房地产的基本知识Word

　　房 地 产 的 基 本 知 识

　　第一节

　　土地的概念及其特性

　　一、土地的概念土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。

　　二、土地的特性1、自然特性 2、经济特性

　　三、土地用途包括哪些种类？

　　土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田 水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施 用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

　　三产业的划分 第一产业是指农、林、牧、渔业。 第二产业是指采矿业，制造业， 电力、燃气及水的生产和供应业， 建筑业。 第三产业是指除第一、二产业以 外的其他行业。第三产业包括： 交通运输、仓储和邮政业，信息 传输、计算机服务和软件业，批 发和零售业，住宿和餐饮业，金 融业，房地产业，租赁和商务服 务业，科学研究、技术服务和地 质勘查业，水利、环境和公共设 施管理业，居民服务和其他服务 业，教育，卫生、社会保障和社 会福利业，文化、体育和娱乐业， 公共管理和社会组织，国际组织

　　四、什么是土地使用权出让？

　　土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议、 挂牌的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使 用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的 行为。

　　5、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年； (二)工业用地五十年； (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年； (五)综合或者其他用地五十年。 另外，加油站、加气站用地为二十年。

　　六、土地使用权的出让方式有哪些？ 土地使用权出让包括招标、拍卖、协议、挂牌四种方式 拍卖出让土地使用权：是指在指定的时间、公开场合，在 土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定 的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀 请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土 地使用权的行为。 协议出让土地使用权：是指由土地管理部门代表市政府与 土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定 土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。 土地的挂牌交易：即在一定期限内将土地交易条件在土地 交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地

　　使用权 公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公 告期限不少于30日。

　　七、什么是行政划拨用地？

　　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府 依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置 等费用后将该幅土地交付其使用，或者将 土地使用权无偿交付给土地使用者使用的 行为。

　　第二节 城市土地经济及房地产经济一、城市土地经济1、 含义：城市土地是指建城区和城市规划区范围内的土地，这两类土地是城市 土地管理的主要对象。2、城市土地的特性:

　　1)城市土地的位置具有相当的重要性2)城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性 3)与农业用地相比，土地面积对城市土地的制约性相对较小 4)城市土地在使用方向上具有固定性 5)城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征

　　二、城市房地产经济1、房地产的概念： 房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和 依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。 包含：(1)土地 (2)建筑物 (3)房地产物权 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务 等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系， 又有区别。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建 筑业属于第二产业。

　　2、房地产开发和经营

　　房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地 产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对 地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、 经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行 的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。 房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营 目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和， 它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管 理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的 管理活动，其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营 两个概念一般都是从狭义的角度解释。

　　3、房地产开发具有多种形式： 根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。 1)、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式： a、综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收， 直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织 开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。 b、土地开发。是指只办理

　　征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及 土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不 包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍 卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定 收取土地开发费。 c、房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的 要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。 2)、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式： (1)独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地 拆迁直到房屋建成经营的全过程。

　　(2)委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据 已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成 后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。 (3)分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据公司自 身的能力和工程项目的性质、工程量的大小，将该工程分包给有关专 业工程公司 3)、根据房地产开发阶段的不同，可分为以下三种形式： (1)前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发 区的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土 地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案，施工现场的“三通一平” 等工作。 (2)中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设， 竣工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营方式，方法 及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。 (3)后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后，对 各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维 护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要

　　2、房地产的特征：自然特征和经济特征

　　自然特征1、位置的固定性

　　经济特征1、生产周期长 2、资金密集性 3、相互影响性 4、易受政策限制性 5、房地产的增值性

　　2、使用的耐久性3、资源的有限性 4、物业的差异性

　　3、房地产的类型 ： 按用途分： 1、居住房地产 2、商业房地产 3、办公房地产 4、工业房地产 按收益划分： 5、营利性房地产 6、非营利性房地产 按市场交易划分： 7、出售的房地产 8、出租的房地产 9、抵押、典当的房地产 10、自 用的房地产

　　第三节一、房地产价格

　　房地产价格

　　是土地价格和建筑物及其附着物价格的统一，是土地价值和房屋价 值的货币表现形式。

　　二、房地产价格的特征1、房地

　　产价格的两重性：既有房屋建筑价格又有土地价格。 2、房地产个别性:容易受交易者个别因素的影响 3、房地产价格的高额性。 4、房地产价格的权益性:所有权、使用权或其他权益。 5、房地产价格的趋升性。

　　第四节 房地产价格的影响因素一、一般因素 社会因素1、政治安定情况 2、社会治安情况 3、房地产投机 4、城市化进程

　　经济因素1、经济发展情况 2、储蓄和投资水平

　　行政因素1、土地制度 2、住房制度

　　人口因素1、人口密度

　　国际因素国际经济状况 国际政治因素

　　2、人口素质 3、家庭人口

　　3、城市发展战略、城 3、财政收支与 市规划、土地利用规划 金融状况

　　4、居民收入和 消费水平5、物价变动 6、利率水平

　　4、房地产价格政策 5、税收

　　6、行政隶属变更7、其他相关政策

　　二、区域因素住宅区区域因素1、基础设施 2、市内交通条件 3、公用配套 4、环境条件 5、城市商业服务中心 影响 6、区域规划限制

　　商业区区域因素1、城市商服中心影响 2、 基础设施 3、市内交通条件 4、对外交通条件港口、 车站、机场 5、区域城市规划限制

　　工业区区域因素1、 基础设施 2、市内交通条件

　　3、对外交通条件港口、 车站、机场4、区域城市规划限制

　　第五节 房地产价格构成

　　一、土地价格的构成1、土地出让金 2、土地开发费 3、市政配套费

　　二、房屋价格的构成1、房屋建筑成本 2、流通费用 3、税金 4、利润

　　三、房地产价格的构成1、土地费用 2、前期工程费 3、房屋开发费 6、财务费用 7、其他费用： (1)设计费

　　(2)监理费：a.建设方b.承建方c.监理方4、管理费 8、不可预见费 5、销售费用： (1)代理费 (2)广告费

　　9、税金10、利润