光大证券-中国经济事件点评：房地产宽松再加码，效果有待观察

上传者：孙新岸
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上传时间：2015-05-05
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光大证券-中国经济事件点评：房地产宽松再加码，效果有待观察

2015 年3 月30 日
敬请参阅最后一页特别声明 - 1 - 证券研究报告

中国经济
房地产宽松再加码效果有待观察
事件点评
居民购房首付比例调低，住房转让营业税征收年限缩短。今日，央行宣布对拥
有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买二套房最低首付款比例由之
前的 60%调整为 40%。缴存职工家庭使用公积金委托贷购买首套自住房最低首
付比例为 20%，已经拥有一套住房且结清购房贷款，使用公积金贷款购买二套
房最低首付比例为 30%。同样，财政部于今日宣布将个人住房转让营业税征收
年限从购买5 年以内缩短至2 年以内。降低首付比例与缩短营业税征收年限显示
政策对房地产友好度显著上升，二套房首付比例从 60%调低至 40%的力度超出
市场预期，改善性居住需求将得到有效释放。
经济下行压力加大，房地产是稳增长关键。年初以来，经济下行压力再度加大，
根据目前公布数据，1 季度GDP 增速将逼近7%的增长目标。基础设施建设投资
受制于地方政府融资体制改革难以显著回升，而产能过剩和通货紧缩持续抑制制
造业投资，房地产是今年经济能否稳定增长的关键。然而房地产需求从年初以来
持续疲弱，1-2 月销售面积同比下跌16.3%，高频数据显示3 月份销售并未有所
改善。房地产市场持续疲弱迫使决策层加大对房地产市场的友好程度，力图推动
房地产市场企稳回升，减缓经济下行压力。
目前政策是以往房地产调控政策的正常化，经济下行压力之下未来宽松政策将
持续加码。以前政府通过提高首付比例、征收税收以及限购限贷等抑制过热的房
地产市场，然而随着房地产供需形势转变，抑制性的政策需要逐步释放。去年下
半年，大部分城市取消限购，限贷政策出现放松。购房首付比例降低与营业税征
收年限缩短均是此前房地产调控政策的正常化。随着经济下行压力加大，政府对
房地产市场企稳诉求的上升将迫使房地产宽松政策不断加码，未来房地产开发商
融资限制等都将渐次放松，同时货币政策宽松程度或继续扩大。
当前宽松政策能否推动房地产市场触底回升有待继续观察。虽然宽松政策不断
加码，然而房地产供需基本面延续，特别是在三四线城市，去库存压力依然严峻。
14 年12 月，三四线城市
1
商品房销售面积同比下跌8.1%，而商品房施工面积同
比增长12.8%，供需失衡面临持续加剧压力。去年下半年限购限贷放松以及降息、
信贷投放加大等宽松货币政策推动房地产市场在4 季度短暂复苏，2 月份央行再
度降息将准，配合当前房地产调整政策正常化，能否推动房地产市场企稳回升，
有待继续观察。如果房地产市场继续疲弱，宽松政策需要再度加码。
股市资金虹吸效应挤压房地产市场资金供给。宽松的货币政策推动了资本市场
繁荣，对实体经济资金供给形成挤压，对具有一定资本属性的房地产更是形成双
重抑制。一方面，虽然信贷供给持续扩张，但股市景气吸引资本通过各种渠道流
入，信贷投放与固定资产投资到位资金之间出现明显列差，今年1-2 月居民中长
期贷款5158亿元，然而房地产投资资金来源中个人按揭贷款部分仅为2161亿元。
另一方面，股市景气带动居民和企业资产配置发生显著变化，无论居民和企业的
自有资金，还是通过融资得到资金，配置房产意愿均有所下降，而通过各种渠道
进入股市意愿显著上升。房地产开发资金来源中自有资金部分已经在今年1-2 月
同比下跌 3.4%。资本市场过渡加杠杆明显加大实体经济融资困难，需要通过加
强强监管和货币政策结构调整抑制资本市场融资行为，促进资金流入实体经济。
强监管和货币政策结构调整抑制资本市场融资行为，促进资金流入实体经济。

1
这儿的三四线城市指城镇中除省会城市、计划单列市以及无锡、苏州、常州、温州之外地区。

分析师:
徐高
010-58452002
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联系人：
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