论系统动力学在房地产市场研究中的应用
上传者：李培华|上传时间：2015-04-25|密次下载
论系统动力学在房地产市场研究中的应用
论系统动力学在房地产市场研究中的应用
本文对房地产市场的参与要素进行了较为详细的阐述，并对部分要素之间存在的逻辑关系进行了分析。研究表明，房地产市场是一个非线性、多重反馈时变的复杂系统。结合系统动力学的特长，即可做长期的、动态的、战略性的仿真分析与研究，可方便地处理非线性和时变现象，并给出了基于系统动力学的研究房地产市场的具体步骤。最后研究认为，利用系统动力学来研究房地产市场是一种较为可行的思路。
关键词：房地产市场 系统动力学 时滞 非线性
房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一。作为社会的基础产业，房地产市场本身并不能保证资源的有效配置，为了达到经济的有效运行，必须对房地产市场进行宏观调控和进行深入细致的研究。
房地产市场包含的要素多种多样，他们之间的关系错综复杂，如果只针对某两个或者几个因素之间的内在关系，深入研究，如探索房价和货币供应量、房价和股市关系等，进而推论出一系列的房地产宏观调控政策的建议，那么难免存在挂一漏万的问题，这些政策可能会有重复或者矛盾之处，缺乏足够的内在一致性。因此必须先对房地产市场本身进行分析，将各个要素之间的关系理清，进而找到合适的研究方法。
房地产市场相关因素分析
（一）房地产市场参与要素
1.房地产开发商。房地产开发商的产品是“房屋”，因此，房地产企业也与普通工业企业不同，主要有三个特点：资金密集性、土地依附性和开发周期性。为了获取最大的利润，他们在法律允许的范围内，积极地改动自己的行为，使用多种手段如调整融资方式、调整房地产的结构（政策房和非政策房的开发比例）、调整房价以及各种营销手段。按照房地产开发的阶段划分，房地产商有多种手段来应对当前环境，主要的手段见图1。
2.政府。纵观全球房地产市场，各个国家都对住房市场采取了高度的国家干预政策，并得出一个很重要的结论：仅靠市场化解决不了住房问题（况伟大，2006）。从我国房地产市场发展现状来看，政府是调控房地产业的主体，在很大程度上决定了房地产业的发展。根据其利益诉求点不同，我国政府可以分为中央政府和地方政府。一方面，中央政府代表全局的利益，关注全社会住房的公平和
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