武汉大学法律专业自学考试毕业论文 试析房屋租赁合同中当事人权利义务

由于房屋租赁合同的标的具有特殊性,除受合同法调整外还受担保法、城市房地产管理法、治安管理处罚法等相关法律调整,租赁双方容易忽视法定的权利和义务,因此房屋租赁合同纠纷逐渐增多。文章从房屋租赁合同的实质要件和形式要件入手,分别从合同法普遍性规定和其他相关法律特别规定两方面对房屋租赁合同中双方权利义务展开论述,最后以理论结合实际的方法对法律实践过程中的部分难点问题进行分析。

论文题目 湖北省高等教育自学考试毕业论文 试析房屋租赁合同中当事人权利义务 主考学校： 武汉大学 专 业： 法 律 指导教师： 考生姓名： 准考证号： 工作单位：

2008年9月1日

由于房屋租赁合同的标的具有特殊性,除受合同法调整外还受担保法、城市房地产管理法、治安管理处罚法等相关法律调整,租赁双方容易忽视法定的权利和义务,因此房屋租赁合同纠纷逐渐增多。文章从房屋租赁合同的实质要件和形式要件入手,分别从合同法普遍性规定和其他相关法律特别规定两方面对房屋租赁合同中双方权利义务展开论述,最后以理论结合实际的方法对法律实践过程中的部分难点问题进行分析。

内 容 提 要

随着市场经济的发展，以租房经营、租房居住等为内容的租赁合同逐渐增多，虽然《中华人民共和国合同法》（以下法律名称均省略“中华人民共和国”）“租赁合同”一章对当事人权利义务进行了较详细的规定，但由于房屋租赁合同的标的具有特殊性，除受《合同法》调整外还受《担保法》、《城市房地产管理法》、《治安管理处罚法》等相关法律调整，租赁双方容易忽视法定的权利和义务，因此房屋租赁合同纠纷也逐渐增多。文章从房屋租赁合同的实质要件和形式要件入手，分别从《合同法》中普遍性规定和其他相关法律中特别规定两方面对房屋租赁合同中双方权利义务展开论述，最后以理论结合实际的方法对法律实践过程中的部分难点问题进行分析。

关键词：租赁合同；合同法；权利义务 ；实践难点

笔者在执业过程中起草过房屋租赁合同，也办理过房屋租赁合同纠纷案件，一个最大的体会就是虽然《合同法》“租赁合同”一章对当事人权利义务进行了较详细的规定，但由于房屋租赁合同作为租赁合同中特殊的一种除受《合同法》调整外还受《担保法》、《城市房地产管理法》、《治安管理处罚法》等相关法律调整，因此实践中有些权利义务容易被忽视。另外笔者在处理一些具体案件时也遇到过一些难点，比如承租方能否以出租方未给付税票作为不给付租金的抗辩理由，比如“优先购买权”是否必然衍生出“优先承租权”，比如如何认定“转租”、“转让”及“承包”三者的区别，比如国有房屋出租是否必须进行资产评估等等，因此在本文中笔者试从《合同法》规定的一般权利义务、相关法律规定的特殊权利义务以及法律实务中难点问题处理等方面进行论述和探讨。

一、房屋租赁合同概念、实质要件及形式要件

《合同法》第二百一十二条对租赁合同下的定义是：“租赁合同

由于房屋租赁合同的标的具有特殊性,除受合同法调整外还受担保法、城市房地产管理法、治安管理处罚法等相关法律调整,租赁双方容易忽视法定的权利和义务,因此房屋租赁合同纠纷逐渐增多。文章从房屋租赁合同的实质要件和形式要件入手,分别从合同法普遍性规定和其他相关法律特别规定两方面对房屋租赁合同中双方权利义务展开论述,最后以理论结合实际的方法对法律实践过程中的部分难点问题进行分析。

是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”，综合上述规定，房屋租赁合同就是房屋所有权人将房屋有期限的交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从该定义可以看出房屋租赁合同具有如下特征：一是房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同，在租赁的有效期内，承租人只能对房屋占有、使用、收益，而不能任意处分房屋。租赁期满，承租人要将房屋返还出租人，房屋的所有权或处分权仍属于出租人；二是房屋租赁合同具有期限性，出租人只是将房屋使用收益权在一定期限内转让给承租人，所有权未发生转移，因此承租人不可能对房屋永久地使用，各国法律一般都对租赁期限的最长时间有所限制，我国合同法规定，租赁期限最长不能超过20年；三是承租人取得房屋的使用权是以支付租金为代价，支付租金是租赁合同的本质特征，这一特征使房屋租赁合同区别于借用合同；四是房屋租赁合同是双务有偿的合同，出租人和承租人均享有权利和承担义务，出租人须将房屋交付承租人，并保证房屋符合约定的使用状态。承租人负有妥善保管房屋并按约定按期向出租人支付租金的义务，任何一方当事人在享有权利的同时都是以履行一定义务为代价的，因此，租赁合同是双务有偿的合同。

房屋租赁合同作为民事法律行为中的一种，其实质要件与民事法律行为实质要件既有联系又有区别，具体而言房屋租赁合同的实质要件有：一是出租人与承租人具有相应的民事权利能力和行为能力，只有具有民事行为能力的人才能进行民事法律行为这是不言而喻的，《合同法》第九条明确规定：“当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力”，对于房屋租赁合同一方是自然人其所应具备的权利能力和行为能力在此不作展开，需要说明的是关于法人的民事权利能力和民事行为能力问题，《民法通则》第四十二条规定：“企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营”，那么企业法人经营范围内不具备房屋租赁业务，企业法人是否就不能出租房屋呢，答案是否定的，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉

由于房屋租赁合同的标的具有特殊性,除受合同法调整外还受担保法、城市房地产管理法、治安管理处罚法等相关法律调整,租赁双方容易忽视法定的权利和义务,因此房屋租赁合同纠纷逐渐增多。文章从房屋租赁合同的实质要件和形式要件入手,分别从合同法普遍性规定和其他相关法律特别规定两方面对房屋租赁合同中双方权利义务展开论述,最后以理论结合实际的方法对法律实践过程中的部分难点问题进行分析。

若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”；二是合同双方意思表示真实，所谓意思表示真实是指行为人表现于外部的意思与其真实的意愿是一致的，如果合同一方的意思表示是在外部力量的影响或强制下所进行的如欺诈、胁迫等情况，则房屋租赁合同效力受到严重影响，为什么说是严重影响而不直接说无效，是因为传统民法理论认为这种意思表示是无效的民事行为，《民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：??（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的??，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”，但《合同法》以是否“损害国家利益”为前提将欺诈、胁迫下订立的合同分为自始无效的合同和可撤销的合同，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益??”，第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：??一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”；三是合同不违反法律或损害社会公共利益，需要说明的是对于“法律”的外延，传统民法与《合同法》同样存在差别，《民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：??（五）违反法律或者社会公共利益的”，按郑立、王作堂主编的《民法学（第二版）》（全国高等教育自学考试教材）的理论，此处的“法律”作广义解释，包括“国家颁布的法律、决议和各级政府机关所发布的决定、条例等民事法律规范”，而《合同法》第五十二条则规定：“有下列情形之一的，合同无效：??（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，从本条可以看出，此处“法律”只作狭义解释，不能任意扩大范围，因此违反地方性法规、行政规章、地方政府规章不会必然导致合同无效。应当特别注意的是违反的必须是法律、行政法规的强制性规定才会导致合同无效，因为法律、行政法规包含强制性规定和任意性规定，强制性规定排除了合同当事人的意思自由，即当事人在合同中不得合

由于房屋租赁合同的标的具有特殊性,除受合同法调整外还受担保法、城市房地产管理法、治安管理处罚法等相关法律调整,租赁双方容易忽视法定的权利和义务,因此房屋租赁合同纠纷逐渐增多。文章从房屋租赁合同的实质要件和形式要件入手,分别从合同法普遍性规定和其他相关法律特别规定两方面对房屋租赁合同中双方权利义务展开论述,最后以理论结合实际的方法对法律实践过程中的部分难点问题进行分析。

意排除法律、行政法规强制性规定的适用。对任意性规定，当事人可以约定排除，如当事人可以约定商品的价格。另外，法律、行政法规的强制性规定与法律、行政法规的禁止性规定是不同的。法律、行政法规的强制性规定是指法律、行政法规中的规定人们不得为某些行为或者必须为某些行为，如法律规定当事人订立的合同必须经过有关部门的审批等都属于强制性规定；而法律、行政法规的禁止性规定只是指规定人们不得为某些行为的规定。由此可见，法律、行政法规的强制性规定应当包括法律、行政法规的禁止性规定。

房屋租赁的形式要件。所谓形式要件是指当事人意思表示的形式，《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”，第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，根据上述规定可以看出《合同法》对租赁合同是否采用书面形式未作强制性要求，那么房屋租赁合同是否也是一样呢？笔者认为适用法律时一定要注意方法，以笔者的经验，除了纵向查找法律外还应当横向联系相关法律的规定，因此要回答这个问题，就要跳出《合同法》的规定，查找相关法律规定，实际上《城市房地产管理法》第五十三条已明确规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同”。房屋租赁合同若未采用书面形式，其效力在司法实践中多会被认定为无效。

二、《合同法》关于房屋租赁合同当事人权利义务的规定

（一）出租人交付租赁房屋的义务和瑕疵担保义务。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”， 本条规定了出租人的两项义务，一是交付义务，所谓交付是指将房屋转移占有至承租人，承租人要取得房屋使用权就必须对该房屋占有，占有是使用的前提，因此，承租人有权要求出租人按照约定交付房屋。所谓按照约定交付是指按照约定的交付标的、交付方式、交付时间向承租人交付房屋；二是对房屋的瑕疵担保义务，包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。物