车库深度优化技术标准
上传者:沈具东|上传时间:2015-04-26|密次下载
车库深度优化技术标准
车库深度优化技术标准
2014-08-06 点下方蓝字加我 《建筑技艺》杂志
龙湖对各项目建设情况进行了统计分析,车库建设规模达到项目总规模的20-25%,车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下,合理降低车库成本,将是提升项目利润贡献的重要手段。
龙湖通过万科车库技术的全面分析,结合过去几年的项目中车库建设状况的回顾、总结,找出一些有利于降低车库成本的共性方法,从而大幅度提高了项目利润率。 车位面积优化
目前关于车位大小的政策规定:
设计规范中,对微车位有明确的尺寸规定;
在重庆,无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通,答复是可做微车位,但不宜太多。实际操作是20%--30%。
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小型车+ 微型车的组合—
—利用好各种柱网和边角空间。可以适应多种柱网尺寸。
车位设计控制尺寸:
垂直停车:2400x5300(小),2200x4500(微)
平行停车: 2400x6000(小),2200x5500(微)
小型车单车位面积约35-38m2个,最经济柱网为7.8x8.1米;微型车面积约25-28m2个,最经济柱网为7.2x7.3米。(注:柱大小按600x600计)
按规划管理条例:住宅每100平米配车位0.6个,公建每100平米配车位0.7个,单车位以35平米计,以部分地上停车做补充,车库面积将占到总面积的25-30%。也就是说,车库建造成本将占总建造成本的30%左右。
微车位的综合单车位面积约为25平/个,如将车库总车位的30%变为小车位,车库面积将减少10%,车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。
据粗算,以一个普通住宅项目为例,假设所得税率25%,在有土地增值税的情况下,每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润;如无土地增值税,則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。
结论:
公共车库(非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库)配比20%-40%的微车位。
车位优化案例一.睿城B区车库
睿城原总车位957个,后更改车库报建为922个,减少35个。减少部分为无产权商区车库,实际销售车位反增加44个。
取消商区车库后的沿街商业,利用建筑后退道路的间距,在后期改做地面停车,约100个,满足商业需要。
在洋房区公共车库小型车 + 微型车的组合,在不增加面积的情况下,有效利用了边角空间,增加了44辆的销售车位,满足规划要求。
车库面积为19400m2。车位数量由558辆,提高到602辆。单车位面积由34.8m2/个,减小到32.2m2/个。节省约8%的车库面积。
车位优化案例二.MOCO中心车库
MOCO中心车库,原有810辆地下车位,原3号楼为写字楼,面积8600m2,17层,4号楼为住宅,面积52000m2,45层;后3号楼、4号楼功能互换,调整为3号楼为住宅,面积11000m2,25层,4号楼为写字楼,35层,面积46000m2,导致车位配置提高,需增加59个停车位。
MOCO中心车库,原有810辆地下车位,通过布置入微型车位,在不改变车库面积、结构、设备管线的情况下,有效利柱网,增加了59辆车位。节约面积约2500平米。小车位比例约30%。车库总面积24000,总车位数869个。平均单车位面积27.8m2/个。
车位配比优化篇
一个小区应该配置多少车位?
虽然合适的车位配比,有助于提升小区品质,但从收益角度讲 :
车位价格和成本基本打平,多做车位将冲淡销售利润率;
车位往往在交房后才销售,这将降低内部收益率。
关于车位配比,政府有规定,但不假思索就按规定配,有问题。 问题如下:
高端业态(别墅、洋房)
不够(户均2辆车,甚至更多)
低端业态(小户型)
多了(大多使用公共交通)
商业 + Soho
需综合平衡(商业少了,soho多了)
分析:
我们应综合利用各业态的车位配比,既满足实际需求,也满足政府规定。 车位配比优化
住宅车位
商业+soho车位
注:soho报建为住宅,实际使用为办公。
回顾重庆地区政府标准:
住宅 每100平米0.6个,商业 每100平米0.7个
后工项目商区:持有商业24万平米,其上的SOHO约20万平米。
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