建大三期市场分析

题 目： 建大三期市场分析 院 （部）： 管理工程学院 专 业： 房地产经营与管理 班 级： 房管123 学生姓名： 崔同福

学 号： 20120213104

建大三期市场分析

一．宏观市场分析

全国宏观市场分析 (一)经济环境

2014年是我国全面深化改革元年，中央加快经济结构调整转型，全年经济增速在合理区间内波动。2013年，中央提出“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”的经济发展方向，深化经济结构调整，经济增速持续放缓。 中国房地产市场从过去的供不应求转向供求基本平衡，并不是说房地产市场已经没有发展空间。“到去年年底， 中国的城镇化率是55％，离达到70％基本完成城镇化的任务还有很大的差距。也就是说，在未来很长一段时间内，直到2030年，都将处在城镇化快速推进阶 段，同时城镇居民的住房改善性需求和空间很大。从这个角度来说，中国房地产在未来很长时间都会具有良好的发展前景。应对经济下行压力，关键是在新的平台上实现供给和需求在总量上的再平衡。从国内住房市场来看，我国城镇住房市场格局已经从过去的供不应求转 向供求基本平衡和局部过剩。2014年，房地产投资增长10.5%，比上年回落9.3个百分点。新执行的信贷、首付比例政策，对地产销售增长会有一定积极 作用，并适当改善投资预期。预计未来很长一段时间，房地产投资增速将会在7%-8%的水平上。GDP增长7%左右就意味着城乡居民收入增长达到7%左右，购买能力会保持这样的收入增长，再加上每年城镇化水平提高大概1个百分点，这两个因素加在一起，可以支撑未来房地产市场、房地产投资7%至8%的增长速度。

(二)政策环境

2015年，积极的财政政策和松紧适度的货币政策，将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。

房地产调控：调节回归市场化，地方政策更趋灵活。

货币信贷环境：政策调整松紧适度，降息降准预期加强，但整体仍将保持稳健。货币政策对量价的积极影响将打折。在松紧适度的稳健货币政策下，金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导，土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。

调节逐步回归市场化，长效机制逐步取代短期调控手段。2014年以来，限购、限贷等调控手段已经逐渐退出，包括保障房建设、不动产统一登记、房地产税立法、土地制度改革等在内的长效调控机制正逐步建立，通过长效、可持续、稳定有效的市场和经济手段使房地产市场化水平进一步提升。展望2015年，我国逐步健全不动产统一登记配套制度，并预计于2016年全面实施，为房产税的实施及长效机制的完善奠定基础。同时，房地产税立法及改革工作逐步推进。此外，预计未来仍将加强土地节约集约利用，严格控制特大城市新增建设用地，保障棚改等保障性住房的合理用地需求。整体来看，未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身的调节机制，保障长期稳定发展。 近年来，不同城市的价格、供求结构等市场特点差异性愈加明显，各城市也应“因城施策”，保障房地产市场平稳运行。从方向上看，在市场仍存下行压力

的情况下，多数城市或将出台适度放松政策支持房地产业发展，从户籍制度、公积金制度、契税财税补贴等方面加大支持力度，推动需求入市。而对于长期供求矛盾问题突出的一线及部分热点二线城市，将通过执行较为严格的差别化信贷、公积金及财税政策，优先保障自住型住房需求。 (三)人口环境

房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性受人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响。需求方失去狂购的潜能与热情。买方市场下，需求者决定房地产销售量，但是，第一，刚性需求有恢复增长的潜力。2015年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素，但经济下行将使收入增长放缓，保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。受预期影响，刚性需求存在部分提前或推迟释放的不确定性，2015年预计在8亿—10亿平方米之间。第二，投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。首先，即便有积极的金融和税收政策，中等收入家庭群体前期透支严重，加上预期影响，改善性投资需求增长有限。其次，一些国家的经济与住房市场复苏，导致部分资本及房地产投资向海外转移。在市场分化的背景下，一、二线及部分三线城市仍有一些投资机会，包括周边区域投资人口及全国投资人口的投资需求释放。2015年异地刚性需求预计在2亿—3亿平方米之间。

济南宏观市场分析

(一)经济环境

2014年济南经济的发展综述，济南市第一季度、上半年、前三季度全市实现生产总值分别为1176、2600、4061亿元，同比增长分别为8.7%、8.8%、8.7%。其中第一产业188.95亿元，增长4.1%；第二产业1499.31亿元，增长8.9%；第三产业2373.45亿元，增长8.9%。前三季度城市居民人均可支配收入达27962元，农民人均现金收入达14448元，分别增长8.9%和11.7%。前三季度完成固定资产投资2031.5亿元，同比增长16.6%；实体经济投资比重达到48.8%，同比提高2.4%；220个重点项目完成投资574.9亿元，项目开工率92.3%。政府确定的22个重点片区也在加快开发建设，施工面积达2654万平方米，完成投资274亿元。前三季度实现地方公共财政预算收入401.5亿元，同比增长12.1%，税收比重达到77.3%，较上半年提高2.1个百分点。另外，济南市出口扭转了连续两年来下滑的局面，完成45 亿美元，增长了10.7%。

(二)政策环境

公积金新政，济南重新确定住房公积金贷款首套房认定标准，并于公布之日起开始实施：对拥有1 套普通自住住房并已结清相应购房贷款的家庭，若再购房，可执行首套房住房公积金贷款政策，即购买90 平方米（含）以下的商品房首付比例为20%，90 平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。对拥有一套住房但未结清相应商业住房贷款的家庭，若申请住房公积金贷款购买普通自住住房，其住房公积金贷款首付款比例为60%，贷款利率为基准利率的1.1 倍。继续执行“禁止向购买第三套房发放住房公积金贷款”的政策。

限购放开，济南市实行了3年多的商品房限购政策正式取消，新房与二手房限购政策全面放开，本市户籍人不再受“限二禁三”的影响，可以买三套以上住房；外地人也不用提供一年以上纳税或社保证明，可以直接购买，购买的套数也不再有限制。限购放开后，释放了部分外地刚需及改善性需求。

信贷新政，9月30号央行信贷新政颁布；10月11日开始各商业银行陆续颁

布房贷新规、执行央行相关政策，对于“认贷不认房”政策均执行到位，但贷款利率均无大幅调整，现阶段四大行多为基准利率上浮5%、股份制银行多为基准利率。

(三)人口环境

济南市城市居民收入逐年平稳增长。2012年，济南城市居民人均可支配收入为32561.28元，同比增长12.7%。2013年济南经济社会发展的预期目标初步确定为，城市居民人均可支配收入增长11%。从支出来看，居民消费性支出不断增加，结构继续优化。预计全年城市居民人均消费性支出可达20000.00元。统计部门公布了2014年度山东省17地市常住人口数量统计表。数据显示，全省常住人口增至9789.33万人，同比增加56万人，增幅0.58%。其中济南市人口2014年末比2013年末上升0.03个百分点，提升幅度与青岛市并列全省首位。济南人口的快速增长带动了住房市场的需求。

二．济南市房地产市场分析

来自济南市建委和房管局的统计数字显示，去年新房成交6万多套，二手房成交近3万套，全年的住宅成交达到9万多套。业内人士认为，2014年与 2013年虽然都是高成交年份，但2014年是典型的“量涨价跌”，高成交是以牺牲价格换来的。受济南目前的库存影响，2015年上半年去库存仍是关键， 房价反弹可能性不大。

与以往年底的平淡不同，2014年的新房市场在12月集中发力，各家房企加大“火拼”力度，“降价抢人”大战持续升级。在各种政策松绑的利好下，成交量逐渐增加，市场逐渐回暖，楼市成交出现了强势翘尾。济南市建设部门统计显示，2014年12月份的新房网签量已过万，平均到每天的成交量在300多套，最高的一天达到708套，这都创下了2014年的新高。

济南市统计局数据显示，前三季度济南房地产开发投资增长24.7%，在全省、全国相比上半年均回落的情况下，反而提高了3.6%，分别高于全省、全国平均值。前三季度济南楼市数据房地产开发企业到位资金1096.7亿元，增长16.4%，高于全省（-0.6%）、全国平均值（2.3%）。商品房新开工面积达999.7万㎡，增长13.4%，高于全省（-11.5%）、全国平均值（-9.3%）。从上述一系列指标可以看出，在新建住宅价格6连跌的市场大环境下，济南房地产开发投资、商品新开工面积不降反增，与全省、全国继续保持着一个相反的走势。这与济南市2013年已出让土地的项目陆续开工（主要集中在西客站区域）、2014年重点片区及项目快速开工建设有关，同时也预示着未来房地产市场供给依旧处于高位。

三．区域市场分析

建大三期项目位于山东建筑大学北侧，南依建大教授花园二期，北临世纪大道，雪山片区。用地面积51288.1平方米，用途为住宅，出让年限为70年.该项目属于济南市的东拓部分，在一定程度上占据了规划的优势，其周围房地产市场比较活跃，项目较多，竞争也相对激烈。

建大三期项目主要经济指标

该小区共有13栋楼，3栋29层、4栋26层、6栋25层。由于建大一期二期生活配套完全可以满足整个社区的需求，所以建大三期物业形态只有高层。三期采取人车分流，充分保证小区业主的安全，车在小区入口直接进入地下停车库。

消费者调研

通过调查得知,对本项目有购买欲望的消费者,大部分是为学区房而来30-40岁中年人,其次是20-30岁刚踏入社会的年轻工作者。所以,我们主打刚需住宅,90㎡为20-30年龄段准备的中低档住宅,还有120㎡为关心孩子上学的家长准备的中档学区房。

价格分析

周围房价都在7000-9000之间,建大三期项目主打中低档,所以基本价格定在8188元/㎡。随后根据销售情况判断,销量好可以提升到8888元/㎡,销量差的话可以下降到7888元。

四．竞争楼盘分析

周围更有恒生伴山、凤栖第、御园华府、建大花园一期二期楼盘的竞争。房地产政策持续紧缩，周边中高楼盘林立，竞争压力大。除了御园华府，其他三个项目销售情况良好，户型都是中小户型，满足刚性需求，建大花园1.2期已经