我国房地产价格变动趋势及其经济效应分析

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曹华

我国房地产价格变动趋势

及其经济效应分析

内容提要：房地产是我国居民消费和投资的重要组成部分，其价格变动不但直接影响到房地产自身的消费和投资水平，也会通过替代效应、收入效应和财富效应影响其它商品和服务的消费。本文在分析中国房地产市场的供求状况和价格变动趋势的基础上，针对性地提出了相关的政策建议。

关键词：中国房地产

价格变动趋势

经济效应

月相比，经济适用房销售价格上涨１．３％，涨幅比上月低１．３个百分点；普通商品住房销售价格上涨６．２％，涨幅比上月高０．１个百分点；高档商品住房销售价格上涨６．９％，涨幅比上月高

一、我国房地产市场的现状

我国房价于２０００年初开始上涨，在２００４年涨幅达到高峰。通过政府的宏观调控，２００６年我国房价涨幅有所缓和，但目前少数城市房价涨幅仍然较高。

０．２个百分点；二手住房销售价格同比上涨

非住宅商品５．９％，涨幅比上月高１．５个百分点。

房销售价格同比上涨５．７％，涨幅比上月高１．５个百分点。与

商业娱乐用房和工业仓储用房销２００６年同月相比，办公楼、

售价格分别上涨９．０％、４．７％和３．９％，涨幅分别比上月高３．７、０．５和２．３个百分点。

１．房地产投资增速明显，开发资金充足。２００７年，我国房

地产投资增速逐月回升，一季度房地产开发完成投资

二、我国房地产市场价格的变动趋势

，２００６年１２月７日，中国人民银行发布《２００６年金融报告》首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险作出预警。房价将从明后年起明显向下转折，并步入５有学者由此认为：“

年以上的大熊市。本文通过以下分析则认为，我国政府并不”希望楼价出现暴跌，出现预警信号的目的是为了平稳房价。

３５４３．７８亿元，同比增长２６．９％，增幅同比加快６．７个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅１．６个百分点。分地区看，东

同部、中部、西部地区同比分别增长２４．３％、３６．２％和２９．３％。

时，２００７年一季度，房地产开发到位资金７１２５．４９亿元，同比增长２６．３％，为完成投资的２倍。其中利用外资１３１．２７亿元，同比增长１５４．４％，并且外商直接投资占１０２．６３亿元，同比增长

银行贷款到位１６３４．２２亿元，同比增长１８．４％；银行个１９２．５％。

人按揭贷款（期房预售款转为开发使用）７４５．４５亿元，同比增长７３．２％；非银行金融机构贷款１２６．３７亿元，同比增长６６．９％。

非银行金融机构贷款和利用外资的迅速增长，表明了房地产开发的融资渠道已经开始发生变化。

１．房价仍有持续上涨的动力，房价大幅下跌的可能性较小。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，２００７年３月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．９％，涨幅比上月高

从房地产价０．６个百分点；环比上涨０．６％，涨幅与上月持平。

格走势来看，各类房地产价格均呈普遍上涨趋势，各细分市

场相互之间呈日益分化的态势，并没有出现房价普遍大幅下跌的局面。２００６年宏观调控后，我国房价增幅有所放缓，但目前住宅价格的涨幅仍然大于商办类物业。分地区看，２００７年３月与２００６年同月相比，部分中心城市房价的涨幅较大，涨幅较大的主要城市包括：北海１３．７％，深圳１０．７％，长沙１０．１％，北京９．９％和广州８．６％等。２００７年３月与２月相比，涨幅超过１％的城市有２２个，涨幅较大的主要城市包括：北海５．２％，惠州

２．住宅投资反弹明显，部分中心城市房价增幅较高。２００７年以来，我国房地产住宅投资增速较快，一季度住宅投

资同比增长３０．４％，高于同期房地产开发投资增幅３．５个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长４１．６％，同比加快３９个

百分点，经济适用住房投资持续下降的趋势得到扭转。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，２００７年３月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．９％，涨幅比上月高０．６个百分点；环比上涨０．６％，涨幅与２月持平。在全国７０个大中城市中，部分中心城市的房价涨幅较快，其中，深圳同比上涨

４．３％，温州３．０％，长沙２．９％，南宁２．４％，石家庄２．４％和长春

丹东等四个城市略有下降，并没有出现２．１％等；仅有蚌埠、

房价普遍下跌的局面。

近年来，２．国内宏观经济政策初步抑制房价过快上涨。国家先后出台了廉租房制度、经济适用房制度，并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式，使偏高的房价，特别是一些大城市过高的房价得到抑制。近期，我国房屋价格涨幅总体趋缓，显现了宏观调控的初步效果，但是未来形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升，导致少数城市房价涨幅仍然较高。此外，大量国际资本流入使长期利率走低，一方面，有可能降低居民利息支付压力，保持房地产市场的有效需求；另一方面，也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加，并且国际投资净收益增长也提高了中国居民的住房支付能力，这些因素将导致房地产价格的上升。

１０．７％，长沙同比上涨１０．１％，北京同比上涨９．９％，广州同比

上涨８．６％，成都同比上涨８．４％，福州同比上涨８．０％，厦门同比上涨７．７％。

３．市场需求比较旺盛，各种类型的住宅价格呈上涨趋势。２００７年一季度，新建商品住宅销售面积大于竣工面积１．９倍，快于２００６年的１．２６倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅１．６个百分点。与此同时，商品住宅空置面积同比下降

据国家发展改革委、国家１．２％，这说明市场需求比较旺盛。

统计局调查显示：２００７年一季度，新建商品房价格仍然高位

运行，但涨势趋缓。一季度新建商品住房销售价格涨幅在

６．０％上下波动。２００７年３月份，新建商品住房销售价格同比上

分类别看，与２００６年同涨６．０％，涨幅比上月高０．１个百分点。

３．央行的货币政策对降低房价的影响不大。２０世纪９０年

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