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论系统动力学在房地产市场研究中的应用

上传者:李培华
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上传时间:2015-04-25
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论系统动力学在房地产市场研究中的应用

论系统动力学在房地产市场研究中的应用

本文对房地产市场的参与要素进行了较为详细的阐述,并对部分要素之间存在的逻辑关系进行了分析。研究表明,房地产市场是一个非线性、多重反馈时变的复杂系统。结合系统动力学的特长,即可做长期的、动态的、战略性的仿真分析与研究,可方便地处理非线性和时变现象,并给出了基于系统动力学的研究房地产市场的具体步骤。最后研究认为,利用系统动力学来研究房地产市场是一种较为可行的思路。

关键词:房地产市场 系统动力学 时滞 非线性

房地产业关联度高、带动力强,已经成为国民经济的支柱产业之一。作为社会的基础产业,房地产市场本身并不能保证资源的有效配置,为了达到经济的有效运行,必须对房地产市场进行宏观调控和进行深入细致的研究。

房地产市场包含的要素多种多样,他们之间的关系错综复杂,如果只针对某两个或者几个因素之间的内在关系,深入研究,如探索房价和货币供应量、房价和股市关系等,进而推论出一系列的房地产宏观调控政策的建议,那么难免存在挂一漏万的问题,这些政策可能会有重复或者矛盾之处,缺乏足够的内在一致性。因此必须先对房地产市场本身进行分析,将各个要素之间的关系理清,进而找到合适的研究方法。

房地产市场相关因素分析

(一)房地产市场参与要素

1.房地产开发商。房地产开发商的产品是“房屋”,因此,房地产企业也与普通工业企业不同,主要有三个特点:资金密集性、土地依附性和开发周期性。为了获取最大的利润,他们在法律允许的范围内,积极地改动自己的行为,使用多种手段如调整融资方式、调整房地产的结构(政策房和非政策房的开发比例)、调整房价以及各种营销手段。按照房地产开发的阶段划分,房地产商有多种手段来应对当前环境,主要的手段见图1。

2.政府。纵观全球房地产市场,各个国家都对住房市场采取了高度的国家干预政策,并得出一个很重要的结论:仅靠市场化解决不了住房问题(况伟大,2006)。从我国房地产市场发展现状来看,政府是调控房地产业的主体,在很大程度上决定了房地产业的发展。根据其利益诉求点不同,我国政府可以分为中央政府和地方政府。一方面,中央政府代表全局的利益,关注全社会住房的公平和

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