多项目开发模式下的房地产企业资金管理研究

作者：肖亚伦

武汉科技大学

硕士学位论文

多项目开发模式下的房地产企业资金管理研究

姓名：肖伦亚

申请学位级别：硕士

专业：企业管理

指导教师：邓旭东

2012-12-08

作者：肖亚伦

武汉科技大学硕士学位论文

摘要第１页

房地产业具有“准金融”行业的特性。房地产业高投资、高负债、高资金沉淀、高风险的特性决定了资金问题势必成为制约企业发展的瓶颈。众多房地产企业面对多项目开发模式下数倍于单个项目开发资金需求，几何级放大的资金管理难度，力不从心。

本文旨在通过对房地产企业资金管理现状及影响因素、多项目开发及多项目开发资金管理进行分析和研究，提出解决多项目开发模式下的资金管理模式与策略。

首先，论文阐述了选题的背景及意义，综述了国内外专家学者有关房地产资金管理和多项目管理研究情况。指出现有房地产资金管理研究多停留在单个项目层面，多项目管理以多项目组织形式的探讨为主，缺乏全面系统的、基于多项目开发资金管理的思考和研究。

其次，论文分析了房地产企业资金管理的现状及影响因素。指出房地产资金管理存在经营风险巨大；过度依赖银行信贷；投资盲目；缺乏资金预算管理和过程控制；资金沉淀严重，资金回流缺乏系统管理：企业资金管理信息化建设不足等问题。论文从国家政策、国际金融危机、中国资本市场、行业预警系统、企业自身经营等五个方面探讨影响资金管理的主要因素。

其三，论文分析了多项目开发产生的背景，指出多项目开发模式下资金管理的主要问题：资金存放分散；资金整体运作的能力不强；资金管理制度不健全，各项目资金使用监管薄弱；项目间资金信息传递不畅：未能发挥多项目开发的成本优势。

其四，论文探讨了解决多项目开发模式下的房地产企业资金管理模式与决策，涉及房地产企业资金集中管理模式及选择，对多项目开发融资决策进行优化，调整开发节奏优化资金配置，采用ＰＤＣＡ循环进行多项目开发全面预算管理，多项目开发的税务筹划策略。

最后，论文分析了Ｓ地产在房地产多项目开发中的资金管理现状，指出Ｓ地产存在外部“供血＂利用不足、项目“造血”能力不强、内部“血液”循环不畅的问题。结合Ｓ地产实际情况，提出以下解决建议：资金集中管理适度放权；提高外源融资比例，拓宽非银行融资渠道；多项目集中采购，发挥议价优势；多项目开发全过程税务筹划；企业资金使用进行线上审批等。关键词：房地产；多项目开发；资金管理

作者：肖亚伦

第１Ｉ页

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武汉科技大学硕士学位论文

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作者：肖亚伦

武汉科技大学硕士学位论文第１ＩＩ页ｅｘｔｅｒｎａｌｆｕｎｄｓ，ｗｅａｋｐｒｏｆｉｔａｂｉｌｉｔｙｏｆｐｒｏｊｅｃｔｓａｎｄｐｏｏｒｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎｏｆｉｎｔｅｒｎａｌｆｕｎｄｓ．Ｔｏｓｏｌｖｅｔｈｅａｂｏｖｅｐｒｏｂｌｅｍ，ｔｈｉｓｔｈｅｓｉｓｇｉｖｅｓｔｈｅｆｏｌｌｏｗｉｎｇｒｅｃｏｍｍｅｎｄａｔｉｏｎｓ．Ｓｃｏｍｐａｎｙｓｈｏｕｌｄｔｏｄｏｍｏｄｅｒａｔｅｄｅｃｅｎｔｒａｌｉｚａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｆｕｎｄｓｍａｎａｇｅｍｅｎｔ；ｔｏｉｎｃｒｅａｓｅｔｈｅｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎｏｆｅｘｔｅｒｎａｌｆｉｎａｎｃｉｎｇ，ｂｒｏａｄｅｎｔｈｅｎｏｎ－ｂａｎｋｆｉｎａｎｃｉｎｇｗｈｏｌｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆｔａｘｐｌａｎｎｉｎｇｃｈａｎｎｅｌｓ；ｔｏｄｏｃｅｎｔｒａｌｉｚｅｄｐｕｒｃｈａｓｉｎｇ；ｔｏｄｏｔｈｅａｎｄｔｏｄｏｏｎｌｉｎｅｐｒｏｃｅｓｓ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ／ｍｕｌｔｉ－ｐｒｏｊｅｃｔｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ／ｆｕｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔ

作者：肖亚伦

武汉科技大学硕士学位论文

第一章绪论

１．１选题背景及研究意义

１．１．１选题背景

１．１．１．１我国房地产业现状第１页

房地产业在我国国民经济中地位举足轻重。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发（２００３）１８号）中明确肯定了房地产业是国民经济的支柱产业。中国房地产业经过２６年的发展，在ＧＤＰ中所占比重由１９８５年的不到０．１％发展至２０１１年接近１０％。

房地产业具有先导性和基础性，其快速发展带动了建筑行业、冶金、建筑材料、家居装饰、物流运输等５０多个产业的发展。据国家统计局测算，房地产投资每增加１００亿元，可实现产出１０．９８亿元，同时带动其他产业实现产出２７５亿元。房地产业成为我国加大投资、拉动消费、促进就业的最佳行业之一。

伴随房地产业的迅速发展，各类问题也层出不穷。首先是我国房地产市场区域发展、供求结构、产品开发结构不平衡；其次是市场投机、投资行为盛行，房价持续飙涨，普通百姓难以负担高额购房款；第三是房地产开发和交易行为不够规范，市场服务体系尚不健全，售后服务得不到有效保证。与此同时，开发企业禁不住房地产业高利润的诱惑，为抢占市场，疯狂拿地、仓促开发，资金占用严重。

房地产市场高涨之时，绿城集团采用“赌徒”式的高负债发展模式在全国快速扩张，仅２００９年就投入３２３亿购地，也正是这种模式使其多次陷入“破产门”。截止２０１１年６月底，资产负债率达到１６３％，总借贷高达３５０亿。２０１１年９月２２日，绿城中国（０３９００．ＨＫ）股价暴跌１７％。２０１１年报显示，绿城中国在２０１２年将面临超过２００亿元的短期债务压力，持有的现金仅能覆盖其中３７％。绿城最终不得不“断臂求生”。通过卖地，出售６个项目，向九龙仓配售２４．６％股权，将旗下９个项目半数股权出售融创中国等方式，回流现金约１４５亿元，暂时度过破产危机。绿城的发展战略也由做高端物业转攻保障房市场和涉足电子商务建材销售。

２０１１年，万科虽然实现千亿销售的好成绩，但其总裁郁亮表示万科已经进入“冬天模式”，并强调２０１２年现金流比利润更重要，销售需更积极，不能有囤地和存货。２０１２年万科购地极为慎重，直至７月才开始“抄底”土地市场。

２０１０年宏观调控之下房地产市场高位回落，销售不景气蔓延至２０１２年。开发商作为房地产供应链的核心企业，资金链受到最直接和最严重的拷问。许多房地产开发企业资金紧张，或临资不抵债，徘徊在破产边缘。大型房地产企业资金链吃紧，中小型房地产企业资金链更难逃厄运。市场上屡屡爆出开发商“失踪”或楼盘停工现象。一旦房地产市场出现大幅振荡，将直接影响我国国民经济的发展和社会的稳定。目前，造成房地产企业资金链紧张的主要原因在于：①过去几年的市场高峰时期高