山下，森林公园入口，同时是开发商首个项目，中期才享受区域发展利好湾里区，人口仅6.4万，需求有限，项目区域市场认知度低项目周边配套缺乏，交通通达性不强，地块规模大，地形不规则，高差大，规划难度高

　　目标——核心问题

　　VS VS VS

　　Ⅰ Ⅱ Ⅲ

　　审视区域及楼市发展，以发展眼光看待项目环境，前瞻性找准方向何种开发模式并占位？审视客户发展，精准定位项目客户群，打造契合产品，快速去化本项目客户是谁？顺应区域发展，发挥地块资源优势，打造特色的高竞争力产品项目产品该如何打造？

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　　整体定位及物业发展

　　核心问题：南昌后花园旅游新城深处梅岭山下40万㎡森林坡地大盘应如何确保安全成功，并最大利润的开发？

　　1. 项目采取何种开发模式并占位市场？问题分解 2. 项目客户在哪里？

　　3. 项目产品如何打造？

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　　整体定位及物业发展

　　优势及挑战鲜明，规模大的森林坡地项目如何在探索中找到正确的方向？思考点：城市发展方向宏观经济及政策支撑房地产市场机会区域房地产市场机会客户发展趋势

　　正确的前进方向 = Copyright Centaline Group, 2010

　　成功的一半Code of this report | 27

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　　整体定位及物业发展

　　CHAPTER

　　项目发展机会分析关键词 : 宏观背景房地产市场度假市场

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　　整体定位及物业发展

　　PART 1 宏观背景分析

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　　整体定位及物业发展

　　中原将从宏观政策、城市经济、城市规划三个纬度，综合梳理项目面临的宏观背景目标项目本体分析

　　项目宏观市场机会

　　1-宏观政策

　　2-城市经济

　　-城市规划

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　　整体定位及物业发展

　　十八届三中全会召开，“383”改革方案出台，坚持市场化改革方向，政府补好位，建立长效调控机制，定调未来房产主基调，行政调控将减少，但短期限购难取消“383”方案，是指包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的中国新一轮改革路线图。 (1)新一轮改革的目标：是建立富有活力、创新导向、包容有序、法治保障的社会主义市场经济体制。 (2)实现上述目标方法：在以往市场、政府和企业改革的基础上，着力推动完善市场体系、转变政府职能、创新企业体制的新“三位一体”改革。 (3)“三位一体”改革关键：是正确处理政府和市场的关系。推动行政管理体制、垄断行业、土地制度、金融体系、财税体制、国有资产管理体制、创新体制以及对外开放等八个重点领域的改革。中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房本次改革涉及房地产主要体现在理顺政府与市场关系，建立长效

　　机制，改革土地市场制度

　　保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任

　　务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求

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　　整体定位及物业发展

　　三中全会前夕，北京推出7条措施“稳房价”,北京市“稳房价” 的决心坚定不移，在既定政策的执行上将进行全面升级和强化加强限购政策社会监督，组建限购监督委员会，严厉打击骗购行为保持限购执法高压态势，定期开展限购落实情况抽查巡查，对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单，

　　严格资金监管，加强审查和税收稽查对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管，重点审查地价款来源和开发成本，并加强税收征管和稽查，截断企业高价买地高价卖房的利益驱动

　　强化价格引导，严查变相涨价项目对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市

　　切实增加供应，有效满足居民刚性自住需求。重点通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，供应规模要达到市场的40%到50%

　　严格差别化住房信贷政策的执行加强市场信息公开，提高市场信息透明度，防止误导误读 Copyright Centaline Group, 2010

　　严厉打击各种违法违规行为严厉打击闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为

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　　整体定位及物业发展

　　房产税铺开大势所趋，公务员财产公示，可能造

　　成部分投资客户退出楼市

　　房产税全国推广只是时间问题住建部对40城市个人住房信息系统全国联网(准备中); 下阶段逐步扩大个人住房信息联网的覆盖范围，最终将联网覆盖到约500个内地地级城市财政部部长谢旭人在“十八大”后表示，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开；

　　观新一届领导班子对廉政政治非常关注，预计干

　　部财产公示13年可能执行；势必影响极大实力购买人群

　　2013年1月爆出重庆正在调整房产税政策，为房产税全国推广做准备 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　中央大力推进城镇化，未来10年二三线城市房地产迎来新一轮发展机遇，整体发展向上；但道路是曲折的，不可盲目突进中国未来最大发展潜力在城镇化

　　十八大期间，国务院副总理李克强表示，中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化 2013年经济工作任务首提“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。这对我国今后推进城

　　镇化指明了方向，也是对过往城镇化过程很有针对性的总结 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　信贷政策：中央持续鼓励刚需市场需求，进行差异化信贷政策，满足刚需型市场需求10月15日，中国人民银行解答未来贷款政策：继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加央行：继续差别化信贷政策

　　大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度，这个政策方向没有改变。当前我国银行体系流动性供应总体较为充裕，各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停

　　贷政策。但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，9月以来，一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时鼓励和引导金融机构进一步改进和完善住房金融服务，积极支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建设和居民家庭首套自住购房需求，促进房地产市场持续稳定健康发展。Code of this report | 35

　　间有不同程度的延长。

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　　整体定位及物业发展

　　全国百城房价连续上涨，地王频现，政府调控政策将出，南昌房价上涨快，“昌六条”控价格抑需求，未来楼市需谨慎全国百城房价连续上涨、地王频现

　　进一步提高第二套住房贷款的首付比例；调整非本市户籍居民家庭购房的条件。严禁未成年人购买住房对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　小结：楼市调控由行政手段逐渐

　　转变为市场手段，但短期限购难取消，房产税铺开大势所趋，信贷支持刚需，城镇化成推动未来楼市发展，未来谨慎看好政策小结：十八届三中全会召开，坚持市场化改革方向，定调未来房产主基调，行政调控将减少，但短期限购难取消；房产税铺开大势所趋，公务员财产公示，可能造成部分投资客户退出楼市，北京出台强化调控措施；中央持续鼓励刚需市场需求，进行差异化信贷政策，满足刚需型市场需求；

　　中央大力推进城镇化，未来10年二三线城市房地产迎来新一轮发展机遇；全国百余城连续上涨，地王频出，南昌房价上涨势头难逆，楼市未来谨慎看好。

　　楼市调控由行政手段逐渐转变为市场手段，但短期限购难取消，房产税铺开大势所趋，信贷支持刚需，城镇化成推动未来楼市发展，未来谨慎看好。 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　中原将从宏观政策、城市经济、城市规划三个纬度，综合梳理项目面临的宏观背景目标项目本体分析

　　项目宏观市场机会

　　1-宏观政策

　　2-城市经济

　　3-城市规划

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　　整体定位及物业发展

　　南昌市GDP常年保持二位数增长，人均GDP突破8000美元，进入房地产高速发展期，环城市度假兴起南昌市GDP总量 2007-2012(单位：亿元) 南昌市人均GDP 2007-2012(单位：亿元)

　　根据国际标准，GDP增长率超过8%,房地产将高速发展数据来源：南昌市统计局网站

　　人均GDP超过4000美元，环城市度假兴起，超过8000美元，旅游度假将快速发展

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　　整体定位及物业发展

　　南昌第三产业投资持续强劲，城市吸附力持续增强，创造大量就业机会，为房地产发展奠定基础，同时促进居民度假休闲等消费南昌市三大产业投资占比 2007-2012(单位：百分比) 南昌市三大产业投资额 2007-2012(单位：亿元)

　　数据来源：南昌市统计局网站 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　南昌市房地产开发投资增长率连续多年高于GDP增长，占第三产业总投资的近1/4,进入快速发展期，发展前景看好南昌市房地产开发投资 2007-2012(单位：亿元)

　　说明南昌房地产开发投资近年来增量比较均衡，增长率呈震荡起伏曲线；

　　2012年房地产开发投资额为344.36亿，增长23.0%;

　　房地产属第三产业，从2012年数据来看，第三产业投资总额为1434.82亿元，房地产开发投资占比约为 24%。

　　数据来源：南昌市统计局网站 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　从2011年起南昌常住人口超过户籍人口，城市吸附力持续增强，家庭规模不断缩小，住房需求持续增加南昌市平均家庭人口南

　　昌市人口 2007-2012(单位：万人)

　　2011年南昌市常住人口首次超过户籍人口，说明随着南昌城市经济社会的发展，吸引了大量的外来人口来南昌市发展；家庭户规模继续缩小，为两代分居创造条件，释放更多住房需求；

　　数据来源：南昌市统计局、南昌市2010年第六次全国人口普查主要数据公报 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　城镇居民可支配收入和消费性支出稳步提升，居民可利用资金基数增大，购买力增强，对楼市的支撑十分强劲城镇居民可支配收入 2007-2012(单位：元) 城镇居民人均消费性支出 2007-2012(单位：元)

　　数据来源：南昌市统计局网站 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　城市经济小结：南昌经济快速发展，房地产进入高速发展期，环城市度假兴起，居民购买力强对楼市支撑强劲，楼市前景看好。1

　　城市经济快速发展，房地产进入快速发展期，环城市度假兴起；二三产业的快速增长，固定资产投资的高速发展，为城市人口导入和扩展创造条件，奠定

　　房地产发展基础；房地产投资快速增加，南昌楼市进入快速发展通道，未来发展前景看好；收入水平快速增加，南昌居民购买力持续增强，对楼市支撑强劲。

　　南昌经济快速发展，房地产进入高速发展期，环城市度假兴起，居民购买力强对楼市支撑强劲，楼市前景看好。 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　中原将从宏观政策、城市经济、城市规划三个纬度，综合梳理项目面临的宏观背景目标项目本体分析

　　项目宏观市场机会

　　1-宏观政策

　　2-城市经济

　　3-城市规划

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　　整体定位及物业发展

　　城市规划：城市框架不断拉大，都市化快速发展，由单核城市向大都市快速发展，居住不断向外围转移南昌市在“一江两岸、南北双城、双核拥江、组团发展”的总体思路下，打造“双核三圈五组团”格局； 2012年国务院批复南昌整体规划，城市规划扩容至1400平方公里，中心城区建设用地265平方公里；南昌市未来几年重点打造17各特色小镇，力争用2年时间实现南昌市外围城镇城市化率70%; 一江两岸，双核拥江

　　副城

　　副城主城副城副城

　　横滨副城

　　川崎

　　副城

　　东京主城副城

　　副城

　　其他城市

　　千叶

　　2003-2020南昌城市规划

　　单中心城市 Copyright Centaline Group, 2010

　　大都市化形成

　　都市群形成Code of this report | 46

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　　整体定位及物业发展

　　五组团规划，南昌重点打造城郊五大新城，其中九龙湖将成城市重点发展方向，湾里组团将打造为旅游新城，迎来发展良机

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　　整体定位及物业发展

　　南昌城市外拓

　　;规划格局从“一江两岸”到“双城八片”,贯彻执行“东进西拓,南延北控”八字方针。乐化组团昌北开发区北控湾里组团

　　青山湖片区城东片区瑶湖组团

　　西拓市中心东进南延朝阳洲象湖新城莲塘组团

　　新建县九龙湖

　　到2020年，南昌行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人。 ——《南昌市2003-2020城市发展规划》Code of this report | 48

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　　整体定位及物业发展

　　江西打造以南昌为核心的国家一级城市圈，城市群格局初具雏形，城市辐射力强，湾里位于核心区域，未来将导入大量客户在城镇化的背景下，江西打造欲以南昌为核心，九江、宜春、抚州为扩展的国家一级城市圈；湾里凭借地理位臵，享有极大的模式红利。现正在大力进行城市改造，预计2-3年后湾里区域地位得到显著提升。南昌城市群雏形九江

　　1、6月9日，南昌、九江、抚州与宜春四市区域合作决策咨询及首届协商会在南昌举行，会议围绕加

　　强四地合作、打造“一圈两化”(省会一小时经济圈，昌九一体化、昌抚一体化)的共同目标，共话合作、共谋发展。靖安奉新高安丰城宜春新余安义永修

　　2、可能： “地铁已经规划延伸到永修了，随着湾南昌市

　　湾里南昌县进贤

　　里旅游度假产业兴起，延伸到湾里也极有可能。”余干

　　城镇化政策迟迟未出台，但江西排名前几名城市组团规划已提前展开，综观近几年大势，”丰城、新余，宜春“等较大级别城市联合南昌的机率较大，丰城是首个受惠者、对区域未来发展是重大利好。

　　东乡抚州

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　　整体定位及物业发展

　　南昌着力构建“双核三圈五组团”,打造南昌一小时城市经济与生活圈，湾里将初步融入城市中心区范围

　　第一圈是中心城区，由城市核心片区、若干城市副中心相应片区及长棱片区组成；第二圈是城市拓展圈，布局五大组团。包括瑶湖组团、昌南组团、九龙湖组团、乐化组团、梅岭组团；第三圈是一小时经济与生活圈。资料来源：南昌市城乡规划局网站、南昌市城市总体规划(2001年-2020年) Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　城市交通建设规划：城市快速路及干线性主干道规划建设，尤其是外围干线的规划布局及建设，使湾里与市区联系更加紧密规划“五横三纵”城市快速路；规划“五横七纵”干线性主干道，城市干线道路网总体呈“十横十纵”布局；外围干线公路网总体呈“环+射线”结构布局，规划“一环十三射”干线公路，总里程 1080公里；红湾路—南斯有

　　好路—南昌大桥—洪城路— 解放路：承担湾里—新建-红谷滩-旧城中心区-城南-瑶湖-麻丘等组团间特别是相邻组团中长距离交通联系；贯通昌湾大道、兴湾公路、红湾公路，努力实现地铁中期规划线路进入湾里城区。

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　　整体定位及物业发展

　　市政府整体规划中，梅岭将建成休闲旅游综合体，区域价值将大幅提高湾里区将定位为“都市森林、休闲湾里”,

　　“休闲湾里”逐步成为南昌及周边县市居民休闲度假与大型企业培训、会务首选地，成南昌 “彩色名片”,将梅岭建成休闲旅游综合体区域旅游规划：根据南昌2009年出台的《梅岭-滕王阁风景名胜区总体规划》 ,将整体规划梅岭风景区，统一打造梅岭头景区、紫阳宫景区、狮子峰景区、太平景区、洗药湖景区、铜源峡景区、神龙潭景区、洪崖丹井景区等一批特色景区，推动梅岭景区统一协调发展，并集中设臵梅岭休闲接待中心和梅岭旅游接待中心 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　红湾、昌湾、兴湾三大干道通车，湾里融入“大红谷滩”,区域价值并被市场认可，大量区外客户入驻，推动楼市价格压迫、交通改善、居住环境好等因素导入大量区外客户，使湾里成为大红谷滩的居住配套，区域居住价值大幅上升

　　城区生活片区旅游休闲片区

　　原有产业发展片区教育事业综中合片区

　　秀

　　新商业体育中心

　　东拓省级行政中心

　　旅游服务中心

　　老城中心区

　　青山湖区

　　瑶湖新城

　　野生动物园中医学院 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　宏观背景分析小结：

　　宏观政策谨慎乐观，城市经济向好，房地产进入高速发展阶段，南昌城市扩展，湾里楼市大有可为，大量区外客户入驻，项目开发时将承接区域发展利好，吸引区外客户入驻，同时具备打造度假产品条件

　　项目宏观发展机会

　　1-宏观政策

　　2-城市经济

　　3-城市规划

　　roup, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　PART 2 房地产市场分析

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　　 20131130市政旅游湾里项目市场定位及物业发展报告Word55

　　供求对比分析：09-10年南昌楼市供不应求推动楼市快速上涨，2012年南昌楼市供求比为1:0.9,供求基本平衡；供应分析：除2009年受08年金融危机影响，南昌商品房供应量不断上升，2012年受调控影响增速下降；成交分析：2009年及2012年楼市刚需爆发，成交量大幅增长，08年、10年及11年受金融危机和调控影响成交量相对较低；价格分析：2011年南昌商品房在商业和豪宅支持下大幅增长，2011年受限购限贷影响，成交均价显著下滑；Code of this report | 57

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　　整体定位及物业发展

　　住宅市场供不应求、去化快，市场对产品需求巨大，促成房价快速上涨、中心区刚需被迫外溢南昌楼市供不应求，市场需求旺房价快速上涨，刚需被迫外溢

　　09-13 年南昌市住宅供应成交对比450 400 350 300 250 200 150 100 50 0供应面积销售面积

　　09-13年南昌住宅成交均价120% 10000

　　供应面积

　　销售面积

　　8569100% 80% 60% 40% 7505 7055 8000 6000

　　6018 4422 4000 20000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年上

　　2009年 213 419

　　2010年 288 305

　　2011年 294 301

　　2012年 409 344

　　2013年上 188 198

　　20% 0%

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　　 20131130市政旅游湾里项目市场定位及物业发展报告Word57

　　整体定位及物业发展

　　刚需产品占主导：以两房、面积段70-90㎡(含2+1房),和三房、面积段90-120㎡产品为绝对主力，刚需型市场

　　数据来源：房管局南昌房地产信息网 Copyright Centaline Group, 2010

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　　 20131130市政旅游湾里项目市场定位及物业发展报告Word58

　　整体定位及物业发展

　　别墅总体成交量较小，南昌别墅市场受调控、经济等因素影响，市场较淡，去化慢，成交量下滑

　　南昌别墅市场近年成交量呈下降趋势，11-12年降幅达到了30%,去年较前年成交总量不升反降，今年上半年成交量与去年同时段相当，预计今年总成交量也不会有太大涨幅；近年来受政策影响，南昌别墅市场供应量呈下降趋势，11-12年下降幅度达到50%之多，别墅在住宅市场中的占有比重也逐渐减少，从别墅占商品住宅成交比例武汉为8%

　　,南昌仅为5%不到。结论：相比周边武汉市火热市场，南昌别墅市场的热销氛围还未形成，仍然处在需求积蓄期。 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　南昌别墅去化缓慢，上半年月均去化量不到10套，客户对于别墅市场较为挑剔，城郊经济型别墅为主力2013上半年别墅成交排行榜排行 1 项目名称板块成交套数 52 43 25 24 20 18 17 16 14 9 238 成交面积㎡ 11755 8555 5770 6774 4207 2633 4427 2428 5239 1971 39.67 成交均价元/㎡ 13573 18036 18672 19956 20462 10606 8919 10001 19118 20196 月均去化量 9 7 4 4 3 3 3 3 2 2 39排行 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称海域香廷保利半山国兴宸山水艺中央香榭天沐君湖香缇西岸保利香槟国正荣御园中海朝阳郡凯美怡和合计

　　2012年别墅成交排行榜板块红谷滩湾里湾里红谷滩青云谱高新高新朝阳洲朝阳洲高新成交套数 89 88 52 34 27 26 17 11 8 7359

　　成交面积㎡ 18063 22700 7185 6525 7438 3839 3727 2586 1834 164975546.10

　　成交均价元/㎡ 17573 8791 8008 16566 17394 10645 13676 60690 18229 18972

　　月均去化量 7 7 4 3 2 2 1 1 1 130

　　保利香槟国际艾溪湖

　　2 中央香榭红角洲 3 中海朝阳郡观园朝阳洲 4 天沐君湖青云谱 5 香逸澜湾凤凰洲 6 香缇溪岸京东 7 保利半山国际湾里 8 兴宸山水艺墅湾里 9 绿湖豪城红角洲 10 海域香廷红角洲合计

　　南昌别墅市场成交量较为缓慢，客户表现较为冷静；南昌别墅红角洲、湾里板块成交较为活跃，其中保利香槟国际在13上半年月均去化量最高，为9套。 Copyright Centaline Group, 2010

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　　整体定位及物业发展

　　南昌别墅市场240㎡以下产品为成交主力，经济型别墅市场接受度高，200-360万元/套是别墅需求主流2013年上半年别墅面积段成交供比 2012年别墅面积段成交供比面积段 110-155㎡ 166-200㎡ 200-240㎡ 240-300㎡ 300-380㎡ 400㎡以上 2012年别墅总价比成交套数 63 80 169 86 21 13 占比 15% 19% 39% 20% 5% 3%

　　面积段 110-155㎡ 166-200㎡ 200-240㎡ 240-300㎡ 300-380㎡ 400㎡以上

　　成交套数 36 69 96 63 13 9

　　占比 13% 24% 34% 22% 5% 3%

　　2013年上半年别墅总价比总价段 200万以下 200-280万 280-360万 360-440万 440-520万 520-600万 600万以上成交套数占比

　　48 57 54 59 22 18 25

　　17% 20% 19% 21% 8% 6% 9%

　　总价段 200万以下 200-280万 280-360万 360-440万 440-520万 520-600万 600万以上 Copyright Centaline Group, 2010

　　成交套数占比

　　104 125 92 40 39 10 24

　　24% 29% 21% 9% 9% 2% 6%

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　　 20131130市政旅游湾里项目市场定位及物业发展报告Word61

　　整体定位及物业发展

　　南昌楼市格局：居住由市中心区向城郊顺延，红谷滩和新建县客户逐渐向湾里外溢，项目竞争主要来源于湾里区域内经开区湾里工业区的定位，未来住宅土地供应有限

　　未来供应热点区域

　　凤凰洲

　　森林公园，土地供应有限

　　新建县

　　剩余可开发土地较少，未来供应有限

　　青山湖沿

　　长棱工业园未来居住中心区的新定位，注定未来土地将集中放量

　　红谷滩中心区

　　市中心

　　未来基本无土地供应

　　土地枯竭未来供应极少

　　线土地基本开发完毕，未来供应有限

　　高新区尚有大量土地存储，未来土地供应量较大高新区域土地存量充足，未来供应热点区域

　　红角洲

　　土地出让基本完成，未来土地供应较少

　　朝阳洲

　　九龙湖片区

　　目前土地开发量少，未来将有大量土地供应

　　2010年土地大量供应，预计 2012-2013年为地产开发热点板块

　　未来供应热点区域

　　青云谱

　　未来供应热点区域

　　象湖新城

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　　整体定位及物业发展

　　区域楼市：南昌价值洼地，半封闭性市场，臵业档次低，随配套完善，区域价值上涨快速，外来客户日益增多蓝水假期永惠山外山九重墅

　　区域价值：资源：梅岭景区，山水资源规划：南昌五组团之一，旅游文化新城配套/交通：交通配套逐渐完善，区域配套目前暂缺乏

　　翠岩路27号九洲依云郡兴宸山水艺墅颐和一品尊府紫庐6号

　　市场特点: 中小开发商为主，实力普遍不强供应量有限，竞争一般，近期市区外溢客户增多低价格和山景资源是主要卖点产品特征：品质参差不齐，中小项目为主，高层产品多，别墅体量大主力面积：2房80-95,三房120-155,别墅200-400 价格：4500-6000;别墅8000-20000

　　领袖佳苑洪恒山庄金佰利湾里项目磨盘山8号九洲铭城

　　保利半山国际

　　客户特征：来源：地缘性客户，新建县客户以及市区外溢客户置业目的：自住为主，部分楼客户度假职业：原住民、政府官员，企业高管、城市化白领；特征：别墅客户购买力强，普通住宅置业者档次较低Code of this report | 64

　　半山蝶墅

　　 20131130市政旅游湾里项目市场定位及物业发展报告Word63

　　整体定位及物业发展

　　区域楼市发展变迁：历经度假、度假向自住回归过程；当前区域以刚需自住项目及需求为主；随旅游新城建设，未来自住将占主导、休闲度假补充2007年 2010年南昌后花园提出开发区域刚需自住型产品为主洪恒山庄

　　2012年五组团规划红湾公路开发区域外城市度假和自住产品保利半山国际

　　未来旅游新城建设梅岭风景区建设自住占主导休闲度假产品补充 ……

　　区域发展项目特质典型项目

　　南昌后花园提出小规模，主打休闲度假概念罗马假日永惠漫谷恒茂森林海 ……

　　九洲依云郡帝景湾洋城 …… 区域及外围自住客户活跃，但受人口基数限制产品

　　对位客户，但去化较慢

　　加州溪谷兴宸山水艺墅 …… 区外自住客大量进入，部分高度享受型居住客户随项目引入去化明显加速，部分自住产品畅销区外自住客户大量涌入，休闲度假客扩大自住产品依旧热销，度假产品将获得发展机会Code of this report | 65

　　客户特质

　　度假客户仅少量进入，区域周边客户未被开发去化非常慢，产品滞销严重

　　去化情况

　　 20131130市政旅游湾里项目市场定位及物业发展报告Word64

　　整体定位及物业发展

　　区域楼市运行：南昌价格洼地，2013年区域楼市成交量质变，半年成交量超去年全年，房价平稳上涨，区外客户入驻势头强劲区域成交质变，价格平稳上涨2013年区域楼市发展质变，半年成交量超过去年全年

　　区域价格占优势，发展空间大南昌价格洼地，价格优势将继续导入大量区外客户成交面积 11288 9147 7768 6999 542238.1 7137

　　成交均价 45 9562 40 3530

　　2010-2013湾里板块成交量价走势18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 5301 5285 5387 6000 5000 4000 15.36 3000 2000 2010 2011 2012 2013上

　　12000 100008000

　　10816

　　6000

　　25 37.2 27.33 38.18 352120

　　14.28 2870 7.85

　　14.73

　　40002000

　　15 10

　　15.36 15.03

　　11.64

　　15.36 2.64

　　0 红谷滩湾里经开区青山湖高新区市中心青云谱朝阳洲桑海区

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　　 20131130市政旅游湾里项目市场定位及物业发展报告Word65

　　整体定位及物业发展

　　随着全市房价的整体上涨，三季度湾里区房价上涨明显区域地价质变，促使区域房价上涨2013年9月以后，随着区域地价的疯涨，区域房价上涨趋势明显

　　区域主要项目价格涨势2013年9月以后，随着区域地价的疯涨，区域房价上涨趋势明显项目名保利半山洪恒山庄九洲铭城九州依云郡 8月均价 5500 4800 5700 5000 10月均价 5800 5100 6500 5800 上涨额度 300 300 800 800 涨幅 5.5% 6.25% 14% 16%

　　Code of this report | 67

　　 20131130市政旅游湾里项目市场定位及物业发展报告Word66

　　整体定位及物业发展

　　随着交通条件改善，湾里居住价值逐步为市场认可，区域主要为新建县的地缘客及红谷滩的刚需外溢客户，部分投资和度假客户2012-2013年上半年区域成交客户来源客户来源50% 40% 30% 20% 10% 0% 湾里新建县红谷滩市中心50% 40%

　　2012-2013年上半年区域成交客户臵业目的臵业目的

　　2011 30% 201220% 10% 0%

　　2011 2012

　　度假

　　投资

　　自住

　　度假兼投资三者皆有

　　客户来源：随着交通配套的逐步完善，拉近与市区距离，客户主要来源于新建客户及受价格挤压的红谷滩外溢刚需客户。

　　客户臵业目的：随着湾里与市区距离的缩减，新建县及红谷滩的刚需自住客户入驻，部分客户看重投资价值和优质生态环境度假。Code of this report | 68

　　 20131130市政旅游湾里项目市场定位及物业发展报告Word67

　　整体定位及物业发展

　　区域在售项目以中小项目为主，同质化严重，客户主要为新建县和南昌外溢客户，别墅8000-20000元/㎡,洋房约6300元/㎡,高层5

　　400元/㎡,去化相对较为缓慢项目名称开发商体量物业类型多层、小高层产品多层90-130㎡小高层80-128㎡商铺43-240㎡公寓30-70㎡小高87-120㎡别墅 200㎡别墅200-400㎡高层104㎡三房商铺50-150㎡价格 6500元/㎡ 5700元/㎡ 7000元/㎡ 4750元/㎡ 5500元/㎡ 9000元/㎡别墅：10000/㎡公寓：7000元/㎡客户来源新建县城、市区、开盘 11年12 月推出量销售率

　　九州铭城

　　江西九州

　　7.8万㎡

　　3.8万㎡

　　64%

　　永惠山外山

　　江西永惠

　　2.3万㎡

　　联排、高层、公寓双拼、联排、精装公寓洋房、多层、高层

　　湾里、南昌周边

　　12年8月

　　1.7万㎡