企业另类融资——以房地产为例

企业另类融资——以房地产为例

企业另类融资 （以房地产为例）

上海真金资产管理有限公司

金鑫

2013年12月

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企业另类融资——以房地产为例

非常高兴有这个机会和大家在一起学习讨论金融问题（微观金融）,为贴近大家本讲座将介绍个人金融；

开讲前几点说明：

（1）个人情况的说明：

（2）讲几个故事、问几个问题：

（3）关于今天的讲座：

今天讲座想达到的目的：就是让大家能够有所收获！不枉这2-3个小时的辛苦！具体说就是：了解金融的概念，知道企业融资的方式，了解企业除银行融资外的其它融资方式即本讲座所说的“另类融资”，了解个人投资理财的方式，最重要的是不管是个人理财与投资、还是企业融资等活动，都要有金融的意识！比如说碰到某种金融工具或金融活动，就想起这是怎么回事，金融是个很专业的东西！搞明白了再下手！

前言：金融常识

◇几个现象

金融是国民经济的“血液”，与经济人（经济组织、个人）息息相关（经济组织的金融活动属于公司金融，个人金融体现理财与投资）；从事企业管理的要懂金融，个人也要懂金融！

几个现象：（1）金融工具不断创新、企业融资方式日趋多元化（银行贷款、信托融资、债券融资—票据、公司债、保险债券等、租赁融资、典当与小贷、产业基金等）：2012年底租赁贷款突破1万亿、2013年6月近2万亿元（560家资本充足率不足10%）、保险债券计划2000

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亿（潜力万亿）、债券2万亿（短期融资券、中期票据等）、信托资产

7.5万亿（今年三季度突破10万亿元）、银信合作2万亿、委托贷款5万亿元、券商资管1万亿元、小贷6000亿（6000余家）、PE/VC1.34万亿元、其它民间借贷3万亿元（包含：典当行、P2P人人贷数佰亿元等）。这些现象就是现在流行的金融术语“金融脱媒”、“影子银行”（有人统计达30万亿元）。为企业融资带来便利、为个人投资带来多样化选择（个人投资渠道不再单一），为货币政策的实施带来难题！先学习一爆光率高的专业名词“M2”（我国对货币层次的划分是： M0=流通中现金； 狭义货币（M1）=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款； 广义货币（M2）=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款）。央行货币政策首要目标是币值稳定，控制货币流通量的最重要指标就是M2。今年中国的货币流通存量达100万亿（2012年末97.4万亿，未包括影子银行）的规模、近乎GDP的两倍似乎不是那么正常的，说明了金融体系的效率（储蓄转化为投资的能力和成本）还是有问题的。

社会资金很充裕，但市场的融资成本还是出奇的高（尤其是民营企业，成熟市场的资金成本和融资成本很少超过5%/年）--抛开高利贷不说，这也从另一个侧面反映了中国金融的问题（金融深化的程度和金融效率均低）！

（2）个人理财产品多样化：存款、银行理财产品、信托产品、私募投资（PE、VC）。还有参与民间借贷，如，直接借贷、P2P、通过小贷公司和典当行的借贷等（这些融资方式很多是高利贷！）。

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前些年我们还在经常抱怨我们的老百姓投资渠道单一，现在看来这种说法已经不成立了！但似乎在池州还是成立的（金融不发达），池州老百姓的投资渠道还是很单一的！

收益是风险的溢价、风险与收益成正比！（案例，周边出现了很多的高利贷，而且出事的概率很高！）

注：影子银行：

宽泛定义：凡不在传统银行和金融市场（股票债券发行）之内的金融活动，规模30万亿；

狭义定义：游离监管之外的融资活动，在目前中国较为严格的金融特许权管制下，绝大多数金融活动都处于监管之下，真正构成影子银行的是各类民间金融活动，规模大约5万亿。影子银行本身不是严谨的学术概念，宽口径反映了银行信贷和资本市场融资以外的整个社会的信用供给状况，但涉及的各类影子银行机制各异，风险特征也不相同，不宜混为一谈。窄口径将问题集中在民间融资不利于对潜在风险的判断。影子银行最早出现于80年代的主要发达国家，是资产证券化的产物，08年的次贷危机也是影子银行发展过度和监督滞后的产物！我国影子银行大规模出现于2009年，其根源：金融深化和金融体系效率有问题；货币政策和信贷政策不连贯造成！

本讲座名为“企业另类融资”，实则全面介绍“影子银行”，除介绍企业层面的融资外，还介绍作为当事人（投资人、管理人等）如何理解

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各类融资机制和技术上的剖析！

◇金融的概念

金融即资金的融通。融通储蓄与投资，将储蓄转化为投资，金融体系的效率主要表现为金融机构将储蓄转化为投资的能力（比例与成本）。

◇金融机构的概念

从经营的对象看，金融机构就是经营货币与信用的特殊企业；从经营管理的性质看，金融机构就是经营风险的企业。是媒介储蓄与投资的中介机构。

◇金融体系

由金融机构、金融业务组成。

本讲义重点介绍企业的另类融资，即信托融资及类信托融资、夹层融资和基金或类基金融资等。

一、间接融资

1、商业银行融资

根据人民银行121号文件，银行不得对房地产开发企业发放流动资金贷款。房地产开发企业从商业银行获得的贷款只能是开发贷款。

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