教育资源为主的文档平台

当前位置: 查字典文档网> 所有文档分类> 经管营销> 经济/市场> 写给5年后的万达:从100到500个万达广场的宣言

写给5年后的万达:从100到500个万达广场的宣言

上传者:刘献如
|
上传时间:2015-05-04
|
次下载

写给5年后的万达:从100到500个万达广场的宣言

内容需要下载文档才能查看

国内最具权威的市场调研门户网站之一

写给5年后的万达:从100到500个万达广场的宣言

本文是万达集团董事长王健林于2015年4月15日参加深圳证券交易所第八期“创业家思享汇”时发表的主题演讲实录摘编。他对万达为何转型轻资产、如何转型轻资产、以及万达未来的战略打法做了详细地介绍。 万达在去年开始了第四次战略转型,也由此开启了一段非同寻常的“轻”旅程。 万达是全球领先的不动产企业,2015年持有物业面积能做到世界规模最大。围绕不动产的发展,万达也延伸到其它许多产业。基于对房地产未来发展趋势的分析,从去年开始万达进行全面转型。转型方向从空间上看,要从国内企业发展成为跨国企业;从内容上看,要从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。今天我重点讲万达的核心企业——万达商业地产的转型。

万达转型的轻资产是什么? 1、什么是重资产,什么是轻资产

什么是重资产?万达商业地产的主要产品是城市综合体,这种产品模式就是建设一个大型万达广场,旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营,全部租金收益归万达,这种模式叫重资产。

什么是轻资产?投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式,万达去年开始研发,现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。

学数据分析、找行业报告、招调查人才可移步一起调研网

http://wendang.chazidian.com 一个属于调研行业的B2B网站

内容需要下载文档才能查看

国内最具权威的市场调研门户网站之一

2、以轻资产为主

万达商业地产的转型方向要以轻资产为主。截至2014年,万达已开业109个万达广场,今年还要再开业26个,届时持有物业面积将超过2500万平米。今年开业的万达广场全部是重资产,因为万达广场从选址、谈判、设计、拿地到开业的建设周期3年左右,今年计划开业的项目都无法再改为轻资产。但是2016年万达计划开业50个万达广场,其中超过20个是轻资产。

2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产。万达现在有9000多万平方米的土地储备,其中2000多万平米规划为万达广场等持有物业,还有7000万平方米销售物业。我们定了一个目标,5年内把这7000万平米销售物业消化掉,可能5年以后,万达广场将没有重资产项目了。这意味着五年内万达商业地产将去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化。

为何转型轻资产? 万达的重资产不是发展得不好,也不是没有发展空间,中国的城市化还在进行,行业里模仿万达者也是众多。那为什么现在就要果断转向轻资产?

1、扩大竞争优势

今年底万达开业的广场将达到135个,规模全球第一,足够大。 如果我们没有远大目标,完全可以自我满足,仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。但对于有近14亿人口的中国消费市场来说,我们的规模还是太小,要扩大竞争优势,必须做得更大。重资产受制于房地产周期,市场火的时候房子卖得很好,现金回流很快,发展起来容易。

学数据分析、找行业报告、招调查人才可移步一起调研网

http://wendang.chazidian.com 一个属于调研行业的B2B网站

内容需要下载文档才能查看

国内最具权威的市场调研门户网站之一 但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代已经过去,今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展,但难度在加大。要快速扩大规模,就要转型轻资产。 由于万达广场有品牌,很多机构、个人都主动找万达要求投资,万达为什么不利用呢?现在有句名言:生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。万达要在五年之内做到足够大,彻底排斥掉竞争对手,万达是在挖更宽更深的护城河。

2、发展中小城市 一些分析师问我,万达为什么不集中在一二线城市发展,三四线城市房价租金有那么高吗?这是对不动产理解不深。 不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低,而是租金回报比,就是租金和投资的比例,一个项目每年收取的租金,扣除各种税费后,除以项目投资来看回报率高低。如从租金回报比看,一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目,因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。 重资产主要看房价,销售利润高才能投资,难以进入三四线城市发展。轻资产因为是纯投资不销售,不需关心房价,只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。 万达可以进入大量的三四线城市。三四线城市发展不动产的最大挑战是招商难,一般企业根本不敢进去,因为招不上商。而商业资源丰富恰恰是万达的最大优势,我们有超过5000家签了协议的合作商家,其中许多跟万达是紧密合作伙伴,万达走到哪他们就去哪。现在万达不是招商,而是选商。 万达招商有个硬性规定,任何商家每年在万达广场的开店数不得超过当年开业万达广场总数的50%,去年又进一步下调至三分之一。这样做一是为了防范风险,如果万达开业500家店,超市等某类行业全部一个商家租赁,一旦它经营出现问题,风险就大 学数据分析、找行业报告、招调查人才可移步一起调研网

http://wendang.chazidian.com 一个属于调研行业的B2B网站

内容需要下载文档才能查看

国内最具权威的市场调研门户网站之一 了。二是防止内部腐败,不能因为搞定某个万达招商人员,个别商家就能无限制在万达广场开店,每个品牌我们都限定进入万达广场的数量。 三四线城市土地价格相对便宜,现在去还能选到比较好的中心地段。从我们的经验看,一个四五十万人口的三四线城市,完全能承载一个大型万达广场,而且三四线城市的消费者的忠诚度更高。比如北京附近的廊坊,市区只有40万人口,当时政府找万达去投资,我们觉得廊坊人口不多,而且往北30分钟到北京,往南40分钟到天津,能有多少当地人在廊坊购物消费,并不看好。 但廊坊市政府热情很高,三番五次找上门,而且愿意拆迁市政府办公区给我们建万达广场。人总是讲情面的,我们只好投资。但廊坊万达广场开业后效果出乎意料,现在平均每天客流5万人次,相当于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。 还有重庆万州,当地政府也是拿出最好地块,多次找我们去投资万达广场。搞发展的同志都反对,说全城区也就40万人,而且是经济落后地区,开业后怎么保证客流。后来我说,实在不行就当扶贫吧,还是投资了。但万万没想到,万州万达广场开业竟然创造了万达广场至今为止开业的客流记录——开业头三天客流超过110万人次,这意味着头三天当地每个人都去逛了好几遍,现在仍然保持每天5至6万人次的客流,经营状况非常好。 我们从实践中体会到,现在中国的商业地产投资处于失衡状态,集中于大城市,局部已经过热,但对三线城市和城区人口多的四线城市来说,投资非常稀缺,许多地方不要说大型综合体,连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析,70%以上的增长来自三四线城市,尽管客单价稍低,但人口总量大,消费忠诚度高,容易形成万达广场商业单中心,而且投资回报率并不低于大城市。这就是万达发展的好机会。

3、产生边际效益

学数据分析、找行业报告、招调查人才可移步一起调研网

http://wendang.chazidian.com 一个属于调研行业的B2B网站

内容需要下载文档才能查看

国内最具权威的市场调研门户网站之一

万达做轻资产是为了加快发展步伐。万达现在一年开业26个广场、新增500万平米左右的持有面积,在全世界都是空前甚至绝后。 从国际经验看,不动产发展和城市化进程密不可分。一个国家城市化的关键进程只有二、三十年,一旦城市化进程结束,大规模发展机会就没有了。万达遇到了中国城市化快速推进的历史绝好机会,同时因为自己做好了准备,才把握住这个机会。我们还要继续加大力度,尽快把中国的大中小城市都发展到位。 从财务上看,轻资产回报也很好,两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元,两个店就是每年2亿租金,万达可以分到7000万租金。一个标准的重资产店平均也是1亿租金,扣除管理成本,再扣掉税,财务利润两者收入基本相当。 更重要的是,轻资产快速扩大规模,还能产生边际效应。拿深交所上市的万达院线来说,它的影城多数开在万达广场里,万达商业地产发展速度快,院线发展速度就快。 万达正在做宝贝王,这是中国第一个综合性的儿童娱乐项目,把儿童游乐、教育培训、美食、零售集于一体。之所以万达要做儿童业态,因为万达广场如果没有儿童业态,服务的年龄段就有断层。 我们统计过,儿童业态能为广场带来超过两位数的客流增长。为什么自己做,因为找不到能跟上万达速度的合作伙伴。国内的儿童业态商家,要么只做儿童游乐,要么只做儿童零售,没有综合性的企业。 我们去国外找,欧洲、日本、韩国的公司都谈过,都不敢进中国市场,即使进也不敢干那么快,一年开一个两个,根本满足不了我们发展的需要,所以万达下决心自己做。

学数据分析、找行业报告、招调查人才可移步一起调研网

http://wendang.chazidian.com 一个属于调研行业的B2B网站

版权声明:此文档由查字典文档网用户提供,如用于商业用途请与作者联系,查字典文档网保持最终解释权!

下载文档

热门试卷

2016年四川省内江市中考化学试卷
广西钦州市高新区2017届高三11月月考政治试卷
浙江省湖州市2016-2017学年高一上学期期中考试政治试卷
浙江省湖州市2016-2017学年高二上学期期中考试政治试卷
辽宁省铁岭市协作体2017届高三上学期第三次联考政治试卷
广西钦州市钦州港区2016-2017学年高二11月月考政治试卷
广西钦州市钦州港区2017届高三11月月考政治试卷
广西钦州市钦州港区2016-2017学年高一11月月考政治试卷
广西钦州市高新区2016-2017学年高二11月月考政治试卷
广西钦州市高新区2016-2017学年高一11月月考政治试卷
山东省滨州市三校2017届第一学期阶段测试初三英语试题
四川省成都七中2017届高三一诊模拟考试文科综合试卷
2017届普通高等学校招生全国统一考试模拟试题(附答案)
重庆市永川中学高2017级上期12月月考语文试题
江西宜春三中2017届高三第一学期第二次月考文科综合试题
内蒙古赤峰二中2017届高三上学期第三次月考英语试题
2017年六年级(上)数学期末考试卷
2017人教版小学英语三年级上期末笔试题
江苏省常州西藏民族中学2016-2017学年九年级思想品德第一学期第二次阶段测试试卷
重庆市九龙坡区七校2016-2017学年上期八年级素质测查(二)语文学科试题卷
江苏省无锡市钱桥中学2016年12月八年级语文阶段性测试卷
江苏省无锡市钱桥中学2016-2017学年七年级英语12月阶段检测试卷
山东省邹城市第八中学2016-2017学年八年级12月物理第4章试题(无答案)
【人教版】河北省2015-2016学年度九年级上期末语文试题卷(附答案)
四川省简阳市阳安中学2016年12月高二月考英语试卷
四川省成都龙泉中学高三上学期2016年12月月考试题文科综合能力测试
安徽省滁州中学2016—2017学年度第一学期12月月考​高三英语试卷
山东省武城县第二中学2016.12高一年级上学期第二次月考历史试题(必修一第四、五单元)
福建省四地六校联考2016-2017学年上学期第三次月考高三化学试卷
甘肃省武威第二十三中学2016—2017学年度八年级第一学期12月月考生物试卷

网友关注视频

第12章 圆锥曲线_12.7 抛物线的标准方程_第一课时(特等奖)(沪教版高二下册)_T274713
沪教版八年级下次数学练习册21.4(2)无理方程P19
外研版英语三起5年级下册(14版)Module3 Unit1
外研版英语七年级下册module3 unit1第二课时
【部编】人教版语文七年级下册《泊秦淮》优质课教学视频+PPT课件+教案,天津市
沪教版八年级下册数学练习册20.4(2)一次函数的应用2P8
沪教版牛津小学英语(深圳用) 四年级下册 Unit 7
冀教版英语三年级下册第二课
北师大版数学四年级下册第三单元第四节街心广场
第五单元 民族艺术的瑰宝_15. 多姿多彩的民族服饰_第二课时(市一等奖)(岭南版六年级上册)_T129830
【部编】人教版语文七年级下册《老山界》优质课教学视频+PPT课件+教案,安徽省
冀教版小学数学二年级下册第二单元《租船问题》
二年级下册数学第三课 搭一搭⚖⚖
冀教版小学数学二年级下册第二单元《有余数除法的竖式计算》
第五单元 民族艺术的瑰宝_16. 形形色色的民族乐器_第一课时(岭南版六年级上册)_T1406126
七年级英语下册 上海牛津版 Unit5
【部编】人教版语文七年级下册《过松源晨炊漆公店(其五)》优质课教学视频+PPT课件+教案,江苏省
七年级下册外研版英语M8U2reading
北师大版八年级物理下册 第六章 常见的光学仪器(二)探究凸透镜成像的规律
冀教版小学英语五年级下册lesson2教学视频(2)
外研版英语三起6年级下册(14版)Module3 Unit2
化学九年级下册全册同步 人教版 第22集 酸和碱的中和反应(一)
北师大版数学 四年级下册 第三单元 第二节 小数点搬家
二年级下册数学第二课
沪教版牛津小学英语(深圳用) 四年级下册 Unit 12
北师大版小学数学四年级下册第15课小数乘小数一
沪教版牛津小学英语(深圳用) 五年级下册 Unit 10
外研版英语三起5年级下册(14版)Module3 Unit2
冀教版小学数学二年级下册1
青岛版教材五年级下册第四单元(走进军营——方向与位置)用数对确定位置(一等奖)